商業(yè)地產(chǎn)緣何上演“空城計(jì)”
現(xiàn)國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受宏觀政策影響，大量的房地產(chǎn)幾乎是“千軍萬(wàn)馬”一齊涌入商業(yè)地產(chǎn)，主要緣于我們商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備不足，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的正確開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，對(duì)項(xiàng)目選址、可行性研究、差異化定位等專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與環(huán)節(jié)，缺乏科學(xué)、正確的認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目盲目上馬、匆忙趕工期交付，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)許多城市開(kāi)始大量的空置物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的空置率問(wèn)題應(yīng)引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。空置率的問(wèn)題在哪個(gè)城市多多少少地都會(huì)存在，但在寸土寸金的北京頻繁上演“空城計(jì)”，這不得不引人深思。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年北京市上半年商業(yè)地產(chǎn)空置一年以上的面積達(dá)到42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)133％，全年平均空置率達(dá)8.4%，商業(yè)地產(chǎn)的空置率警戒值在6%左右。究竟北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)空置率為何居高不下？
北京的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎均由原房企轉(zhuǎn)型而來(lái)，據(jù)《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20位的開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多為大型零售商或?qū)I(yè)不動(dòng)產(chǎn)商完全不同，許多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與正確的運(yùn)營(yíng)理念，他們依然沿襲住宅開(kāi)發(fā)的模式選址、租售和招商，輕視定位與商業(yè)規(guī)劃。雖說(shuō)大多都已注冊(cè)成立了商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，但卻仍以物管方式來(lái)管理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或Mall，在后期運(yùn)營(yíng)中仍一敗涂地。據(jù)筆者觀察，目前北京商業(yè)地產(chǎn)不分位置、體量、設(shè)計(jì)規(guī)劃，定位大多扎堆于高端，如此一來(lái)高端的品牌商家選擇機(jī)會(huì)增加，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就顯得僧多粥少，許多商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)定位不準(zhǔn)、業(yè)態(tài)組合混亂，商業(yè)物業(yè)用房的硬件設(shè)施甚至連房屋結(jié)構(gòu)也都沒(méi)按照商業(yè)物業(yè)硬件要求建設(shè)，比如規(guī)劃做餐飲的物業(yè)，卻沒(méi)有預(yù)留排油煙井、鋪設(shè)排污管、造成不易租售、項(xiàng)目閑置的后果。
商業(yè)供應(yīng)過(guò)快也造成市場(chǎng)過(guò)剩。近幾年來(lái)，基于住宅市場(chǎng)限購(gòu)，很多住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，還有一些原本從事其他行業(yè)，如鋼鐵、服裝的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，造成目前階段性商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng)現(xiàn)象，未掌握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提前消費(fèi)未來(lái)市場(chǎng)導(dǎo)致“市場(chǎng)過(guò)剩”引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)。
城市綜合體一哄而上。造成整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的關(guān)鍵原因之一是城市綜合體的出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們均認(rèn)為這是一大趨勢(shì)，所以盲目跟風(fēng)。如今北京的城市綜合體已逾60個(gè)，總量超2100萬(wàn)平方米，整體數(shù)量接近飽和，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，造成空置。
選址盲目，定位雷同。在同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)類(lèi)似大型購(gòu)物中心或城市綜合體，造成商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重，從而導(dǎo)致后開(kāi)發(fā)招商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置或遲遲無(wú)法開(kāi)業(yè)處境尷尬。北京的商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心出現(xiàn)普遍的大體量、高端化，定位高度同質(zhì)化，幾乎所有的城市綜合體與購(gòu)物中心都是高端定位，許多中檔或偏平民化的品牌均被擋在門(mén)外，一面是商業(yè)地產(chǎn)的空置率在逐年上升，另一面卻是大批商戶被擋在門(mén)外。
商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才匱乏。開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)不了解，缺乏專(zhuān)業(yè)能力，專(zhuān)業(yè)性欠缺。將主要精力集中在銷(xiāo)售方面，造成了很多產(chǎn)品問(wèn)題。因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)都是在缺乏人才儲(chǔ)備、知識(shí)儲(chǔ)備和心理準(zhǔn)備下倉(cāng)促開(kāi)發(fā)的。由于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)缺乏，一味地追求大規(guī)模，有的購(gòu)物中心甚至占地面積達(dá)上千畝，由于其地理位置等原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成空置。
開(kāi)發(fā)模式存痼疾。與國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)商“只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”的開(kāi)發(fā)模式不同，我國(guó)開(kāi)發(fā)商普遍采取的開(kāi)發(fā)方式是通過(guò)建筑商墊付資金把商業(yè)設(shè)施建好，再采取“售后返租”的形式，由于開(kāi)發(fā)商已承諾高額的“返租回報(bào)”給中小投資者，造成商鋪的實(shí)際租金遠(yuǎn)高出市場(chǎng)承受能力，從而造成高空置現(xiàn)象。
在開(kāi)發(fā)商與品牌商的博弈中，開(kāi)發(fā)商的話語(yǔ)權(quán)正在逐漸喪失，而品牌商的話語(yǔ)權(quán)則在明顯增強(qiáng)。零售品牌壓縮開(kāi)店，如沃爾瑪表示2013-2015年陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門(mén)店，占其在華門(mén)店的1/4。Tesco、宜家也暫緩了在華開(kāi)店的速度等。
本文已刊發(fā)于《北京商報(bào)》http://www.bjbusiness.com.cn/site1/bjsb/html/2013-04/10/content_210109.htm?div=-1
熊杰 于2013/04
