近兩年，在受到電商、海外代購(gòu)等沖擊下，中國(guó)傳統(tǒng)零售業(yè)整體呈現(xiàn)疲軟的狀態(tài)，而奧特萊斯作為相對(duì)較新的零售業(yè)態(tài)，成呈現(xiàn)出了爆炸式的上升態(tài)勢(shì)。據(jù)《奧萊視界》統(tǒng)計(jì)，2014—2015年期間，中國(guó)總體呈現(xiàn)出了奧特萊斯開(kāi)發(fā)熱潮，2014-2016年期間，以?shī)W特萊斯為中心的商業(yè)項(xiàng)目逾百家，然而，真正能夠如期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目卻不超過(guò)10%，延期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目超過(guò)20%，而此外，超6成的項(xiàng)目面臨著“難產(chǎn)”的窘境。
前不久，《奧萊視界》盤點(diǎn)了原定于2015年下半年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，在后期的項(xiàng)目跟進(jìn)中，我們發(fā)現(xiàn)，在預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的逾20家項(xiàng)目中，或能如期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目應(yīng)該不超過(guò)10家。對(duì)于這種顯現(xiàn)，《奧萊視界》特列舉以下幾種情況以供參考。
1以?shī)W特萊斯為幌子，勾兌其他利益
作為近年來(lái)商業(yè)零售的生力軍，奧特萊斯總體呈現(xiàn)出了高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，根據(jù)《奧萊視界》發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2014—2015年，國(guó)內(nèi)奧特萊斯整體增長(zhǎng)接近20%，在高增長(zhǎng)的刺激下，多數(shù)企業(yè)都希望跟風(fēng)搭上“奧特萊斯”的順風(fēng)車。同時(shí)奧特萊斯作為典型的郊區(qū)商業(yè)和舶來(lái)品，對(duì)于推送城鎮(zhèn)化一體有著極其重要的作用，因此，眾多開(kāi)發(fā)商在以上利好條件的刺激下，紛紛打出“奧特萊斯牌”，而其中多數(shù)企業(yè)目的并不在于奧特萊斯本身，而是希望以?shī)W特萊斯作為品牌，提升物業(yè)價(jià)值和投資者的關(guān)注，然而，在項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，一旦開(kāi)發(fā)商完成自己的目標(biāo)時(shí)，奧特萊斯在很大程度上變無(wú)疾而終。
2對(duì)奧特萊斯預(yù)估偏差，資金鏈條斷層
由于成熟的奧特萊斯往往爆出非常漂亮的數(shù)據(jù)，在眾多商業(yè)體難以為繼的情況下，選擇轉(zhuǎn)型奧特萊斯的例子不在少數(shù)。但是，據(jù)業(yè)內(nèi)資深人士稱，奧特萊斯無(wú)論是在商業(yè)定位、項(xiàng)目養(yǎng)成期、還在是資金投入量上都相對(duì)較大�？瓷先ズ苊赖膴W特萊斯其實(shí)更需要投資者在投入前有較好的資產(chǎn)評(píng)估和投資回報(bào)評(píng)估。然而由于受到奧特萊斯眾多的利好所吸引，很多投資商主觀意識(shí)上回避了奧特萊斯的評(píng)估，或者說(shuō)對(duì)奧特萊斯的整體評(píng)估產(chǎn)生偏差，在后期容易出現(xiàn)資金鏈斷層的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致項(xiàng)目難產(chǎn)的現(xiàn)象有很多。
3缺乏專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和耐心，項(xiàng)目進(jìn)展紊亂
奧特萊斯在中國(guó)已有十三年的歷史，原則上，奧特萊斯已經(jīng)不能算上新業(yè)態(tài)了。但是縱觀奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展歷程，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2006—2008年才是中國(guó)奧特萊斯真正開(kāi)始生長(zhǎng)的時(shí)期。2010年之后，才是中國(guó)奧特萊斯整體爆發(fā)的階段。無(wú)論是投資商，還是傳統(tǒng)零售商領(lǐng)域，奧特萊斯的專業(yè)人才相當(dāng)匱乏，而我們也發(fā)現(xiàn)，截止目前，國(guó)內(nèi)前十的奧特萊斯企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)都有傳統(tǒng)百貨背景。而對(duì)于其他涉足奧特萊斯領(lǐng)域的企業(yè)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的缺乏將成為整個(gè)項(xiàng)目的致命傷，同時(shí)，在部分項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，由于持續(xù)投入而未產(chǎn)出，投資商失去對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的耐心，頻繁更迭管理團(tuán)隊(duì)，也在很大程度上導(dǎo)致了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商的混亂，延期或難產(chǎn)也就成為了必然的結(jié)果。
4品牌資源匱乏，招商工作難以展開(kāi)
品牌資源匱乏有三個(gè)層面，第一個(gè)層面是目前眾多投資商過(guò)度追求國(guó)際品牌的現(xiàn)象，由于眾多國(guó)外品牌對(duì)于奧特萊斯的進(jìn)駐有較強(qiáng)的指標(biāo)性和周期性，從而導(dǎo)致眾多過(guò)度追求國(guó)際品牌的項(xiàng)目在招商工作上無(wú)法展開(kāi)。第二個(gè)層面則是由于目前國(guó)內(nèi)奧特萊斯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)于泛濫，品牌商在選擇項(xiàng)目時(shí)，會(huì)有例如城市級(jí)別、項(xiàng)目品質(zhì)、團(tuán)隊(duì)管理能力以及其他主管考慮的因素。尤其是在同一城市擁有多個(gè)奧特萊斯的情況下，往往會(huì)出現(xiàn)“惡性”的品牌搶奪戰(zhàn)，導(dǎo)致品牌“身價(jià)”水漲船高，從而導(dǎo)致招商工作進(jìn)度減慢或成本過(guò)高。第三個(gè)層面則是項(xiàng)目自身的招商團(tuán)隊(duì)。我們發(fā)現(xiàn)目前大多數(shù)成熟的奧特萊斯項(xiàng)目，即便是新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，其管理團(tuán)隊(duì)在品牌資源、品牌組合甚至是品牌號(hào)召力等方面均非常出色，而如果團(tuán)隊(duì)缺乏這些資源的團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目的招商工作基本上是可想而知。
其實(shí)奧特萊斯項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)業(yè)的原因還有很多，諸如對(duì)于城市容量的判斷，消費(fèi)群體的樂(lè)享指數(shù)，工程進(jìn)度的把握等，但我們認(rèn)為，真正導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)業(yè)的主要原因還是來(lái)自于投資商以及投資商自身的管理團(tuán)隊(duì)。
（來(lái)源：奧萊薈）
