本文從開(kāi)發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、人流動(dòng)線5大方面詳細(xì)闡述香港購(gòu)物中心成功因素，有助于從中汲取香港商業(yè)操盤(pán)成功秘訣。

　　一、開(kāi)發(fā)策略

　　1、二八原則

　　1)實(shí)踐購(gòu)物中心選址的二八原則，即確定20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80%的生意。

　　2)香港購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購(gòu)物中心，香港購(gòu)物中心都信奉的一個(gè)基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80%的生意，這一原則被稱為香港購(gòu)物中心二八原則。

　　3)又一城在客源半徑上，擴(kuò)大了20分鐘核心商圈的作用，而將30分鐘次要商圈及1個(gè)小時(shí)的邊緣的期望值降低。

　　2、選址原則
　　

　　3、購(gòu)物中心成為地鐵與地面交通工具的換乘站，而不是快速通過(guò)

　　香港購(gòu)物中心這一選址策略的精明之處就在于—最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購(gòu)買(mǎi)力。

　　香港購(gòu)物中心的精明之處在于利用地鐵使購(gòu)物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場(chǎng)所。

　　二、商業(yè)規(guī)劃策略

　　1、多主力店原則

　　1)多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購(gòu)物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店;

　　2)香港購(gòu)物中心都是多層，最高有18層之多，通過(guò)多主力店的設(shè)置，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。香港有的購(gòu)物中心一層有數(shù)個(gè)主力店，如又一城、海港城等購(gòu)物中心，某些層級(jí)一層甚至于有三家以上的主力店。

　　2、平面商業(yè)分布不設(shè)商品專(zhuān)屬區(qū)，而是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　現(xiàn)代購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分，主張集中與分散相結(jié)合。成功的購(gòu)物中心大都采用混業(yè)經(jīng)營(yíng)與分區(qū)經(jīng)營(yíng)并軌方法。即在大的類(lèi)別和大的經(jīng)營(yíng)品種上，劃分一條基本的界線，以區(qū)域和經(jīng)營(yíng)層及作為劃分。在這一前提下又采用比較靈活的、適應(yīng)變化的、相對(duì)松散的混業(yè)經(jīng)營(yíng)方法。

　　3、同一個(gè)購(gòu)物中心不同檔次商品共存，將不同價(jià)位的商品分別設(shè)置于不同的樓層

　　1)在購(gòu)物中心內(nèi)，商鋪是共生的關(guān)系，商鋪與商鋪之間必須要相與帶動(dòng)，因此同一區(qū)域內(nèi)商品組合必須要有一定的互補(bǔ)性。

　　2)不同區(qū)域的商品組合要適合不同消費(fèi)水平和不同消費(fèi)年齡層次的消費(fèi)者需求，這些都涉及到購(gòu)物中心內(nèi)商業(yè)區(qū)域的劃分和商品組合技術(shù)。

　　3)購(gòu)物中心的商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的劃分，一般應(yīng)遵循一個(gè)基本的原則：任何一個(gè)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)都是非常豐富的，任何一個(gè)購(gòu)物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某一類(lèi)消費(fèi)者，而應(yīng)該盡量適應(yīng)更大范圍之內(nèi)的消費(fèi)者。

　　4、區(qū)域型購(gòu)物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心主力店

　　1)香港區(qū)域型購(gòu)物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍，主要百貨公司有瑪莎百貨、西武百貨、連卡佛百貨、生活創(chuàng)庫(kù)、永安百貨等，其中瑪莎百貨開(kāi)店最多，在時(shí)代廣場(chǎng)、太古城中心、又一城等購(gòu)物中心內(nèi)均有瑪莎百貨店。

　　2)社區(qū)型購(gòu)物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。百佳超市、惠康超市是香港發(fā)展較好的超市，其中百佳超市開(kāi)店最多。在新城市廣場(chǎng)、屯門(mén)廣場(chǎng)、德福廣場(chǎng)均有開(kāi)店。

　　5、與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量最多，平均占總占總承租商戶數(shù)量的30%以上

　　總體上來(lái)看，香港購(gòu)物中心的商戶結(jié)構(gòu)大體會(huì)有四大類(lèi)商戶，即服裝配飾鞋帽、美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等商戶。其中，服裝配飾鞋帽的商戶數(shù)量是最多的，其次是美食、珠寶精品、美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理等 類(lèi)商戶，這四大類(lèi)商戶構(gòu)成了購(gòu)物中心商戶的主體。

