綜合體:地產(chǎn)商的下一個(gè)竟技場(chǎng)！
現(xiàn)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)商主流已從純住宅的開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合體的開發(fā), 由原來(lái)的單一的開發(fā)功能轉(zhuǎn)化為非常立體化的高度復(fù)合開發(fā)能級(jí), 2013年許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用“一窩蜂”來(lái)形容比較貼切，大家潮水般涌入三四線城市從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，準(zhǔn)確地說是搞“綜合體開發(fā)”。國(guó)內(nèi)現(xiàn)開發(fā)的“綜合體”從建筑的規(guī)模上看，小規(guī)模則在20萬(wàn)至30萬(wàn)平方米，大規(guī)模一般則在60萬(wàn)至80萬(wàn)平方米；從建筑的功能檔次看，主要都是大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓及高檔住宅及公寓：雖然”綜合體”包含多種業(yè)態(tài)，包括百貨、電器賣場(chǎng)、影城、室內(nèi)游樂中心、量販?zhǔn)?/span>KTV、酒吧、健身、大型中餐酒樓，可以滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂及至交際等各方面的需求。一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式形成的“商圈效應(yīng)”大大縮短了市場(chǎng)培育期，極大地增強(qiáng)了商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。除了經(jīng)濟(jì)效益外，社會(huì)效益也非常突出，如能解決大量就業(yè)，創(chuàng)造城市巨額稅收。當(dāng)前中國(guó)的就業(yè)形勢(shì)非常緊張，一個(gè)“綜合體”就能創(chuàng)造1萬(wàn)個(gè)左右穩(wěn)定的就業(yè)崗位，上繳的稅金不但數(shù)額巨大，而且穩(wěn)定。且能帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三是在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用，精美的外觀、多種形態(tài)的構(gòu)筑物、周邊的環(huán)境綠化、交通規(guī)劃等方面都無(wú)疑給城市帶來(lái)新的面貌。國(guó)際上紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的開放式街區(qū)。
然而，筆者認(rèn)為，由于中國(guó)東西部發(fā)展極不均衡，國(guó)內(nèi)許多三四線城市并非都真正適合做城市綜合體，且真正適合縮合體開發(fā)的城市也并非太多�；诰C合體非常高的容積率，實(shí)際上這個(gè)城市要能支撐一定的高物價(jià)產(chǎn)品。因此，專注于商業(yè)地產(chǎn)綜合體有眼光的企業(yè)，千萬(wàn)不能把綜合體的開發(fā)建設(shè)當(dāng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，而應(yīng)該讓它成為一個(gè)城市的新的功能彌補(bǔ)與更新，一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展，特別是要能滿足一個(gè)城市未來(lái)升級(jí)的市場(chǎng)需要。
一. 從投資周期看，大型購(gòu)物中心及五星級(jí)酒店通常要長(zhǎng)期持有，只有寫字及公寓、住宅可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。因此對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。所以說，“城市綜合體”項(xiàng)目比較適合實(shí)力雄厚的企業(yè)、“城市綜合體”雖然具有很多勢(shì)，但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開發(fā)“城市綜合體”9財(cái)團(tuán)或背后有資金支持的大公司。
二．對(duì)開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏的要求。“城市綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發(fā)商要有能力控制開發(fā)節(jié)奏。通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期開發(fā)啟動(dòng)的是高檔商務(wù)公寓，二期開發(fā)五星級(jí)酒店和5A級(jí)寫字樓以及大型商業(yè)購(gòu)物中心。
