一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)

1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程

商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó)。唐代時(shí)期，長(zhǎng)安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖所繪的就是典型的商業(yè)街圖。到了近代和現(xiàn)代，我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于美國(guó)、法國(guó)等西方國(guó)家。在亞洲地區(qū)我國(guó)最繁華的商業(yè)街區(qū)與日本東京銀座等商業(yè)街相比也具有較大差距，主要表現(xiàn)的綜合功能的差異，特別是藝術(shù)氛圍不夠濃郁。

從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)時(shí)期。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易;第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪;第三個(gè)時(shí)期，隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，規(guī)范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量;第六個(gè)時(shí)期是二十世紀(jì)六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住而進(jìn)入低谷時(shí)期;第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購(gòu)物中心，購(gòu)物、文化娛樂、休閑、展示等呈現(xiàn)一體化趨勢(shì)，商業(yè)步行街開始在各國(guó)獲得大發(fā)展。

2.商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用

(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。

(2)重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展。

(3)建立新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無(wú)法形成城市中心。

上海徐家匯的開發(fā)改造就非常成功，它擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000元上升到8000元以上，迅速成為新城區(qū)。

(4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，并通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。

(5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局。

(6)步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。

3.國(guó)際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)

國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：

(1)、硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。

(2)、它應(yīng)該是多功能的，包括購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個(gè)方面。

(3)、商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面、公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的。

(4)、世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。

(5)、世界一流步行街同樣很多由主力百貨店和購(gòu)物中心帶動(dòng)步行街人流。

(6)、世界一流步行街具有較高租金水平，名牌云集。

據(jù)英國(guó)一家咨詢公司日前對(duì)全球45個(gè)國(guó)家的226家頂級(jí)零售購(gòu)物場(chǎng)所一年一度的調(diào)查顯示，紐約曼哈頓的第五大道仍是全球最貴的零售業(yè)場(chǎng)所。

在第五大道，商鋪的年租金可高達(dá)1平方米7967歐元(合7.4萬(wàn)元人民幣)。緊隨第五大道之后的是法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街(合每平方米5.9萬(wàn)元人民幣)和中國(guó)香港的銅鑼灣(合每平方米4.4萬(wàn)元人民幣)。

法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街就是國(guó)際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征。香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場(chǎng)的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場(chǎng)，街道全長(zhǎng)1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國(guó)最繁華的街道，是法國(guó)繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場(chǎng)和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個(gè)工程耗資達(dá)2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。

  

圖1 香榭麗舍大街入口—?jiǎng)P旋門

 

香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長(zhǎng)的林蔭大道，兩側(cè)綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩(shī)如畫。成群結(jié)隊(duì)的飛鴿在草坪中悠然踱步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。

香榭麗舍大街西段長(zhǎng)約1180米，是商家云集之地，不太長(zhǎng)的街道兩旁布滿了法國(guó)和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有高蒙、巴黎、喬治五世等。這里每天都有法國(guó)和世界各國(guó)的最新影片上映。這里報(bào)刊雜志社眾多，《巴黎競(jìng)賽畫報(bào)》、《她》、《致敬》、《聯(lián)盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。

世界各大公司爭(zhēng)相把這里作為向世界展示自己實(shí)力的窗口。雷諾、白茹、雪鐵龍、奔馳、菲亞特等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳;日本的索尼、精工等名牌公司在此開設(shè)專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處;高檔的時(shí)裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會(huì)之一的麗多就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場(chǎng)吸引了各國(guó)的游客。流浪音樂家、街頭畫家、街頭藝人，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。

 

圖2法國(guó)香榭麗舍大街

 

紐約號(hào)稱購(gòu)物天堂，第五大道是世界名牌薈萃的區(qū)域，紐約領(lǐng)導(dǎo)著世界時(shí)尚的潮流，美國(guó)紐約的商店展示極具特色，對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多步行街頗有啟發(fā)。

  

圖3 第五大道百貨 2007年拍攝

 