　　6、不把餐飲放在一個(gè)地方，而是要多點(diǎn)多層的休閑餐飲

　　1)香港購(gòu)物中心的餐飲設(shè)置一般采取集中和分期相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，讓購(gòu)物中心的餐飲功能無(wú)處不在，這樣也實(shí)現(xiàn)了餐飲功能的休閑化。

　　2、購(gòu)物中心除了在某一個(gè)固定的區(qū)域設(shè)置美食廣場(chǎng)，同時(shí)在多個(gè)樓層設(shè)置風(fēng)味廳，在每一層都設(shè)有飲食、休閑的場(chǎng)所，對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的人氣、人流量的帶動(dòng)作用都是很大的，從功能分區(qū)上來(lái)說(shuō)，這也是一種更細(xì)致、更人性化的安排。

　　7、復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)

　　1)設(shè)計(jì)復(fù)合型人流推動(dòng)結(jié)構(gòu)，地鐵入口直接與較高樓層相連 ，提高各樓層租金收益水平。

　　2)香港購(gòu)物中心的規(guī)劃思想是很先進(jìn)的，其中一個(gè)非常重要的經(jīng)驗(yàn)就是對(duì)人流推進(jìn)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)很先進(jìn)、很多元化。

　　8、將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心的兩端,將一般商戶設(shè)置于購(gòu)物中心的中部

　　1)購(gòu)物中心內(nèi)部的人流動(dòng)線規(guī)劃是購(gòu)物中心規(guī)劃的靈魂。內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本要求是晝引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購(gòu)物者創(chuàng)造愉悅的體驗(yàn)，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營(yíng)業(yè)額。

　　2)購(gòu)物中心的人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。

　　3)當(dāng)?shù)貕K形狀為長(zhǎng)條形時(shí)，香港購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。

　　三、人流動(dòng)線策略

　　1、大量運(yùn)用弧形動(dòng)線，創(chuàng)造購(gòu)物中心豐富的視覺(jué)空間和愉快的購(gòu)物體驗(yàn)

　　人流動(dòng)線在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意兩個(gè)方面的要求：

　　1)應(yīng)突出購(gòu)物中心內(nèi)部空間的可視性從而起到引導(dǎo)公共購(gòu)物的作用，營(yíng)造空間的安全感和舒適感覺(jué)。

　　2)應(yīng)強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性，讓顧客能很容易到達(dá)商場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域，只有顧客能看到、走到的地方才能產(chǎn)生好的效益。

　　3)透過(guò)圓弧形動(dòng)線，能讓顧客視野的延伸性更強(qiáng)，可視性更強(qiáng)，單店的能見(jiàn)率更高，便于顧客到達(dá)店面。

　　2、不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布

　　香港的購(gòu)物中心往往不會(huì)讓核心主力店占滿某一整層，而是同時(shí)占據(jù)幾個(gè)層面的一部分，一般都小于該層的二分之一 。這樣的布置可以讓主力店在多個(gè)層面發(fā)揮作用，匯聚和引導(dǎo)人流到達(dá)更多的層面，提高同層的其他小商鋪的商業(yè)價(jià)值。

　　3、自動(dòng)扶梯&通天梯

　　1)香港購(gòu)物中心一般將自動(dòng)扶梯布置在比 較醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一組自動(dòng)扶梯，以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作為購(gòu)物中心內(nèi)部平面交通和垂直交通的樞紐，是布置自動(dòng)扶梯主要區(qū)域和最為集中的區(qū)域。

　　2)在多層的購(gòu)物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送。按照商業(yè)價(jià)值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價(jià)值越低，但設(shè)置高層直達(dá)扶梯后，由于可從低樓層直達(dá)高樓層，如4樓直達(dá)8樓，這樣4樓就和8樓具有了幾乎相同的商業(yè)價(jià)值。

　　四、建筑規(guī)劃策略

　　1、為娛樂(lè)、休閑、餐飲專(zhuān)門(mén)預(yù)留不同樓層

　　娛樂(lè)、休閑、餐飲是該商場(chǎng)吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場(chǎng)的最上面的三層，歡天雪地溜冰場(chǎng)設(shè)在商場(chǎng)地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設(shè)在最頂上一層。溜冰場(chǎng)上面一層設(shè)有觀看的臺(tái)階，就餐時(shí)可以觀看溜冰場(chǎng)上的風(fēng)景。

