“所有的GDP增長(zhǎng)，如果人民收入不能增長(zhǎng)都沒(méi)有意義�！比�(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)的副主任、昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐在日前舉行的“2012全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人年會(huì)”上引用了國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)的一句話(huà),代為道出他對(duì)當(dāng)前宏觀(guān)實(shí)體零售行業(yè)遇冷、消費(fèi)增速放緩的直觀(guān)感受。
全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)的副主任、昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理 梅永豐
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著連鎖經(jīng)營(yíng)這種先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式的迅速興起，零售業(yè)迎來(lái)了10多年的黃金發(fā)展期，甚至一度行業(yè)年增長(zhǎng)超過(guò)6成。但分析10余年的百?gòu)?qiáng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)百?gòu)?qiáng)的增幅一直呈穩(wěn)步減緩趨勢(shì)。2004年到2008年的5年里，連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售增幅分別為33%、32%、25%、21%和18%。從2008年金融危機(jī)開(kāi)始，這一趨勢(shì)就更為明顯。中國(guó)最賺錢(qián)的百貨——北京新光天地，2012年上半年整個(gè)增速下滑了將近20%左右，中國(guó)知名服裝品牌李寧、美特斯邦威分別面臨關(guān)店、庫(kù)存積壓的嚴(yán)峻問(wèn)題，國(guó)美上市以來(lái)遭遇首次虧損，凡此種種警示我們：零售業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)或即將成為歷史。
“商業(yè)地產(chǎn)卻在大規(guī)模的擴(kuò)容”，梅永豐繼續(xù)說(shuō)道，“這里面有個(gè)數(shù)據(jù)，今年的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積是住宅面積的四倍，跟需求的增長(zhǎng)不匹配，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)正在呈現(xiàn)出非理性的增長(zhǎng)。像萬(wàn)科，以前王石說(shuō)堅(jiān)決不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)，但今年萬(wàn)科大規(guī)模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，還有保利、恒大，這些傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都紛紛的大規(guī)模的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這也是一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。”
從傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)轉(zhuǎn)型果真是一本萬(wàn)利的嗎？“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大部分是住宅出來(lái)的，很多地方是不適合做商業(yè)地產(chǎn)的，但（他們）非要做商業(yè)，就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題。首先是資本，之前靠賣(mài)房子能快速回籠資金，但是商業(yè)地產(chǎn)是燒錢(qián)的游戲，是需要大量資本沉淀的行業(yè)，還有一個(gè)最大的問(wèn)題就是團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了十年，尤其是近十年的高速發(fā)展，人才是匱乏的，這方面的團(tuán)隊(duì)是稀缺的，在這幾方面都沒(méi)有準(zhǔn)備好，冒然的轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)是很大的危機(jī)�！泵酚镭S發(fā)表自己的看法。
同時(shí)，他也看到了行業(yè)內(nèi)的另一種轉(zhuǎn)型，即從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型到旅游地產(chǎn)或者文化地產(chǎn)，如萬(wàn)達(dá)、龍湖、世貿(mào)等等，梅永豐認(rèn)為，這些大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)走過(guò)了前期的摸索階段，已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，他們把目光放得更遠(yuǎn)，開(kāi)始轉(zhuǎn)型到主題地產(chǎn)上面。
當(dāng)前住宅市場(chǎng)飽受宏觀(guān)調(diào)控之困，純商業(yè)地產(chǎn)又面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和高風(fēng)險(xiǎn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)都在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋找新的領(lǐng)域和機(jī)遇。對(duì)于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)而言，主題地產(chǎn)顯然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。萬(wàn)達(dá)、龍湖、萬(wàn)科、世茂等企業(yè)已經(jīng)紛紛增加旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。另一方面，由住宅市場(chǎng)成交額可見(jiàn)，大多購(gòu)房者仍處于觀(guān)望中，相反，商業(yè)地產(chǎn)和主題地產(chǎn)以新政的規(guī)避性、良好的投資空間、實(shí)用性被廣大買(mǎi)客看好。