第五大道百貨是高端百貨的代表，是美國(guó)紐約第五大道的象征之一。

  

圖4 紐約梅西百貨

 

位于哈洛德廣場(chǎng)的梅西百貨旗艦店占據(jù)了中央大道(Broadway)和第七大道之間整條第34街區(qū)，號(hào)稱是全世界最大的百貨公司。也因?yàn)樗�的歷史悠久，而被看作為紐約的地標(biāo)之一。

  

圖5 EXPRESS專賣店

 

 

圖6 第五大道女裝名店

 

 

圖7 時(shí)尚的模特服裝展示

 

  

圖8 紐約的內(nèi)衣展示櫥窗

 

  

圖9 紐約的女裝展示櫥窗

 

 

圖10 視覺沖擊力較強(qiáng)的櫥窗展示

 

對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的步行街來(lái)說(shuō)，很多不具備吸引世界名牌入駐的條件，但是大力提高商品展示水平是許多步行街可以解決的問題。

 

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問題

國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段

第一階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客

第二階段：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷

第三階段：成為商業(yè)與文化活動(dòng)中心

國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來(lái)將機(jī)動(dòng)車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來(lái)已經(jīng)形成的風(fēng)貌。

由于先天不足，后天改造水平有限，國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：

(1)、經(jīng)營(yíng)序列矛盾。

(2)、商業(yè)利潤(rùn)下滑。

(3)、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。

(4)、空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。

(5)、交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。

北方步行街以北京王府井為代表，不斷進(jìn)行升級(jí)與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳平提出王府井升級(jí)戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。

為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。

(1)、完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。

(2)、調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占30～35%，餐飲企業(yè)占20～25%，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占30～40%。

--提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，只有引進(jìn)跨國(guó)公司、世界知名品牌，國(guó)際管理集團(tuán)，才能使王府井成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流、展示世界名品的舞臺(tái)。

(3)、營(yíng)造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運(yùn)用多種手段，營(yíng)造輕松舒適的步行街購(gòu)物氛圍，形成體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。

--加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動(dòng)化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動(dòng)停車場(chǎng)，將王府井與世界緊緊相連。

深圳步行街的發(fā)展獨(dú)具特點(diǎn)，深圳第一商圈是東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗�、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于多能東門缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，違法建筑不少，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無(wú)序，交通擁擠，導(dǎo)致東門形象不佳。

東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來(lái)的。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動(dòng),1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進(jìn)展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察，給予了較高的評(píng)價(jià)。

圖11深圳東門步行街

 

東門步行街改造措施：

(1)、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行。交通改造分兩期：一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等的改造。二期主要包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。

圖12 東門步行街導(dǎo)示系統(tǒng) 改造后公共汽車站及園林景觀 改造后公共汽車站及園林景觀

 

(2)、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施。拆除了影響施工進(jìn)程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工;改造總面積達(dá)14500平方米的風(fēng)貌街。

(3)、核心百貨帶動(dòng)步行街繁榮，業(yè)態(tài)不斷調(diào)整趨于合理。東門兩個(gè)主要百貨是茂業(yè)百貨與太陽(yáng)廣場(chǎng)。

圖13茂業(yè)百貨東門商店                             圖14太陽(yáng)廣場(chǎng)

 

茂業(yè)百貨位于東門核心地段，東門中路的公共汽車站就在其附近。茂業(yè)百貨于1996年開業(yè)，是主力百貨店，總建筑面積3萬(wàn)多平方米，主要經(jīng)營(yíng)中低檔百貨商品，聲譽(yù)卓著，年銷售額8億元左右，利潤(rùn)1億元。太陽(yáng)百貨是后起之秀，位于東門步行街中心，基礎(chǔ)設(shè)施比較先進(jìn)，擁有電影院等現(xiàn)代購(gòu)物中心設(shè)施，目前年銷售額4億元左右。

圖15 電子游戲廳                                              圖16東門旋風(fēng)演藝中心

 

