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主題:2014:商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型生死之戰(zhàn)

  |   只看他 樓主

   自2013年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)驟增,主要緣于項(xiàng)目的招商困境導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)業(yè) 或開(kāi)業(yè)后品牌與業(yè)態(tài)無(wú)法按定位來(lái)落位,造成一部分無(wú)法開(kāi)業(yè)或開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)步入困境。首先緣于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早期的投機(jī)心里,其次就是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沿用住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路來(lái)進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā),沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的項(xiàng)目可行性研究,盲目上項(xiàng)目、圈地,一味追求規(guī)模、檔次,最終造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難以為繼,投資無(wú)法收回。也有不少地方,不考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力,盲目跟風(fēng)上項(xiàng)目,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重飽和、空置,造成社會(huì)資源浪費(fèi),很多地方存在購(gòu)物中心的超生、超大超前現(xiàn)象。

 

   于是,過(guò)去的一年許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基于零售品牌普遍客流下降、業(yè)績(jī)下滑,而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目反增不減,許多零售品牌紛紛壓縮開(kāi)店計(jì)劃。商業(yè)地產(chǎn)由于招商難,便開(kāi)始打著增加“體驗(yàn)業(yè)態(tài)”的旗幟,希望籍此能吸引品牌商家進(jìn)駐,于是,在過(guò)去的一年,放眼國(guó)內(nèi)幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn),甚至包括百貨業(yè)都儼然在進(jìn)行著一場(chǎng)“體驗(yàn)式的革命”。然而,什么是真正的體驗(yàn)式商業(yè)?嚴(yán)格來(lái)說(shuō)“體驗(yàn)式”商業(yè)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)仍處于發(fā)展初期,反正也沒(méi)人能真正說(shuō)得明道得清,正如有人說(shuō)上海K11也只是體驗(yàn)式商業(yè)也僅僅是冰山一角,大家更多的玩起了概念,就象某從事百貨的朋友和我說(shuō),他們的百貨業(yè)其實(shí)就是購(gòu)物中心,其理由是他們的百貨內(nèi)的業(yè)態(tài)同樣有主力店如超市、百貨,還有不少餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、水果撈,還有美容美發(fā)、兒童娛樂(lè)等,如同購(gòu)物中心集零售、娛樂(lè)、休閑多種業(yè)態(tài)如出一輒,F(xiàn)如今,“體驗(yàn)式”商業(yè)似乎成了所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“救命毫毛”,然而,實(shí)質(zhì)卻是大家僅僅將其當(dāng)成是在開(kāi)業(yè)前“忽悠”品牌商家、前期宣傳推廣忽悠消費(fèi)者的工具,這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后,步履維艱,商戶(hù)紛紛撤場(chǎng),然后,又重新定位、重新招商,再定位,如此折騰,周而復(fù)始。。。

 

    據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)10余家大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成顯示,目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心各功能性業(yè)態(tài)的比重分別為:零售64%、餐飲20%、休閑娛樂(lè)12%、服務(wù)5%。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)占比與東南亞購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成:零售52%、餐飲18%、娛樂(lè)休閑20%、服務(wù)10%相比,明顯國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心的零售業(yè)態(tài)的比重與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比高12%。而娛樂(lè)休閑及服務(wù)業(yè)態(tài)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相比分別低8%、5%。這表明,國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心與國(guó)外成熟購(gòu)物中心相比,國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不盡合理!這也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)商地產(chǎn)企業(yè)步入招商難的困境主要原因,就是項(xiàng)目自身存在這樣那樣的諸多問(wèn)題。

    
從國(guó)內(nèi)各地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍熱火朝天的勢(shì)頭來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有增無(wú)減,除了將面臨招商難、開(kāi)業(yè)難;還將面臨國(guó)內(nèi)極度缺乏懂大型商業(yè)綜合體全盤(pán)運(yùn)營(yíng)的中高端人才,尤其是開(kāi)業(yè)后如何保持穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)的高端人才的匱乏味;基于人才高度缺乏,許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至還來(lái)不及分清大型購(gòu)物中心與百貨店在運(yùn)營(yíng)究竟有何區(qū)別,出于項(xiàng)目開(kāi)業(yè)或工期或快速收租等等需要,便不加思索地將傳統(tǒng)百貨的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或中高人才,忙不迭地許以高薪或優(yōu)厚待遇悉數(shù)招入旗下,如此完成購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組建,其結(jié)果就是用“百貨的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”來(lái)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心,其決策就象猶如讓一個(gè)開(kāi)“小舢板和船夫”去駕駛或操控一膄巨型航空母艦,二者完全不可同日而語(yǔ),這樣輕率的決策除了對(duì)自已投資不負(fù)責(zé)任,更是對(duì)所有租賃商戶(hù)及廣大投資不負(fù)責(zé)任,最后這樣“運(yùn)營(yíng)結(jié)果可以大家可以猜想。其三,便是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一,雖然,本次二會(huì)總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告上提出要淘汰落后產(chǎn)能,鼓勵(lì)包括金融完善與改革創(chuàng)新等,但在短期無(wú)法解決商業(yè)地產(chǎn)融資饑渴與瓶頸,因此,本人預(yù)判,國(guó)內(nèi)許多在開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目將面臨移主或轉(zhuǎn)讓?zhuān)绲湫偷闹槿堑貐^(qū)佛山南海創(chuàng)鴻廣場(chǎng)項(xiàng)目,現(xiàn)正計(jì)劃轉(zhuǎn)讓。其四,基于電商對(duì)傳統(tǒng)的零售業(yè)的巨大沖擊,以及傳統(tǒng)的零售業(yè)多年來(lái)缺乏創(chuàng)新,依靠千篇一律的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng),并憑籍國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)與人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)坐收紅利的思想,現(xiàn)如今也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)的占比、零售業(yè)態(tài)的租金貢獻(xiàn)率等產(chǎn)生巨大的影響,令一度以零售業(yè)態(tài)作為主要收益考量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將雪上加霜。

 

 

          宏觀政策方面,2014年隨著政府加大反貪腐的力度,國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地、銀行融資等靠潛規(guī)則的項(xiàng)目將更加雪上加霜,除了政策層面的影響,由于行業(yè)內(nèi)外的諸多不利因素的影響,必將加速?lài)?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)洗牌加劇,我相信還會(huì)陸續(xù)有更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨生死之戰(zhàn)。。。 

                                   于2014/03/09

xiongjie25- 該帖于 2014-3-9 13:14:00 被修改過(guò)
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愿窮畢生努力成為國(guó)內(nèi)知識(shí)型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人
  |   只看他 2樓

理論過(guò)于偏頗。


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