賺錢(qián)的簡(jiǎn)單邏輯：開(kāi)源與節(jié)流;省下的就是純利潤(rùn)。本文即討論如何在不降低消費(fèi)體驗(yàn)且不大幅度增加投資成本的基礎(chǔ)上的重要省錢(qián)大法。
拋出以下觀點(diǎn)：
1、50%的成本由前端設(shè)計(jì)方案決定。
2、20%的成本由設(shè)施、設(shè)備、材料選型決定。
3、30%的成本由后期管理水平?jīng)Q定。
其中1、2項(xiàng)由屬于建設(shè)前端控制的范疇，需要在建設(shè)期帶著后期經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)思路來(lái)綜合平衡，需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的全程介入，強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)。
一、卓有成效的項(xiàng)目建設(shè)前端的成本控制手段。
1、商場(chǎng)大門(mén)的選型，決定后期的人工成本及空調(diào)能耗成本的節(jié)約。
首先是雙層門(mén)設(shè)計(jì)，然后是做到自動(dòng)關(guān)閉:要么是電動(dòng)式感應(yīng)滑門(mén)，要么是手動(dòng)推拉且能自動(dòng)回彈門(mén);從客流發(fā)展提升及維護(hù)難度的角度，顯然是后者更加經(jīng)濟(jì)合理;以此起到良好的節(jié)能效果;即重慶萬(wàn)象城的選型。
2、商場(chǎng)地磚的選型，直接決定后期維護(hù)成本。
如果不是奢華購(gòu)物中心，強(qiáng)烈建議棄用需要高頻率拋光打磨的天然石材及人工石材;否則光是經(jīng)常性的石材維護(hù)每年就會(huì)吞掉動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的凈收入，而且此類(lèi)投入根本不產(chǎn)生任何經(jīng)濟(jì)效益，這種錢(qián)實(shí)在花得冤枉和不理智。
TIPS:看看亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基金凱德商用旗下的凱德廣場(chǎng)系列產(chǎn)品及龍湖的天街系幾乎不會(huì)在公區(qū)大量選用石材鋪貼，就可見(jiàn)一般了。
3、衛(wèi)生間里的省錢(qián)門(mén)道。
3.1照度應(yīng)當(dāng)大幅度低于公區(qū)，讓這個(gè)方便的空間更有私密感，提升顧客在這個(gè)場(chǎng)景下的安全舒適自然體驗(yàn);而且直接減少了線材、燈具的使用，省電的效果則自然實(shí)現(xiàn)。
3.2用創(chuàng)意設(shè)計(jì)的水槽方式替代單個(gè)洗手盆的常規(guī)組合，可直接降低營(yíng)運(yùn)過(guò)程對(duì)洗手臺(tái)面的維護(hù)保潔工作量，可剩下不少人工。韓國(guó)部分購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)即采用的此類(lèi)選型。
3.3棄用馬桶，全部使用普通蹲便器(殘障特殊人士專(zhuān)用蹲位除外);直接降低衛(wèi)生間的蹲位保潔難度，同時(shí)避免國(guó)內(nèi)社會(huì)公眾對(duì)公共衛(wèi)生間馬桶衛(wèi)生狀況的顧慮所致的尷尬及不安去的使用場(chǎng)景。
3.4棄用手動(dòng)沖水，全部采用“自動(dòng)感應(yīng)+手動(dòng)按鈕”組合，簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)，美觀實(shí)用，提升使用體驗(yàn)，減少損壞幾率。成都大悅城即采用的此類(lèi)選型。
3.5多配干手機(jī)替代擦手紙巾，每個(gè)衛(wèi)生間至少兩臺(tái)，分開(kāi)設(shè)置，既環(huán)保，又減少了垃圾的產(chǎn)生量，降低了保潔工清理垃圾的工作量。
3.6龍頭及皂液盒全部采用自動(dòng)感應(yīng)裝置，節(jié)約且方便，但選型一定是非常考究的，否則會(huì)帶來(lái)使用的不便及損壞幾率大增。
4、公區(qū)照明省錢(qián)大法。
4.1客流公區(qū)的照明線路至少分兩組布線，便于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中根據(jù)室外自然光的照度靈活控制開(kāi)啟照明燈的數(shù)量，實(shí)現(xiàn)節(jié)能及調(diào)節(jié)室內(nèi)照度之目的。
4.2物流、消防疏散通道的照明采用聲控?zé)艚M，最大程度省電。
4.3采用節(jié)能效率與光源品質(zhì)均衡的LED燈具的節(jié)能效果會(huì)非常明顯。
5、玻璃天頂?shù)墓?jié)能措施。
5.1適度減少玻璃天頂?shù)拿娣e，提升項(xiàng)目的節(jié)能系數(shù)，挑空中庭不見(jiàn)得越大越好，最好是大小錯(cuò)落分布，面積區(qū)間300-1000平方米即可。
5.2玻璃天頂隔熱系數(shù)提升手段：貼隔熱膜+電動(dòng)遮陽(yáng)簾兩種形式相結(jié)合，最大程度降低夏季空調(diào)能耗散失。
5.3玻璃天頂處的照明全部采用光感燈組，實(shí)現(xiàn)玻璃天頂燈光根據(jù)室外照度自動(dòng)開(kāi)啟，降低能耗。
5.4高空需要維護(hù)的重要節(jié)點(diǎn)中庭，可以考慮加裝滾軸式收納軟梯，便于后期高空維護(hù)的便捷性，減少云梯的需求及每次使用時(shí)的興師動(dòng)眾。
6、扶梯選型：采用變頻扶梯，降低空駛能耗。
7、后勤通道裝修標(biāo)準(zhǔn)控制。