三．對(duì)開發(fā)商配套資源的要求。如“綜合體”的開發(fā)建設(shè)從定位、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期開發(fā)建設(shè)、后期運(yùn)營(yíng)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術(shù)專業(yè)知識(shí)。比如，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)因?yàn)榘ㄐ羌?jí)酒店的設(shè)計(jì)、寫字間及公寓的設(shè)計(jì)、商業(yè)及廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，能找到這樣具有高端設(shè)計(jì)能力并滿足多功能要求的設(shè)計(jì)院就寥寥無(wú)幾，何況還要加上內(nèi)部安裝工程設(shè)計(jì)及裝飾裝修的設(shè)計(jì)。開發(fā)商是否具備配套資源及經(jīng)營(yíng)能力也是一個(gè)重要課題。比如是否具有大型商業(yè)中心的管理能力及大型品牌主力店、旗艦店招商源? 是否具有五星級(jí)酒店管理能力或酒店管理戰(zhàn)略合作伙伴? 是否具有大型寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)或大型物業(yè)管理戰(zhàn)略伙伴?是否具備數(shù)十萬(wàn)平方米建筑群綜合運(yùn)營(yíng)？
上述各方面都是制約開發(fā)商的條件，要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅能有大量資金開發(fā)項(xiàng)目，更重要的是要求開發(fā)商擁有能力去運(yùn)營(yíng)綜合項(xiàng)目。城市開發(fā)對(duì)開發(fā)商人才團(tuán)隊(duì)的要求。“綜合體”作為高投入、多功能、大體量建筑群項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)企業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)也有著更高的要求。如何融資和做好財(cái)務(wù)規(guī)劃、如何做好項(xiàng)目的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、如何能在技術(shù)上保證支持、如何保證施工質(zhì)量、如何做好營(yíng)銷策劃與推廣? 如何招商與運(yùn)營(yíng)? 這些方面都對(duì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)各方面提出極高的標(biāo)準(zhǔn)要求。 “綜合體”這種新的商業(yè)地產(chǎn)模式以開拓者的身份正在全國(guó)諸多大城市閃亮登場(chǎng)。
如今一場(chǎng)堪稱人類歷史上空前的城市化運(yùn)動(dòng)正在我國(guó)大地全面鋪開，依照藍(lán)圖，中國(guó)的城市化率將在2020年到達(dá)55%，至少超過8億的中國(guó)城市人口給我們的經(jīng)濟(jì)格局、建設(shè)方向提出了一道必須嚴(yán)謹(jǐn)面對(duì)、精心解決的難題。每一個(gè)細(xì)節(jié)，都可能是決系成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于一個(gè)城市的商業(yè)構(gòu)成，必須從四個(gè)方面來(lái)綜合考量:
首先，要有零售、餐飲、住宅、商務(wù)、公寓、俱樂部等，這些功能結(jié)構(gòu)構(gòu)成了一個(gè)城市的商業(yè)基礎(chǔ)。
其次，是商業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)。商業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，就是要求集聚。這里必須區(qū)分三種情況，一是商人和商場(chǎng)自發(fā)形成的集聚模式，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、集市貿(mào)易及傳統(tǒng)街道；二是跟城市的建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)環(huán)島；三是形成功能區(qū)域，這是商業(yè)發(fā)展的最高形式，如總部基地、CBD、金融中心等，可以形成高檔的、有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
其三，是城市單元，每個(gè)城市都要有個(gè)中心，這是城市名片、窗口，集中反映了城市形象。這個(gè)中心可能是歷史形成的，也可能是新建的。但是，一個(gè)城市最為基礎(chǔ)的單元是社區(qū)商業(yè)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)直接接觸市民，直接跟市民打交道，與市民建立最直接、最廣泛、最密切的關(guān)系。
最后，是規(guī)模與效益的關(guān)系問題。城市商業(yè)用房要賣到每平方米5000~8000元才能保證不虧損，在北京城區(qū)平均沒有1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元是不行的。因此，需要考慮城市綜合體到底要建多大，市場(chǎng)上有沒有這么多購(gòu)買力，如果沒有則在項(xiàng)目開發(fā)完成后必然要面臨銷售的壓力......
筆者預(yù)見，隨著“綜合體”的大量開發(fā)，一些粗制濫造、仍然固執(zhí)的用房地產(chǎn)開發(fā)套用“綜合體”開發(fā)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目, 未來(lái)必將面臨重大危機(jī)與投資的失�。≡S多在房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的企業(yè)，未來(lái)將 “裁”在“綜合體”的開發(fā)上面，“綜合體”對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，可謂成也蕭何，敗也蕭何，“綜合體”將隨著時(shí)間的推移，最終的市場(chǎng)檢驗(yàn)必將到來(lái)，屆時(shí)大批的綜合體開發(fā)企業(yè)將陷入困境。
2013/07/22
