出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/高天

在380億對(duì)賭危機(jī)解除后，萬(wàn)達(dá)似乎并未獲得理想中的喘息機(jī)會(huì)。

與太盟投資集團(tuán)(PAG)簽署新投資協(xié)議后半個(gè)月，5天內(nèi)出售了4座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，頻繁的資產(chǎn)騰挪目的無(wú)疑是解決現(xiàn)金流壓力。此番操作，是萬(wàn)達(dá)的債務(wù)壓力未減，還是王健林的居安思危？亦還是萬(wàn)達(dá)有了新的謀劃？

在聯(lián)商網(wǎng)高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員王國(guó)平看來(lái)，出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)取決于萬(wàn)達(dá)的融資能力，但目前萬(wàn)達(dá)的信用評(píng)級(jí)低、違約風(fēng)險(xiǎn)較大，穩(wěn)健資金不敢輕易投資，而投資性資金要求更高的回報(bào)率，萬(wàn)達(dá)也不敢輕易碰，因此出售資產(chǎn)是現(xiàn)階段的有效辦法。

半年出售9個(gè)優(yōu)質(zhì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

2023年末，從12月25日到12月29日五天的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)出售了4座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

12月25日，蘇州太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯(lián)商叁號(hào)商業(yè)管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月26日，湖州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出該公司股東，接替方蘇州聯(lián)商伍號(hào)商業(yè)管理有限公司100%持股，成為該公司唯一股東。

12月27日，上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生了股權(quán)變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出該公司股東，新股東為蘇州聯(lián)商貳號(hào)商業(yè)管理有限公司。

12月29日，廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出該公司股東，新股東蘇州聯(lián)商肆號(hào)商業(yè)管理有限公司100%持股。

上述四家受讓方企業(yè)的法定代表人均為牟舟，也是中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司投資部副總裁。在股權(quán)穿透后，上市四家公司均為中聯(lián)基金旗下子公司。資料顯示，中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金的核心業(yè)務(wù)是以REITs為核心的不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，圍繞不動(dòng)產(chǎn)投資孵化、不動(dòng)產(chǎn)證券化投行、證券化產(chǎn)品投資布局業(yè)務(wù)線。

無(wú)獨(dú)有偶，在去年12月初，市場(chǎng)消息稱萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擬出售旗下位于一、二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以換取流動(dòng)資金，目前在和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)洽談。

更早之前，大家保險(xiǎn)在5月收購(gòu)了上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6月收購(gòu)了上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)；北海合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也于9月被北海合浦旺和房地產(chǎn)收購(gòu)。

除了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)核心資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)去年還完成了對(duì)酒店、電影等業(yè)務(wù)的資產(chǎn)折現(xiàn)。

去年12月份，大連萬(wàn)達(dá)商管旗下上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，北京鷹朗商業(yè)管理有限公司成為全資股東，母公司是新加坡金鷹集團(tuán)，在中國(guó)的業(yè)務(wù)主要涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開(kāi)發(fā)等。

同時(shí)，去年12月6日，萬(wàn)達(dá)電影間接控股股東北京萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司及其全資子公司北京珩潤(rùn)企業(yè)管理發(fā)展有限公司、萬(wàn)達(dá)電影實(shí)際控制人王健林將其合計(jì)持有的萬(wàn)達(dá)電影控股股東北京萬(wàn)達(dá)投資有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海儒意投資管理有限公司。

出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的背后邏輯

核心資產(chǎn)的接連出售，緣于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)面臨的資金困境。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管有息負(fù)債高達(dá)1412.83億元。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為292.57億元；同期萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為146.92億元，同比大幅減少53.44%，主要是投資和籌資現(xiàn)金流下滑所致，在手現(xiàn)金已無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

在萬(wàn)達(dá)2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公開(kāi)后不久，標(biāo)普將萬(wàn)達(dá)商業(yè)的流動(dòng)性評(píng)估從“不足”下調(diào)至“弱”，標(biāo)普認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)在未來(lái)12個(gè)月將面臨巨大的還款壓力。

再看萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示 ，2021年、2022年、2023年，珠海萬(wàn)達(dá)商管(萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體)的稅后收入分別是235億元、271億元、293億元(預(yù)估)，平均年增長(zhǎng)約12%，連續(xù)三年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)；稅后利潤(rùn)2021年、2022年和2023年也分別為53億元、75億元和95億元(預(yù)估)，年增率達(dá)34%。

萬(wàn)達(dá)商管公布的2023年上半年租金數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年總租金收入263.2億元，同比增長(zhǎng)4.5%；凈租金130.1億元，同比增長(zhǎng)7.2%；可比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)凈租金同比增長(zhǎng)3.8%。出租率98.2%，租金收繳率100%。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為萬(wàn)達(dá)的核心資產(chǎn)，財(cái)務(wù)狀況并不差，因此市場(chǎng)上“實(shí)體商業(yè)受沖擊較大，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收入不掙錢了”的言論似乎并不成立。賣掉核心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并非不賺錢了，或許萬(wàn)達(dá)真的面臨較大壓力需要現(xiàn)金紓困。

王國(guó)平認(rèn)為，短期現(xiàn)金流動(dòng)性的緩解只是飲鴆止渴，資產(chǎn)出售才能保住整個(gè)公司，而且一般資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會(huì)同時(shí)簽署回購(gòu)協(xié)議，以便后期贖回。當(dāng)然，如果萬(wàn)達(dá)后續(xù)資金鏈持續(xù)緊張的話，恐怕仍需出售資產(chǎn)來(lái)緩解。

