熊杰：談“深圳萬象城STYLE”的“軟肋”

                           前言：

筆者基于自身對商業(yè)地產行業(yè)的積累、沉淀，曾對深圳萬象城的成功進行過分析、總結，甚至贊譽，“深圳萬象城”定位為國際一線奢侈品的高端購物中心，同時實現(xiàn)了高檔次與高人流量，對于國內商業(yè)地產行業(yè)可謂異常稀缺的“雙高”。其2012年銷售額或已接近60億，年客流量3000萬人次，日車流量5000輛。然而，在商業(yè)領域商業(yè)檔次往往與光顧的客流量成反比，即項目定位高端意味著客流量會比較低，中端客流量會高于高端客流量！廣州的太古匯、上海的恒隆廣場……莫不如此！俗語云：曲高必然和寡，萬象城卻“曲高和者眾”； 2012年坊間又傳聞萬象城首層商鋪每平米租金高達4000元，同樣又引來業(yè)內一片咋舌稱奇、甚至五體投地，可謂前無古人，后無來者，著實為國內一朵商業(yè)地產的奇葩。放眼如今國內商業(yè)地產行業(yè)幾乎一邊倒地充斥著以上贊美、羨慕、甚至恭維之詞，不知道華潤集團的決策者們聽了作何感想？是否可喜可賀？筆者竊以為，引用美國IBM總裁比爾·蓋茨的一句經典名言：“微軟離倒閉永遠只有18個月”。如此“居安思危”的理念，放在如今國內商業(yè)地產業(yè)內是非常合適的，筆者認為，我們國內商業(yè)地產行業(yè)現(xiàn)如今非常缺乏的不是資金，而是理性地靜下心來認真思考…， 或許現(xiàn)在是時候給國內浮燥的商業(yè)地產澆澆涼水、降降溫了，基于此，特拋磚引玉希望籍此引起業(yè)內同仁的關注。

深圳萬象城為何能運營如此成功？！

“深圳萬象城” 對于商業(yè)地產行業(yè)的行業(yè)的人士來說，是一個津津樂道的話題，一個從事商業(yè)地產中、高層逾三年以上的同行或許均能道出其某些成功之處。比如華潤重金聘請綜合實力國際排名第三、商業(yè)建筑設計國際排名第一的RTKL設計師事務所擔綱萬象城項目規(guī)劃和建筑設計；華潤此舉付出的專業(yè)顧問費要比國內一些購物中心設計費用高出很多，但避免了購物中心今后使用、出租時的不便，實際上是為項目增值了；萬象城零售設計顧問在建筑設計一開始就已經介入，這是目前國內許多購物中心所沒有的；在建筑功能上，萬象城是單獨建筑，購物中心上方無常見的住宅塔樓或寫字樓，這就最大限度的保證了購物空間的靈活性和舒適性；在建筑特色上，萬象城除了擁有如米蘭大道、陽光大道、幻彩天頂、渾圓天頂、空中花園等特色景觀外，在商業(yè)空間的構成上，也有很多特色，為眾多入駐的租戶商家所贊許。。。凡此種種，還有比如：整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面都分布在動線兩邊，這樣避免了整個商場中死角的出現(xiàn)；內外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流；在出租空間上，呈現(xiàn)“兩高”的特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實用率高（達60%），方正實用；88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；店鋪的可視性與通達性強；公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設計給殘疾人購物提供了方便。對女性消費者更是關懷備至，女性洗手間配置高出國家標準的兩倍；如此津津道來，林林總總，深圳萬象城可謂集“萬千寵愛”于一身，然而，是否國內其它購物中心就無“寵愛”了呢？答案當然是否定的，只是大家的目光的都聚焦在“深圳萬象城”而已，如今國內許多商業(yè)地產項目甚至以抄襲“深圳萬象城”某些前沿的規(guī)劃或設計為榮，如此生搬硬套“深圳萬象城”經典規(guī)劃與設計，長此下去，未來必然加速國內商業(yè)地產同質化，離“千店一面”不遠矣。

