在明確了二三線市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)后，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就是商業(yè)定位，這也是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要是解決項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展定位，包括項(xiàng)目投資回報(bào)策略，項(xiàng)目概念性策劃和商業(yè)方向，市場(chǎng)調(diào)查和分析評(píng)估，經(jīng)營(yíng)定位和發(fā)展定位，商業(yè)模式和市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)定位進(jìn)行劃分布局，設(shè)計(jì)交通組織及人流動(dòng)線，提供商業(yè)指標(biāo)和設(shè)計(jì)要點(diǎn)，指導(dǎo)建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。

      第二是主力店的選擇。主力店體現(xiàn)購(gòu)物中心的定位。我們常說(shuō)百貨的定位是由男裝和化妝品決定，那么購(gòu)物中心的定位就是由主力店來(lái)定。具體來(lái)說(shuō)就是有百貨店時(shí)由百貨定，沒(méi)有百貨時(shí)由大品牌來(lái)定。

      另外還有就是主要業(yè)態(tài)配比，主要表現(xiàn)為購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)三大比例的選擇。按照國(guó)家規(guī)定，購(gòu)物的部分不能超過(guò)50%，餐飲部分得到大幅的提升到了30%以上，娛樂(lè)部分可以達(dá)到25%以上。具體到二三線城市也有其標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槎�三線城市的購(gòu)物能力不夠，但其餐飲和娛樂(lè)消費(fèi)能力人均要超過(guò)一線城市。

      在商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)可分為由次主力店組成的購(gòu)物中心、以百貨為超級(jí)主力店的購(gòu)物中心、以超市為超級(jí)主力店的購(gòu)物中心、以百貨和超市雙主力店的購(gòu)物中心，他們各自對(duì)選址的要求，以及自身集客能力和經(jīng)營(yíng)難度也都有很大差異。

      以區(qū)域和組成形式來(lái)分：可分為市域性購(gòu)物中心、都市區(qū)域型購(gòu)物中心、鄰里社區(qū)型購(gòu)物中心、商業(yè)、辦公、底商混合中心，其中混合型購(gòu)物中心會(huì)出現(xiàn)并存現(xiàn)象，并且經(jīng)營(yíng)的很好。

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