子曰：不知生，焉知死?

然而，對(duì)于當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，卻是“不知死，焉知生?”只有多從失敗和危險(xiǎn)當(dāng)中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，才能更好地生存發(fā)展下去。

鴻偉摩爾董事長(zhǎng)楊建偉先生根據(jù)自身在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)中的經(jīng)驗(yàn)，提出了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的五種典型死法，以警自我，三省吾身!

1：死于政策依賴(lài)癥

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受?chē)?guó)家政策影響的波動(dòng)性向來(lái)比較大，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾。在實(shí)際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者招商引資最有利的說(shuō)辭。

然而，其對(duì)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)具有整體性、普遍性、持久性，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失具有不可消除性，此誠(chéng)生死存亡之利害，不得不高度提防。

2：死于杠桿融資

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是對(duì)資金的需求量巨大，無(wú)論是前期的投資建設(shè)還是后期的管理運(yùn)營(yíng)，基本以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作，要求企業(yè)有非常強(qiáng)大的資金保障和融資能力。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是一個(gè)天生融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商不得不出售商住配套以養(yǎng)園區(qū)。在土地供應(yīng)越來(lái)越緊張、房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬的情況下，“以售養(yǎng)園”的模式已然不能持續(xù)，更莫說(shuō)指望用很少的資金去撬動(dòng)一個(gè)規(guī)模很大的項(xiàng)目。

很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商高負(fù)債運(yùn)營(yíng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，多數(shù)園區(qū)處于“短債長(zhǎng)投”的局面——產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)期均比較長(zhǎng)，回本時(shí)間短一點(diǎn)3~5年，長(zhǎng)一點(diǎn)8~10年甚至更長(zhǎng)，加之園區(qū)資產(chǎn)整體變現(xiàn)能力差，更需要長(zhǎng)期廉價(jià)的資金支持。然而，就中國(guó)目前的融資市場(chǎng)而言，是很難支撐的。

3：死于產(chǎn)品滯銷(xiāo)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名號(hào)打響是最近一兩年的事情，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品卻存在已久，工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、辦公園區(qū)、生態(tài)城、產(chǎn)業(yè)綜合體、物流基地、總部基地、孵化器、眾創(chuàng)空間等都是其產(chǎn)品形態(tài)。

與住宅地產(chǎn)不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。而近年來(lái)，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了，一方面，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，加上“供大于求”的市場(chǎng)現(xiàn)狀，加劇了失衡狀態(tài);另一方面是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡。在市場(chǎng)性供需不平衡和結(jié)構(gòu)性失衡的雙重夾擊下，園區(qū)產(chǎn)品滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)積重難返。

4：死于水土不服癥

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模、批量化異地復(fù)制是一個(gè)“偽命題”，因其對(duì)地域經(jīng)濟(jì)、文化、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政治環(huán)境等的敏感度非常高，任何一個(gè)因子的不協(xié)同都會(huì)導(dǎo)致功虧一簣。

時(shí)下火熱的“雙創(chuàng)”浪潮，的確給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)利好，但收效甚微。第一，庫(kù)存高企，面臨去化難題;第二，實(shí)體企業(yè)景氣度不振，無(wú)力消化;第三，政策利好，新進(jìn)入者增多，利潤(rùn)被分食。因此，對(duì)于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規(guī)模異地復(fù)制的噱頭可以提升公司股票價(jià)值;對(duì)于非上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以制造噱頭為上市融資、拿地拿政策做準(zhǔn)備。但是真相，可能只能靠時(shí)間來(lái)戳穿了。:

5：死于政府違約局

正常情況下，政府違約對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，屬于政治風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)劃歸于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的范疇。其對(duì)市場(chǎng)的影響是偶然性的、不可抗的，但囿于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金回籠慢、與政府關(guān)系密切的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)辟了新的利益模式，即BT模式或BOT模式，以及目前正在探索的PPP模式。在這一系列模式中，企業(yè)和政府形成了利益共同體，政府信用關(guān)系到企業(yè)利益。

對(duì)于一線(xiàn)城市甚至是二線(xiàn)重點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，政府財(cái)政收入比較充裕，違約風(fēng)險(xiǎn)比較低，相對(duì)比較安全。然而，一線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)已飽和，基本沒(méi)有復(fù)制擴(kuò)張的空間，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們紛紛把目光投向了有一定發(fā)展?jié)摿Φ闹行〕鞘小．?dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行態(tài)勢(shì)時(shí)，負(fù)債運(yùn)營(yíng)的地方政府機(jī)構(gòu)日子也不好過(guò)，房地產(chǎn)發(fā)展旺盛時(shí)，可以很順利地通過(guò)賣(mài)地收入彌補(bǔ)缺口。如今，這條道路走不通了，導(dǎo)致三四線(xiàn)城市地方政府債務(wù)的違約率逐年攀升。而進(jìn)入這些城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，也逐漸感覺(jué)到勒在脖子上的繩索越來(lái)越緊，漸至呼吸困難……:

鑒于以上五種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“經(jīng)營(yíng)失敗、走向末路”的死法，鴻偉摩爾董事長(zhǎng)楊建偉表示：任何一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性事業(yè)都是風(fēng)險(xiǎn)與利益的共存體，因此風(fēng)險(xiǎn)管理成為運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，如何有效地判別出行業(yè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因子，通過(guò)適當(dāng)有效的方法加以控制對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理者而言至關(guān)重要，知死而后生!