據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬(wàn)平方米，同比激增23%。其中，全國(guó)十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)存量已達(dá)5267.75萬(wàn)平方米，再次刷新歷史新高。而在過(guò)去五年間，中國(guó)購(gòu)物中心總量也以年21%的速度快速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2017年僅一二線城市購(gòu)物中心總量將再增長(zhǎng)60%。屆時(shí)，預(yù)計(jì)全國(guó)核心商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值可達(dá)數(shù)萬(wàn)億元。
面對(duì)這樣一筆龐大的商業(yè)存量，以及當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)供給過(guò)剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的困境，如何盤活存量資產(chǎn)、繼而更好的生存下去成為亟待解決的難題。這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化需求大幅急增。為此，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始積極探索將成熟商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)化管理，以降低融資成本、提高資金周轉(zhuǎn)。諸如大悅城地產(chǎn)的“大資管”戰(zhàn)略、銀泰的“類REITs”產(chǎn)品等等。
從各企業(yè)已嘗試的途徑來(lái)看，大致可歸結(jié)為標(biāo)準(zhǔn)REITs、準(zhǔn)REITs及專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。只是從目前的情況來(lái)看，雖然商業(yè)地產(chǎn)證券化的市場(chǎng)非常巨大，但我國(guó)的資產(chǎn)證券化程度應(yīng)該說(shuō)還是嚴(yán)重不足的。
此次，搜鋪網(wǎng)就對(duì)各企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化路徑做了一番梳理。大家不妨一起來(lái)看看。
其中，“匯賢產(chǎn)業(yè)信托”和“Dynasty REIT”均有李嘉誠(chéng)的身影。前者——匯賢產(chǎn)業(yè)信托的發(fā)行方是李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，注入資產(chǎn)則是中國(guó)大陸辦公樓購(gòu)物中心，其最特別之處就是——這是香港首只以人民幣計(jì)價(jià)在香港交易所上市的產(chǎn)品。從介紹來(lái)看，以人民幣計(jì)價(jià)的原因或許是當(dāng)初為了吸引內(nèi)地土豪的投資。而后者——Dynasty REIT由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持有13.9%的新加坡物業(yè)管理公司ARA Asset Management分拆而來(lái)，分別在上海、南京及大連三個(gè)城市持有三個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，這是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)繼匯賢房地產(chǎn)信托（87001.HK）后，再次將內(nèi)地房產(chǎn)分拆上市。
還有不得不說(shuō)的凱德。在“凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托及凱德中國(guó)商用信托CRCT”上市之前，凱德已在中國(guó)運(yùn)行了兩個(gè)私募基金凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金及凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)孵化基金，這三個(gè)基金共同涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程全周期，集團(tuán)旗下另?yè)碛芯频晔焦闃?biāo)的的雅詩(shī)閣公寓信托。用一句話來(lái)概括凱德商用融資模式的操作路徑，大概就是“私募基金與REITs互動(dòng)”，即私募基金介入風(fēng)險(xiǎn)高、收益高的開(kāi)發(fā)和并購(gòu)環(huán)節(jié)，待購(gòu)物中心培育成熟后再出售給REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)。國(guó)內(nèi)的星浩資本曾嘗試復(fù)制凱德模式但未能成功。
同樣復(fù)制凱德“私募資金+REITs模式”的還有鵬瑞利，其于2011年在新加坡上市的“鵬瑞利中國(guó)零售信托PCRT”，不僅在中國(guó)成都、沈陽(yáng)、佛山等城市投資有項(xiàng)目，還在新加坡投資了加?xùn)|廣場(chǎng)（Katong Mall，已改名為112 Katong），耗資9000萬(wàn)元翻新唐城坊（Chinatown Point），翻新耗資1億7700萬(wàn)元買下的贊美廣場(chǎng)（CHIJMES）等等。
而在國(guó)內(nèi)，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在摸索資產(chǎn)證券化路徑。
