舊改高歌猛進(jìn)，產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步前行

2020年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“舊改破局之年”。舊改力度翻倍，產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，越來(lái)越多舊改項(xiàng)目取得了突破性進(jìn)展。

企業(yè)/投資者可選擇性增多，市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和，短期以觀望為主。

佛山周邊城市東莞、江門、中山、惠州等地企業(yè)主、開發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)。

順德，截至7月27日已經(jīng)有149個(gè)園區(qū)、351個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)改造、在建工程項(xiàng)目120個(gè)，累計(jì)完成土地整理46413畝。

東莞，截至7月22日共有68宗舊改項(xiàng)目成功中標(biāo)，擬更新1571.4萬(wàn)平米……

大批企業(yè)/投資客或?qū)⒈环至�，企業(yè)理性選址，投資放慢腳步。

隨著推盤量增大，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈，同時(shí)進(jìn)一步影響客戶心理，成交周期會(huì)進(jìn)一步拉長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)該如何乘風(fēng)破浪，續(xù)創(chuàng)輝煌佳績(jī)？

世代芳華給開發(fā)商建議是：

一：定位清晰，切勿搞高大上

如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，受到各路資本熱捧，但暴露的問題也越來(lái)越多，不少園區(qū)面臨產(chǎn)品規(guī)劃同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)定位同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)招商盲目化、“有企業(yè)無(wú)產(chǎn)業(yè)”、“產(chǎn)業(yè)點(diǎn)高面低”等困境，究其根本，大多是園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位不精準(zhǔn)。同時(shí)地方政府也追求高大上，喜歡招大引強(qiáng)，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園太多，智能制造、高新技術(shù)企業(yè)都不夠用了。

產(chǎn)業(yè)定位要跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦契合。不能盲目跟隨潮流，必須符合自身發(fā)展方向，因地制宜，定向精準(zhǔn)招商，切勿盲目追求高大上。園區(qū)招商最重要的其實(shí)是產(chǎn)業(yè)鏈招商，建立起產(chǎn)業(yè)生態(tài)和供應(yīng)鏈，并通過(guò)老客戶的上下游產(chǎn)業(yè)鏈拓展來(lái)挖掘、延伸和拓展業(yè)務(wù)。

傳統(tǒng)4.5米層高和600KG承重已逐漸無(wú)法滿足客戶生產(chǎn)和心理預(yù)期，客戶都抱著能買復(fù)式，絕不買平層的思想。而且不少開發(fā)主為了吸引企業(yè)入駐，降低成本，偷工減料，最終企業(yè)投產(chǎn)，將面臨貨運(yùn)，生產(chǎn)，招聘，等一系列問題。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出，就必須擺脫同質(zhì)化困境，深耕產(chǎn)業(yè)，設(shè)計(jì)出適合自身產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，符合產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，生活的產(chǎn)品。

目前市場(chǎng)上可對(duì)比項(xiàng)目眾多，企業(yè)在找廠房過(guò)程中缺少專業(yè)的建議和指導(dǎo)，導(dǎo)致企業(yè)搖擺不定。招商人員在銷售過(guò)程中對(duì)產(chǎn)業(yè)不了解，對(duì)產(chǎn)品不熟悉，亦未能直擊客戶痛點(diǎn)，促進(jìn)成交。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項(xiàng)專業(yè)性和時(shí)效性很強(qiáng)的工作，要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)。打造一支專業(yè)高素質(zhì)的招商團(tuán)隊(duì)，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進(jìn)行的重要保證。

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有意識(shí)到與其他園區(qū)的差異，盲目發(fā)展高技術(shù)、高附加值的產(chǎn)業(yè)，對(duì)企業(yè)準(zhǔn)入門檻也設(shè)置高要求高標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)望而卻步，項(xiàng)目全面癱瘓。

“招商難”，其實(shí)都是項(xiàng)目前期選址、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)當(dāng)中的問題不斷累積而成。園區(qū)的初始起點(diǎn)決定了園區(qū)的招商高度，想要招好商還是要回歸到產(chǎn)品定位上。

對(duì)于找廠房，企業(yè)應(yīng)理性分析，客觀判斷出手時(shí)機(jī)

廠房是企業(yè)重要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展，因此需如擇偶般謹(jǐn)慎。若是不慎選到一些存在法律風(fēng)險(xiǎn)的廠房，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是重大損失。而從“長(zhǎng)期”的角度來(lái)看，企業(yè)搬遷費(fèi)用小至幾十萬(wàn)，大到上千萬(wàn)，所以選址很重要。

世代芳華認(rèn)為企業(yè)找廠房應(yīng)考慮以下要素：

01：廠房應(yīng)選擇便于運(yùn)輸?shù)慕煌�樞紐地，確保出貨時(shí)間不被延誤，能節(jié)省運(yùn)輸費(fèi)用，降低成本開支。

02：人才是企業(yè)當(dāng)中最有價(jià)值的資源，應(yīng)選擇勞動(dòng)資源豐富地區(qū)，避免出現(xiàn)招不到工的情況發(fā)生。

03：提前評(píng)估廠房質(zhì)量，可以從廠房結(jié)構(gòu)、樓板承重等多個(gè)方面進(jìn)行綜合考量。

04：要留心廠房資質(zhì)能否申辦環(huán)評(píng)，避免后續(xù)因?yàn)榄h(huán)評(píng)問題造成糾紛。

05：提前了解區(qū)域政策，特別是稅收政策，便于企業(yè)資料辦理，幫助規(guī)避沖突。

06：選擇設(shè)備完善、服務(wù)配套齊全的工業(yè)區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房，有助企業(yè)快速投產(chǎn)。

▶7月，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)�？傮w上，市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊的情況下，預(yù)計(jì)下半年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)平穩(wěn)恢復(fù)和增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

▶越來(lái)越多的園區(qū)或者是持有工業(yè)用地的企業(yè)會(huì)考慮加強(qiáng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，以提升物業(yè)的綜合價(jià)值；同時(shí)，一二線城市工業(yè)用地的稀缺性會(huì)進(jìn)一步推高工業(yè)地價(jià)，未來(lái)產(chǎn)業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨白熱化。