未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)一定是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。在梅永豐看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)將會(huì)如下演進(jìn)：
一、從冒進(jìn)到穩(wěn)中求進(jìn)
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，很多人開(kāi)始真正意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)并不好做，盲目轉(zhuǎn)型只會(huì)遍嘗失敗的苦果，激進(jìn)擴(kuò)張只會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)，開(kāi)發(fā)商將變得越來(lái)越理性。梅永豐說(shuō)，今年在商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)的過(guò)程中，前九名都是二三線(xiàn)城市，如成都的商業(yè)地產(chǎn)增速在全國(guó)排行第一，昆明的商業(yè)地產(chǎn)總量有1400萬(wàn)平米，700萬(wàn)人口人均2平米，人均占有面積超過(guò)了北上廣。
二、從量變到質(zhì)變
商業(yè)地產(chǎn)不能單純地講究規(guī)模，更要講究質(zhì)量，每個(gè)平方產(chǎn)生的效益是多少，這個(gè)才是關(guān)鍵的。
三、零售行業(yè)的增速將會(huì)制約商業(yè)物業(yè)的增速
商業(yè)物業(yè)的增速明顯高于零售行業(yè)的增幅，這是目前行業(yè)存在的現(xiàn)象，這導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)疲軟。梅永豐指出，往年零售品牌，給一個(gè)店面他們都搶?zhuān)F(xiàn)在很多零售企業(yè)放緩了開(kāi)店的節(jié)奏，甚至放棄開(kāi)店計(jì)劃，這樣導(dǎo)致了很多商業(yè)項(xiàng)目招商不滿(mǎn)，空置率攀升�！坝绕涫窃趶V州，廣州在今年有七八個(gè)大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都延遲了開(kāi)業(yè)�！彼e了一個(gè)例子。
四、行業(yè)洗牌
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)“燒錢(qián)”的行業(yè)，隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都退出了這一領(lǐng)域，行業(yè)寡頭將繼續(xù)領(lǐng)跑大市
五、三四線(xiàn)城市將成主要陣地
未來(lái)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將大規(guī)模轉(zhuǎn)戰(zhàn)上三四線(xiàn)城市。隨著商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)發(fā)推進(jìn)，一線(xiàn)、二線(xiàn)城市土地資源日益稀缺，可供開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地也將日益減少，大批開(kāi)發(fā)商將重振旗鼓，將戰(zhàn)線(xiàn)投放到土地資源相對(duì)充沛、城市發(fā)展后勁充足的三四線(xiàn)城市。參加過(guò)萬(wàn)達(dá)2012年10月28日在北京的盛大招商會(huì)，梅永豐感慨頗深，萬(wàn)達(dá)作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一哥，在面世的100多個(gè)項(xiàng)目中，有50多個(gè)新項(xiàng)目都集中在三四線(xiàn)城市。他認(rèn)為這是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)，但他同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，三四線(xiàn)城市人口較少，商業(yè)發(fā)育程度相對(duì)低級(jí)，如果大規(guī)模的啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的。
六、購(gòu)物中心三化：主題化、區(qū)域化、社區(qū)化
以前大而全或者小而全的定位已經(jīng)越來(lái)越不符合商業(yè)地產(chǎn)的需求，未來(lái)這樣的購(gòu)物中心將越來(lái)越少，反之主題會(huì)越來(lái)越鮮明，無(wú)論是K11、大魔方、荷里活、青衣城，都開(kāi)始把文化主題進(jìn)行融合延伸�！百�(gòu)物中心的主題化已經(jīng)成為必然的趨勢(shì)，未來(lái)哪一個(gè)購(gòu)物中心沒(méi)有貼上標(biāo)簽，主要針對(duì)什么樣的客群，以什么樣的主題做的話(huà)，這樣的購(gòu)物中心會(huì)變得很困難，因?yàn)樵瓉?lái)的老的購(gòu)物中心會(huì)越來(lái)越少�！泵酚镭S如是說(shuō)道，他進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域化和社區(qū)化趨勢(shì)也在加強(qiáng)。“現(xiàn)在大型的購(gòu)物中心投入非常大，而且市中心的地也非常難拿，市中心的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，區(qū)域化和社區(qū)化也是未來(lái)購(gòu)物中心的潮流，像上海的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)，北京華潤(rùn)五彩城，深圳的綠景�！�
（搜鋪網(wǎng) 周松平/文）