首先是以單個(gè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)包的專項(xiàng)支持計(jì)劃，這對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式而言可謂是一次創(chuàng)新。諸如“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，2016年6月22日，新城控股將旗下上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目以10.5億元轉(zhuǎn)讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，將該物業(yè)證券化。這是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入將成為資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃的收益來(lái)源。再比如“北京銀泰中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這是國(guó)內(nèi)首單抵押型類REITs和國(guó)內(nèi)單只規(guī)模最大的類REITs項(xiàng)目，規(guī)模達(dá)75億元，刷新了由彩云之南酒店類REITs（58億元）一直保持的單只體量最大的企業(yè)ABS紀(jì)錄。
其次是由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)已有物業(yè)打造的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。比如，中國(guó)資本市場(chǎng)首家以信托公司作為原始權(quán)益人的類REITs產(chǎn)品“中航紅星愛(ài)琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化成為盤活存量非標(biāo)產(chǎn)品的有效渠道；而海印股份，則對(duì)資產(chǎn)證券化進(jìn)行了中國(guó)式的創(chuàng)新，在其看來(lái)，并不需要像REITs那樣將商業(yè)物業(yè)真實(shí)賣給專項(xiàng)計(jì)劃（SPV），只要有租賃物業(yè)的收益權(quán)就可打包裝入專項(xiàng)計(jì)劃，就算物業(yè)已抵押，只要抵押權(quán)人不反對(duì)就行。而且，“即便有些不是海印的資產(chǎn)，只是簽了10年或20年的租約，像這種物業(yè)也可以當(dāng)做基礎(chǔ)資產(chǎn)”。
大悅城地產(chǎn)也在今年9月份首創(chuàng)了中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)核心基金，交易對(duì)價(jià)明顯高于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。交易完成后大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權(quán)并將繼續(xù)擔(dān)任資產(chǎn)管理人管理旗艦項(xiàng)目。大悅城地產(chǎn)大悅城作為基金的管理人擁有運(yùn)營(yíng)杠桿，可以通過(guò)部分持股實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)控制。通過(guò)基金管理模式，大悅城可以在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益，提高股東回報(bào)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。而這只是大悅城輕資產(chǎn)管理輸出三步走的第一步，之后，大悅城將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，針對(duì)一二線城市的核心項(xiàng)目做老項(xiàng)目改造。大悅城在基金中或占20%-30%的股份，剩下的則引入投資者，規(guī)�；�?qū)⑦_(dá)幾百億元。未來(lái)所有的大悅城項(xiàng)目將由這些不同的基金持有，大悅城地產(chǎn)將通過(guò)參與這些基金撬動(dòng)資本，投資發(fā)展新的項(xiàng)目，減少自身資本性開(kāi)支。
當(dāng)然，除了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，國(guó)內(nèi)還有其他資產(chǎn)證券化案例。比如針對(duì)賓館酒店，中國(guó)金茂推出的“金茂酒店信托”，資產(chǎn)包括上海金茂君悅大酒店及辦公、零售及觀光區(qū)、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店等；開(kāi)元酒店推出的“開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托（01275）”，資產(chǎn)包括杭州開(kāi)元名都大酒店、杭州千島湖開(kāi)元度假村等，其收入來(lái)源為酒店物業(yè)收取的租金收入和酒店周邊配套產(chǎn)生的其他租金收入，2014年總收入2.68億元港幣。抑或是“Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托”，其基礎(chǔ)資產(chǎn)包括上海綠地集團(tuán)19家位于中國(guó)境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計(jì)價(jià)值約人民幣210億元，這是迄今為止中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs。其他還有針對(duì)辦公樓、酒店式公寓、物流園、工業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老物業(yè)等推出的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。甚至于，可以考慮將北京華聯(lián)、天虹等非購(gòu)物中心項(xiàng)目打包上市，通過(guò)資產(chǎn)證券化盤活傳統(tǒng)商場(chǎng)。
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