市場(chǎng)聚焦：

環(huán)球視野：上周五，美國(guó)電商亞馬遜財(cái)報(bào)顯示，第二季度意外實(shí)現(xiàn)盈利，營(yíng)收20%的增長(zhǎng)也好于預(yù)期。促使股價(jià)大幅上漲10%，推動(dòng)亞馬遜市值增至2478億美元，這家剛過(guò)完20歲生日的年輕公司，市值正式超越了全球最大的零售商沃爾瑪。對(duì)世界零售業(yè)來(lái)說(shuō)，這一事件具有劃時(shí)代的意義。沃爾瑪，這家傳統(tǒng)零售主力店，正式退出神壇。

國(guó)內(nèi)聚焦： 7月7日萬(wàn)達(dá)總部一紙通知，全國(guó)90家萬(wàn)達(dá)大歌星面臨停止?fàn)I業(yè)。無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在年內(nèi)逐步關(guān)閉45家萬(wàn)達(dá)百貨。

超市、百貨、KTV，以往這些叱咤風(fēng)云的大型主力店，是遭遇寒冬還是面臨拐點(diǎn)?

帶著這個(gè)問(wèn)題，讓我們對(duì)主力店的變遷做一番梳理。

主力店的歷史意義

所謂主力店，應(yīng)該是商業(yè)項(xiàng)目中既能依靠自身經(jīng)營(yíng)獨(dú)立存活，又能對(duì)其他店鋪產(chǎn)生重要影響的店鋪，在項(xiàng)目中起到至關(guān)重要的作用。從某種角度講，主力店存在于每一個(gè)商業(yè)物業(yè)。大到沃爾瑪、小到肯德基(當(dāng)然現(xiàn)在的洋快餐早已淪為配角)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的早期，主力店往往承擔(dān)了巨大的作用。

首先是匯聚人流。沃爾瑪、家樂(lè)福這類具有強(qiáng)大聚客力的大型主力店，長(zhǎng)期以來(lái)肩負(fù)著帶動(dòng)其他中小店鋪人流的作用。大家理所當(dāng)然的認(rèn)為，它們帶來(lái)的客流可以被許多其他業(yè)態(tài)所共享。早期的萬(wàn)達(dá)等商家，甚至不惜犧牲大量的空間和極低廉的租金，來(lái)討好這些商業(yè)巨頭。外資零售主力店在中國(guó)的快速擴(kuò)張同時(shí)伴隨著中國(guó)零售的十年黃金周期。

其次是品牌帶動(dòng)。比如引進(jìn)連卡佛、大丸等知名百貨品牌，首先就給項(xiàng)目的定位和檔次定了基調(diào)，同時(shí)通過(guò)主力店的品牌影響力，進(jìn)一步吸引中小品牌商戶。特別是一些中小開(kāi)發(fā)商或者不知名的商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)一家品牌主力店，往往能給項(xiàng)目帶來(lái)意想不到的關(guān)注點(diǎn)。

保證招商和運(yùn)營(yíng)安全。對(duì)于現(xiàn)在動(dòng)輒上20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有足夠多的主力店去填補(bǔ)龐大的面積，項(xiàng)目是很難完成招商的。再者，主力店的經(jīng)營(yíng)往往較中小商鋪更穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)承受能力也更強(qiáng)。在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前期，通常能起到穩(wěn)定軍心的作用。即使中小店鋪經(jīng)過(guò)數(shù)輪調(diào)整撤出，許多主力店仍能毅力不倒。通常來(lái)說(shuō)，只要核心主力店能夠維持運(yùn)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目后期調(diào)整總不會(huì)差到哪去。

主力店的罪與罰

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，逐漸回歸本質(zhì)。歸根結(jié)底，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)以租金回報(bào)為己任的類金融產(chǎn)品。一切不以提升資產(chǎn)價(jià)值為目的的商業(yè)行為都是耍流氓。而隨著購(gòu)物中心的穩(wěn)定發(fā)展，主力店卻成為了制約購(gòu)物中心價(jià)值提升的羈絆。以萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，即使中小店鋪行情火爆，租金年年看漲。怎奈占去超50%租賃區(qū)域的主力店簽下15年長(zhǎng)約，前期免租，后期租金龜速遞增。平攤下來(lái)，一年的租金漲幅也要砍近一半 。這從萬(wàn)達(dá)招股書(shū)上平均租金收入2.5元/天/㎡即可窺見(jiàn)端倪。早期過(guò)分倚重主力店帶來(lái)的甜蜜，后期也會(huì)品嘗到負(fù)面的苦果�？芍^成也蕭何敗也蕭何。