另一方面，從目前出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)清單上看，除了湖州、西寧、江門和北海外，主要還是在一二線城市，尤其是全國(guó)商業(yè)最為發(fā)達(dá)的上海。

大致出于兩點(diǎn)考慮：第一，一二線城市資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，地價(jià)也貴，能賣個(gè)好價(jià)錢；第二，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更大，城市化進(jìn)程和消費(fèi)升級(jí)節(jié)奏更快，主打大眾化和生活一站式的購(gòu)物中心供需平衡矛盾更大，未來(lái)或有更大的生存壓力。

比如周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)在上海的第二個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，當(dāng)年投資了25個(gè)億，開(kāi)業(yè)以來(lái)也是業(yè)績(jī)穩(wěn)定在20億+的“現(xiàn)金奶�！�。

同樣是區(qū)域標(biāo)桿的松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在還是松江體量最大的商業(yè)，商業(yè)街區(qū)的美食氛圍數(shù)一數(shù)二，也是整個(gè)松江區(qū)拿得出手的項(xiàng)目，今年剛落幕的元旦假期，松江區(qū)銷售額前三的分別是松江印象城、松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和鹿都商業(yè)廣場(chǎng)。明顯的一點(diǎn)是，松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的銷售霸主已經(jīng)被松江印象城超越，而后者的二期正在建設(shè)，建成后的體量將達(dá)40萬(wàn)方，也超過(guò)了松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的32萬(wàn)方，未來(lái)松江的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

可見(jiàn)，出售優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲取更高的價(jià)格，把未來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力較大的項(xiàng)目出手以早日“脫身”，很聰明的手法。此外，一些更核心、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)應(yīng)該也不會(huì)出售，比如上海的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2021年銷售額就達(dá)到了42億，也是萬(wàn)達(dá)在上海的開(kāi)山之作。連李嘉誠(chéng)都說(shuō)過(guò)，位置才是最核心的資源。

《MALL星人》主理人、聯(lián)商網(wǎng)上海情報(bào)專欄作者郭歆曄告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，在上海13座萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目(12座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1座萬(wàn)達(dá)茂)中，五角場(chǎng)、寶山、周浦、松江是上海內(nèi)經(jīng)營(yíng)效果頭部的幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雖然銷售處于中檔水平，但周圍的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，對(duì)受讓方而言風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)較低。

當(dāng)然，王健林更睿智的一點(diǎn)是，以輕資產(chǎn)的模式管理這些已經(jīng)出售的資產(chǎn)。既獲取了現(xiàn)金流，又能繼續(xù)掛著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招牌。

不變的輕資產(chǎn)

市場(chǎng)知情人士表示，近期被出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)仍然將保留萬(wàn)達(dá)品牌，由萬(wàn)達(dá)管理和服務(wù)。

這意味著上述項(xiàng)目后期將由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出管理。而這也是萬(wàn)達(dá)商管的核心戰(zhàn)略。

郭歆曄還表示，萬(wàn)達(dá)此次一系列的資產(chǎn)出售行為實(shí)質(zhì)相當(dāng)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，相比賣給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，出售給保險(xiǎn)公司是更不錯(cuò)的選擇，以輕資產(chǎn)的模式操作，萬(wàn)達(dá)依然保留了管理權(quán)，后期每年有穩(wěn)定的收益，也能通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)，對(duì)現(xiàn)階段的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是更安全的手段。

通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)給自己找了個(gè)“大金主”。

自2015年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)就通過(guò)聚焦品牌資源和管理能力來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張，新開(kāi)出的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以輕資產(chǎn)為重，由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造招商、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)輸出。如此，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式也日趨優(yōu)化。

不過(guò)，從2023年萬(wàn)達(dá)商管的開(kāi)業(yè)情況上看，萬(wàn)達(dá)似乎“變慢了”。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，2023年萬(wàn)達(dá)在全國(guó)新開(kāi)了29座商業(yè)項(xiàng)目，包括28座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1座萬(wàn)達(dá)茂。這其中主要以輕資產(chǎn)項(xiàng)目為主，比如集中收購(gòu)的奧克斯廣場(chǎng)和花生唐購(gòu)物中心資產(chǎn)包。

這個(gè)數(shù)據(jù)并未達(dá)到萬(wàn)達(dá)原計(jì)劃開(kāi)出的50個(gè)商業(yè)中心的目標(biāo)，也遠(yuǎn)不及過(guò)往幾年萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)量。

從近幾年來(lái)看，萬(wàn)達(dá)保持著每年超50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的速度：2016年，包括20座輕資產(chǎn)在內(nèi)共計(jì)開(kāi)業(yè)56座；2017年開(kāi)業(yè)50座；2018年開(kāi)業(yè)52座；2019年開(kāi)業(yè)41座；2020年開(kāi)業(yè)45座；2021年開(kāi)業(yè)51座；2022年開(kāi)業(yè)55座。

在上市和債務(wù)壓力下，萬(wàn)達(dá)商管放緩了擴(kuò)張速度，未來(lái)恐會(huì)延續(xù)這樣的趨勢(shì)。不過(guò)去年29個(gè)開(kāi)業(yè)量仍然是最多的商管公司，萬(wàn)達(dá)目前仍然是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的企業(yè)。

萬(wàn)達(dá)壯士斷腕，積極去杠桿、減負(fù)債，旨在疏解困境，而壓在萬(wàn)達(dá)頭頂?shù)倪�有更長(zhǎng)期的上市目標(biāo)。