7.1從商場(chǎng)客流公區(qū)通往衛(wèi)生間的通道高標(biāo)準(zhǔn)，精裝修;其余非客流后勤通道則簡(jiǎn)裝即可，做到簡(jiǎn)潔、耐用、易維護(hù)即可。
7.2后勤通道多用緩坡來(lái)消化高差，利于商家貨物運(yùn)輸。
8、車(chē)庫(kù)智能化系統(tǒng)。
8.1車(chē)庫(kù)出入口：高精度、快速車(chē)牌攝像識(shí)別、高速起落桿成標(biāo)配，最大程度降低人工成本。
8.2車(chē)庫(kù)室內(nèi)：空余車(chē)位誘導(dǎo)系統(tǒng)必須是標(biāo)配。
8.3車(chē)庫(kù)室內(nèi)照明：節(jié)能燈組選型，至少分兩組，且分組加裝時(shí)空器，利于夜間及非高峰期關(guān)閉1組，實(shí)現(xiàn)省電的目標(biāo)。
9、車(chē)庫(kù)功能性強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)：
9.1車(chē)庫(kù)入口凈高不低于3米，為中型貨車(chē)及餐廚垃圾運(yùn)輸車(chē)輛的便捷進(jìn)出提供可能，避免人工卸貨代理的低效及成本。
9.2車(chē)庫(kù)層高不低于5.1米;一方面為貨車(chē)流線提供充足的凈高空間;另一方面為后期車(chē)庫(kù)改造為機(jī)械車(chē)位，增加停車(chē)數(shù)量留下余地。
9.3干濕垃圾房、卸貨區(qū)的設(shè)計(jì)必須基于機(jī)械化、自動(dòng)化作業(yè)進(jìn)行前瞻性的考慮。
10、設(shè)施管理的智能化。
10.1設(shè)施設(shè)備的全部可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程開(kāi)關(guān)，減少后期人工干預(yù)帶來(lái)的人工成本支出。
10.2店鋪能耗數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)程采集、匯總、分析，減少手動(dòng)抄表的人工成本支出。
11、室內(nèi)外廣告媒介的電子化。
盡量擴(kuò)大商場(chǎng)外立面、室內(nèi)客流公區(qū)、節(jié)點(diǎn)中庭、車(chē)庫(kù)節(jié)點(diǎn)的電子屏應(yīng)用范圍，以減少后期商場(chǎng)推廣營(yíng)運(yùn)階段的海報(bào)架、寫(xiě)真等的使用量，以降低持續(xù)的制作成本，本質(zhì)上提升廣告促銷(xiāo)資訊的傳播效率。
商場(chǎng)公區(qū)大規(guī)模的電子屏的應(yīng)用還能為后續(xù)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)、推廣、社會(huì)化活動(dòng)的舉行創(chuàng)造極佳的場(chǎng)景感及氛圍渲染，也是商場(chǎng)向智能化、電子化邁進(jìn)的一種標(biāo)志。
12、屋面雨水收集系統(tǒng)的事先規(guī)劃。
把收集的雨水注入專(zhuān)用儲(chǔ)水箱，雨水過(guò)濾之后用于衛(wèi)生間馬桶沖水、清潔、旱噴、綠化用水，細(xì)水長(zhǎng)流，省錢(qián)的同時(shí)也是綠色環(huán)保理念的踐行。
以上措施的因地制宜地應(yīng)用，每年節(jié)省的剛性成本支出至少是百萬(wàn)級(jí)的。
第二部分：營(yíng)運(yùn)期的成本控制手段
1、結(jié)合經(jīng)營(yíng)需要，各類(lèi)設(shè)備開(kāi)關(guān)時(shí)間的科學(xué)確定，在能夠確保服務(wù)效率的情況下，如果設(shè)備設(shè)施的開(kāi)啟時(shí)間每天減少30分鐘，一年下來(lái)的節(jié)能總額也是相當(dāng)可觀的。
2、衛(wèi)生間紙盤(pán)、保潔用品、洗手液的精細(xì)化管理。
3、在確保舒適度的前提下，室內(nèi)空調(diào)溫度的合理設(shè)定。
4、推廣方面的成本控制是大頭。
4.1在保證品質(zhì)感及協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，主動(dòng)思考、積極發(fā)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)商家持續(xù)舉辦公眾參與性活動(dòng)，主動(dòng)嫁接無(wú)競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)外資源來(lái)商場(chǎng)舉行公眾參與性活動(dòng)……以此減少商場(chǎng)方硬性活動(dòng)推廣的投入。
4.2以商業(yè)共享空間的客流價(jià)值換取商家的資源性投入，發(fā)動(dòng)商家提供商品、創(chuàng)意、投資來(lái)裝點(diǎn)美化室內(nèi)公共空間，以適度節(jié)省美陳的硬性投入，并極大的有利于商家的形象傳播。
4.3主動(dòng)積極的協(xié)同所在地政府資源，爭(zhēng)取調(diào)性合拍的社會(huì)公眾活動(dòng)在商場(chǎng)持續(xù)開(kāi)展，帶動(dòng)客流的同時(shí)還可以爭(zhēng)取到良好的政府環(huán)境、免費(fèi)的媒體曝光機(jī)會(huì)，是實(shí)在的費(fèi)用節(jié)約之舉。
4.5特定團(tuán)體社群的持續(xù)關(guān)注、溝通及影響也將起到事半功倍的效果(如周邊單位、社區(qū)的友好合作，長(zhǎng)情關(guān)懷)
以上思路執(zhí)行得當(dāng)，每年省下百萬(wàn)級(jí)支出，是非常具有可行性的。
(TIPS:謝尚偉2016年7月21日于江北嘴CBD財(cái)信廣場(chǎng))