去主力店化其實(shí)是個(gè)偽命題

基于上述原因，就有了朝陽(yáng)大悅城革了主力店的命，當(dāng)時(shí)還是在永旺百貨經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的情況下主動(dòng)謀變。近2年外資零售普遍在中國(guó)遭遇到滑鐵盧的情況下，許多項(xiàng)目可就沒(méi)那么幸運(yùn)，不得不被動(dòng)去主力店。一時(shí)商業(yè)地產(chǎn)界“購(gòu)物中心去主力店化”的論調(diào)不絕如耳。但我們深入思考：購(gòu)物中心難道真的不需要主力店嗎?

至少，我前面總結(jié)的幾點(diǎn)主力店的作用，在人流的匯聚，品牌力的帶動(dòng)，保證招商和運(yùn)營(yíng)安全方面，其實(shí)并未有太多削弱。主力店需要脫離傳統(tǒng)服務(wù)的形式，加強(qiáng)消費(fèi)者的黏度，不代表購(gòu)物中心可以拋棄主力店。主力店業(yè)態(tài)也遵循著某種守恒定律，它只不過(guò)換了某種形式，繼續(xù)存在。比如從百貨變成了若干個(gè)快時(shí)尚。

主力業(yè)態(tài)的淘汰與升級(jí)

這里我借用描述中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)困境的話語(yǔ)，來(lái)闡述目前這種商業(yè)現(xiàn)狀：淘汰落后產(chǎn)能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展現(xiàn)狀和中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)直如出一轍，在主力店業(yè)態(tài)發(fā)展上也得到很好的映射。各種超市、影院、KTV就像鋼鐵、基建一樣盲目投資，產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，而需求一個(gè)是沒(méi)有跟上，第二個(gè)需求在不斷變化和轉(zhuǎn)移。

以KTV來(lái)說(shuō)，盡管火爆多年，但其至今在音樂(lè)產(chǎn)業(yè)中的位置，仍然如昔日的網(wǎng)吧一樣是個(gè)末端的平臺(tái)。KTV的落寞原因是多方面的，從自身來(lái)看，多年不變的經(jīng)營(yíng)方式與老化的設(shè)施條件已經(jīng)無(wú)法滿足客戶私密、放松等基本要求。大眾對(duì)娛樂(lè)的需求已經(jīng)從簡(jiǎn)單的音像娛樂(lè)向更健康、更復(fù)雜、社交性更強(qiáng)且更多樣的方向�；�雪、健身、素質(zhì)拓展、眾創(chuàng)空間等各種活動(dòng)百花齊放。筆者幾年前會(huì)經(jīng)常和朋友去唱K，那時(shí)候聚會(huì)好像也沒(méi)有太多其他選擇。現(xiàn)在，我們可以濱江約跑，或者約上三五好友周末背上行囊?guī)づ袢ネ讲健，F(xiàn)在的年輕群體的娛樂(lè)聚會(huì)形式更趨多元化，對(duì)健康、參與感強(qiáng)、體驗(yàn)感強(qiáng)的項(xiàng)目趨之若鶩。封閉狹小空間里的聲嘶力竭就成了“落后產(chǎn)能”，面臨“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的取代。

既然KTV這種業(yè)態(tài)面臨淘汰，那超市這種業(yè)態(tài)就面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)。受電商不斷沖擊，傳統(tǒng)超市大賣場(chǎng)的許多功能都會(huì)被電商取代，就連生鮮都有電商涉足。零售超市謀求突破勢(shì)在必行，許多連鎖超市開(kāi)始升級(jí)換代，并不斷推出各種產(chǎn)品線以適應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)客群。就有了永旺的兒子My Basket，沃爾瑪?shù)膬鹤覹almart to go 等等各種衍生產(chǎn)品。

主力店業(yè)態(tài)的變遷，歸根結(jié)底是消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了新的消費(fèi)需求。那些傳統(tǒng)習(xí)慣下的業(yè)態(tài)，要么淘汰，要么升級(jí)。適者生存是商業(yè)社會(huì)的不變法則。