　　2、人性化設(shè)施

　　人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)無(wú)處不在。

　　1)洗手間：外面設(shè)有等候區(qū)，等候區(qū)中有石凳;附上指示牌，明晰顧客身處何處。

　　2)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：激發(fā)老年人的購(gòu)買(mǎi)力。

　　3)在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)充足的停車(chē)位。香港購(gòu)物中心的建設(shè)者充分考慮到消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的需求，不給消費(fèi)者的購(gòu)物過(guò)程帶來(lái)一絲不滿和不方便。

　　五、經(jīng)營(yíng)策略

　　1、推動(dòng)購(gòu)物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)購(gòu)物中心的作用

　　1)香港眾多購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理模式是按照“三權(quán)分立”原則設(shè)立的，成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司和物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)以及管理權(quán)的分離。

　　2)發(fā)展商成為購(gòu)物中心的所有者，獲取租金收益;

　　3)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，負(fù)責(zé)從初期招商到后期的整體營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)監(jiān)督等職能;

　　4)物業(yè)管理公司擁有管理權(quán)，負(fù)責(zé)購(gòu)物中心日常的保安、清潔和保修等工作

　　5)這一模式推動(dòng)了購(gòu)物中心管理水平的提升，并且實(shí)現(xiàn)了成本的數(shù)字化管理。

　　如：一個(gè)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)管理公司只需要有20 個(gè)管理人員就夠了，不動(dòng)產(chǎn)的管理包括：人事、建物、租約與承包合約，不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)包括：空調(diào)、消防、招商、行銷(xiāo)等，清潔及保安服務(wù)則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。經(jīng)營(yíng)和管理既能統(tǒng)一，又能各自動(dòng)作，既方便了管理，也降低了成本。

　　2、經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象

　　1)香港購(gòu)物中心基本上都被地產(chǎn)商作為一項(xiàng)長(zhǎng)期增值物業(yè)擁有，很少有購(gòu)物中心的商鋪 出售，故產(chǎn)權(quán)很統(tǒng)一，業(yè)主擁有對(duì)購(gòu)物中心的絕對(duì)控制權(quán)。

　　2)基于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，作為發(fā)展商的“經(jīng)營(yíng)之手 ”—— 商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司就擁 有以購(gòu)物中心強(qiáng)大的控制權(quán)。在這一前提下，為實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)良好的管理，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理方對(duì)商戶要求幾近苛刻。

　　3)香港的購(gòu)物中心 幾乎每一個(gè)都是大業(yè)主小商戶，但購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和管理 水平都很好。

　　3、購(gòu)物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率

　　1)為充分保證購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)力，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)不善的租戶，調(diào)整銷(xiāo)售不佳的商品，香港購(gòu)物中心對(duì)場(chǎng)內(nèi)的租戶每年保持5%-10%的淘汰率，以確保購(gòu)物中心擁有良好的新陳代謝能力，并保持購(gòu)物中心在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力 。

　　2)香港購(gòu)物中心 經(jīng)營(yíng)管理策略中，也充分引入了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和淘汰機(jī)制。

　　3)香港購(gòu)物中心在與承租方簽訂合約時(shí)，即在與租戶的續(xù)約與解約的權(quán)力方面，保持了靈活的空間 。

　　4)購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以2-3年為主，押金在2-3月租金之間。但這并不表示承租商戶在合約期內(nèi)，即使經(jīng)營(yíng)不善也可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　5)如果購(gòu)物中心的租金收取是采取與承租商戶利潤(rùn)分成的模式，則提成最低的一部份商戶會(huì)在一定的時(shí)間段內(nèi)定期淘汰。

　　4、修期近乎完美的現(xiàn)場(chǎng)管理，不給購(gòu)物氛圍 制造一絲絲的不和諧

　　香港購(gòu)物中心對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理是十分嚴(yán)格的。

　　1)香港購(gòu)物中心對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的圍板提出了設(shè)計(jì)的要求，很多商鋪的裝修圍板都設(shè)計(jì)得極為

　　精美、高檔，很有創(chuàng)意，就像一幅戶外廣告，而且安裝的工藝也很高，一點(diǎn)也不馬虎。

　　2)香港購(gòu)物中心對(duì)裝修管理的總的要求是——讓人感覺(jué)不到這里正在裝修。香港購(gòu)物中心

　　這種在細(xì)節(jié)上的高要求，顯示了較高的經(jīng)營(yíng)管理水平。
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