俗話說，謀定后動。購物中心運作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用!

購物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位(核心目標客戶、邊緣目標客戶) 、招商層次與比例規(guī)劃、招商(租戶)引入考核標準、場地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計、業(yè)態(tài)比例控制、整體運營計劃、部門運營計劃以及租戶KPI、部門KPI、員工KPI，等等工作。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎(chǔ)。

招商管理必須嚴格遵從購物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃!物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理(當(dāng)存在自營部分時，可能會涉及到商品的進、銷、存、價格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他顏色顯示以示區(qū)別)是購物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對象為租戶，補充服務(wù)對象為顧客。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。對象明確的會員管理，不僅是提升核心目標客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標客戶轉(zhuǎn)化為核心目標客戶的一記良方!

購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財務(wù)指標上體現(xiàn)出來。同時，財務(wù)管理對外也是一項服務(wù)--能否清晰、準確、及時的提供帳單明細(固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細，等)、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。

對于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購物中心，其經(jīng)營模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報。

確切的講，在實際運營中，增值過程不是一條單純的"鏈"，而是一個"環(huán)"!各種管理支撐系統(tǒng)所維護與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、匯總與挖掘，為運營管理決策分析提供強有力的數(shù)據(jù)支持!分析->決策->提升->再分析->再決策->再提升……只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會得到持續(xù)的提升!

上圖中每一個節(jié)點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個節(jié)點運作開始到最后一個節(jié)點結(jié)束，購物中心實現(xiàn)了盈利。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢?根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來了解一下這兩種不同類型購物中心的運作增值過程。

規(guī)劃準備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購物中心的定位。

夯實了這些基礎(chǔ)，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的過程。

同時，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點都是依靠服務(wù)貫穿起來的。換句話說，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂!

經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的KPI指標進行分析與考核，進行必要的調(diào)整、提升與淘汰。

下面，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：

顯然，偏百貨型購物中心的運作增值過程就是物業(yè)型購物中心的運作結(jié)合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。

綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務(wù)企業(yè)!