去年底，限購(gòu)令等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷釋放擠出效應(yīng)，限制了投資者們對(duì)住宅房地產(chǎn)的投資熱情，使得住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷不振。彼時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻開始風(fēng)起云涌，已有許多前瞻性的開發(fā)商搶先進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中不乏中糧、萬(wàn)通、綠地、富力等大開發(fā)商，力圖在這新的投資領(lǐng)域分得一杯羹。工業(yè)地產(chǎn)正在成為各方眼中的“香餑餑”。業(yè)內(nèi)人士表示，工業(yè)地產(chǎn)方興未艾，表明房地產(chǎn)開始實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，讓習(xí)慣扮演支柱產(chǎn)業(yè)角色的房地產(chǎn)，徹底回歸其作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的本位，但同時(shí)，開發(fā)商也需注意“一哄而上”帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)體企業(yè)、房企巨頭紛紛掘金工業(yè)地產(chǎn)
去年底，有媒體報(bào)道，聯(lián)想集團(tuán)及其合作企業(yè)將在大慶砸114億元巨資，建設(shè)聯(lián)想科技城。包括云計(jì)算中心、物聯(lián)網(wǎng)中心、總部基地等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都將成為其投資重點(diǎn)。 不僅是大慶，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，聯(lián)想已在全國(guó)范圍內(nèi)大面積鋪開，在昆明、南昌、南寧、漳州等地規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聯(lián)想已經(jīng)率先走上產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的新模式。
而隨后，萬(wàn)通攜手TCL高調(diào)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，亦被認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式的經(jīng)典案例。TCL將與萬(wàn)通共同創(chuàng)立工業(yè)地產(chǎn)投資公司。行業(yè)分析認(rèn)為，通過(guò)整合實(shí)業(yè)企業(yè)擁有的工業(yè)土地儲(chǔ)備，借助地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化能力，進(jìn)一步提高其工業(yè)地產(chǎn)的使用效率和增值空間，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)作，從而提升實(shí)業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
除了實(shí)業(yè)企業(yè)，住宅房企巨頭也開始加速滲透工業(yè)地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)列為其未來(lái)重點(diǎn)探索的新業(yè)務(wù)方向之一;世茂集團(tuán)巨額投資海峽成，借 “云端產(chǎn)業(yè)集群”進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);綠地集團(tuán)在鄭州簽約了投資總額高達(dá)130億元的綠地濱湖國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目;首創(chuàng)置業(yè)在青島打造商務(wù)區(qū)，明確了將資源、產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合，往地產(chǎn)上游發(fā)展的方向。
工業(yè)地產(chǎn)被寄望“實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”
產(chǎn)業(yè)用地被企業(yè)追逐的同時(shí)，也成為政府鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)。2011年11月10日，北京市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于報(bào)送2012年北京市商品房投資計(jì)劃(內(nèi)資、外資)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求在2011年12月21日前上報(bào)明年商品房投資計(jì)劃，與2010年相比，2011年的鼓勵(lì)項(xiàng)目中新增了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士表示，此舉一方面可以防止樓市調(diào)控引發(fā)的土地遇冷、房屋交易量下跌帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)影響，更與北京當(dāng)下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型相吻合。
對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首次躋身北京發(fā)改委商品房投資計(jì)劃的鼓勵(lì)目錄，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心常務(wù)副院長(zhǎng)馬磊認(rèn)為，這顯示出在調(diào)控背景下，政府考慮新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的意圖。
作為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，截至2011年11月8日，北京土地出讓金總額為898.11億元，創(chuàng)造歷史同期最高記錄，非住宅用地“功不可沒”。在住宅用地成交金額同比減少約四成的情況下，商服用地、工業(yè)用地等的成交金額相應(yīng)大幅增加。以2011年10月為例，北京共成交地塊21宗，其中工業(yè)用地15宗，住宅用地方面僅有1宗限價(jià)房用地。
大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加大非住宅類用地供應(yīng)，給調(diào)控下蕭索的土地市場(chǎng)提供了一條新思路：與其想方設(shè)法讓住宅開發(fā)商繼續(xù)買地蓋樓，還不如主動(dòng)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以沖抵住宅地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的的影響，而更重要的是，將可促進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。現(xiàn)在的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，住宅地產(chǎn)偏多，而對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)更重要的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則顯得薄弱。
土地供應(yīng)只盯著住宅用地這一塊肥肉，導(dǎo)致資金集中流向住宅開發(fā)和投資，加劇住宅開發(fā)一家獨(dú)大的局面，引發(fā)房?jī)r(jià)高企等一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士表示，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，讓習(xí)慣扮演支柱產(chǎn)業(yè)角色的房地產(chǎn)，徹底回歸其作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的本位。這樣，市場(chǎng)化配置下的土地才可能更多地去支持新興工業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。
“偽工業(yè)地產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)加劇
住宅地產(chǎn)受限，工業(yè)地產(chǎn)大熱，顯現(xiàn)了工業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿ΓI(yè)地產(chǎn)在迅速崛起的同時(shí)也出現(xiàn)不少問(wèn)題。
某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，住宅受限，開發(fā)商開始對(duì)工業(yè)地產(chǎn)一哄而上。目前出現(xiàn)了偽工業(yè)地產(chǎn)，機(jī)會(huì)主義、投機(jī)泡沫的傾向。
根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心(CRRC)編制的《中國(guó)產(chǎn)業(yè)新區(qū)榜樣評(píng)價(jià)體系》顯示，至2010年末，國(guó)家級(jí)高新區(qū)新增了13家，已達(dá)到70家之多;國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新增44家，總數(shù)超過(guò)100家，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量呈現(xiàn)快速飆升的態(tài)勢(shì)。
在產(chǎn)業(yè)園大量飆升過(guò)程中，工業(yè)地產(chǎn)投機(jī)跡象也已開始顯現(xiàn)。因?yàn)樽≌玫夭缓媚茫I(yè)地產(chǎn)地價(jià)低，相當(dāng)一部分開發(fā)商是抱著先圈地而后再伺機(jī)做政府工作改規(guī)劃而去的。不少開發(fā)商采用以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項(xiàng)目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。從市場(chǎng)來(lái)看，由于住宅地產(chǎn)投資空間受到擠壓，不少投資力量開始轉(zhuǎn)移方向，工業(yè)地產(chǎn)成為熱錢和游資的新避風(fēng)港，而這使得工業(yè)地產(chǎn)地價(jià)也開始上漲。
有業(yè)內(nèi)專家指出，各級(jí)地方政府出于自身利益的種種考慮，這也容易造成了盲目擴(kuò)張工業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，對(duì)于政績(jī)的追求，成為招商引資的最大動(dòng)力。此外，有部分當(dāng)?shù)卣柚I(yè)用地的名義，實(shí)際上以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的形式來(lái)進(jìn)行謀利。這種“偷梁換柱”的手法在全國(guó)各地比比皆是，直接導(dǎo)致的后果便是工業(yè)用地土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。
背靠實(shí)業(yè)，面向地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)投資熱潮引來(lái)爭(zhēng)議不少。開發(fā)商們轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)，其潛藏的偽工業(yè)地產(chǎn)隱患不可不防。
（來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)）