誠然，深圳萬象城當初定位為華南地區(qū)最好、且最具示范效應的都市型購物中心，固然有其獨特與成功之處，深圳萬象城在項目拿地后的規(guī)劃設計階段，花數(shù)億巨資外聘國際頂級的規(guī)劃設計單位如建筑、景觀、機電、節(jié)能、商業(yè)立體交通動線等、近十家國內外的專業(yè)策劃、招商代理公司。據(jù)筆者了解，深圳華潤的開發(fā)團隊從2001年拿地到2004年建成開業(yè)，其前期投入之巨，實非一般國內商業(yè)地產企業(yè)可承擔，可謂有舍有得，用在深圳萬象城的開發(fā)商深圳華潤公司的前期決策者們身上是實至名歸的。然而，國內商業(yè)地產行業(yè)，近年來，基于住宅地產受政府宏觀政策影響，大量的房企一齊涌入商業(yè)地產開發(fā)，導致商業(yè)地產過度開發(fā)，大家也開始在學習“萬達的速度”，嚴格的說沒有去學習萬達長處。據(jù)筆者本人對萬達的研究，萬達的確許多長處或先天優(yōu)勢，借用王健林的話說一般企業(yè)均難以復制。大家能學習、可復制過來的不過是淺顯的“表面功夫”實則為萬達的“短板”，如萬達廣場為快速開業(yè)、快速回籠資金，從拿地到開業(yè)短短18個月嚴苛工期的標準等，是一個成熟的產業(yè)鏈系統(tǒng)，其核心優(yōu)勢任何企業(yè)均難以復制。正是許多企業(yè)開始生搬硬套“萬達的速度”、甚至盲目抄襲“萬象城的規(guī)劃設計”也導致我國960萬平方公里的泱泱大國，尚不如彈丸之國的日本，鮮有世界級的商業(yè)地產“精品”作品。

 正是基于在這樣的背景下，極度缺乏“偶象”的國內商業(yè)地產行業(yè)發(fā)現(xiàn)了“深圳萬象城“，深圳萬象城猶如國內商業(yè)地產行業(yè)的“太陽”，光芒萬丈，絢爛無比！放眼國內各類型的商業(yè)地產類媒體、網絡等，無不是一邊倒的贊譽之詞，筆者有時禁不住猜測，如果深圳萬象城的經營者、決策者們聽到后是否還能保持適度的理性與謙卑。放眼現(xiàn)如今浮夸的國內商業(yè)地產行業(yè)，好象不知道“深圳萬象城”，又或者若不能說出萬象城某幾個優(yōu)點，便不配從事商業(yè)地產運營。誠然，金無足赤，人無完人，就連宇宙中滋潤萬物的太陽之神也有“黑子”，那么，深圳萬象城是否真的完美無缺沒有“軟肋”了呢？      

“神壇上”的深圳萬象城

一個成功的世界級城市綜合體“精品”項目，從前期規(guī)劃論證、可行性分析、與地方政府溝通城市交通體系規(guī)劃、對接、項目資金預算與投入、融資策略、分期開發(fā)策略、產品盈利模式研究、內部立體垂直動線與外交通體系接駁、商鋪分割策略、當?shù)叵�費習慣研究等紛繁復雜。作為商業(yè)地產城市綜合體并非一般傳統(tǒng)的普通商業(yè)項目，大型商業(yè)地產城市綜合體往往承載與豐富一個城市的功能建設包括交通、文化、娛樂、休憩、居住、商務、辦公等，一個大型商業(yè)地產購物中心項目，還得認真研究項目所在城市產業(yè)經濟體系等。因此，成功的大型商業(yè)地產綜合體的開發(fā)建設涵蓋地產、商業(yè)、金融三大領域，大的方面到項目定位、產品研究，小的方面到局部的景觀建筑小品、品牌落位均需仔細推敲、優(yōu)化，到最終落地，如果在很短時期18個月或2-3年完成，絕非一個真正意義上精雕細琢的“精品”。 開發(fā)運營一個商業(yè)地產綜合體“精品”項目，沒有長時間的沉淀、累積，沒有5-10年或以上時間日積月累與嘔心瀝血地投入，除非能象金庸小說中的主人公的奇遇或奇跡，在短時間內學成絕世武功。否則，否則，是如何都無法打造一個有代表這個城市、一個地區(qū)，更遑論代表一個區(qū)域人文與國家的世界級精品!商業(yè)地產城市綜合體可謂名副其實的“三高”行業(yè)，稍有不慎打造的不是“作品”、產品，更不會是精品，而是一堆鋼筋水泥堆砌而成的“廢品”。。。

        第一節(jié)完，敬請關注，歡迎業(yè)內資深同仁交流 。。。。

                         熊杰 于2013/02/28

說的不錯

就是更新太慢，這么多贊譽之后的軟肋還沒說出來