圖17 超市等不同業(yè)態(tài)在東門各得其所

 

(4)、注重文化設(shè)施建設(shè)。東門老街的標(biāo)志性主題雕塑是分布于三個(gè)廣場(chǎng)入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來(lái)時(shí)代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場(chǎng)景。

 

東門商業(yè)步行街區(qū)改造后實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達(dá)30萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)50萬(wàn)人次至60萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額40億元～50億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情，文化活動(dòng)頻繁，經(jīng)濟(jì)文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。

 

東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：

(1)、出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。

(2)、改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。

(3)、建筑物過(guò)于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。

(4)、與國(guó)外著名步行街相比步行街內(nèi)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)差距太大，對(duì)東門步行街的形象提升產(chǎn)生不利影響。

(5)、步行街管理水平有提高，但是整體形象沒有升級(jí)，步行街形象宣傳推廣有待加強(qiáng)。

東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見

(1)、決心拆除全部違法建筑，留出空地，增加綠地。

(2)、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮的老式建筑，集中建設(shè)中高層建筑，多留出綠地，增強(qiáng)通透性。

(3)、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)來(lái)，提升東門形象。

(4)、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

 

三、商業(yè)步行街的整體運(yùn)營(yíng)策劃

1. 理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，它的提出是建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上的，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。

商業(yè)步行街是城市形象的代表，是城市的名片。

2.洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。

  

圖22 世界洋流圖

 

世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析:

(1)、洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無(wú)其他特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚類聚集。

(2)、反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類;由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場(chǎng)、海底礦藏。

可見,回旋能使資源和生物聚集。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價(jià)值，上海新天地就是一個(gè)比較成功的案例。

上海新天地廣場(chǎng)由香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā)，占地約3萬(wàn)平方米，坐落在市中心太倉(cāng)路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰中共一大會(huì)址。它以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ)，以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個(gè)具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)。

石庫(kù)門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門，仿佛時(shí)光倒流，宛如置身于20世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧等。該建筑群同時(shí)保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。

上海新天地廣場(chǎng)為了制造“漁場(chǎng)”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項(xiàng)目譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂中心”是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，是追星族經(jīng)�？梢耘c心中偶像交流的場(chǎng)所;臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳，使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演……

圖23 上海新天地步行街風(fēng)情展示

 

新天地在經(jīng)營(yíng)管理上注重文化活動(dòng)引導(dǎo)，通過(guò)人氣聚集財(cái)富。國(guó)際模特大賽、時(shí)裝表演、日本民俗表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng)，紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。該項(xiàng)目投資14億元，建筑成本達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。從投資角度看，造價(jià)過(guò)高，但是它帶動(dòng)了周邊地產(chǎn)升值。

根據(jù)洋流理論，筆者結(jié)合東京與國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心實(shí)踐，構(gòu)建出一個(gè)理想的步行街布局模型，如圖24所示。

圖24 商業(yè)步行街理想布局模型

 

通過(guò)本模型，我們可以診斷長(zhǎng)沙市黃興路商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)難題。

第一,黃興路二層以上為何沒有商業(yè)人流?

黃興路動(dòng)線設(shè)計(jì)過(guò)于筆直，二樓以上可見性較差。但最重要的原因是端點(diǎn)缺乏主力店和龍頭品牌，人流不愿意上二樓，不僅僅是交通原因,除此之外在業(yè)態(tài)規(guī)劃和調(diào)控方面力度不大。

 

圖25 黃興路步行街二樓人流稀少

 

第二,如何打開黃興路商業(yè)步行街二樓以上的經(jīng)營(yíng)新局面?

首先要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，以優(yōu)惠價(jià)格吸引品牌折扣店和著名化妝品旗艦店，合理規(guī)劃知名餐飲和休閑業(yè)態(tài)，將立體交通和業(yè)態(tài)吸引以及營(yíng)銷措施相互結(jié)合，采用統(tǒng)一的招商措施。

其次,對(duì)二樓以上放水養(yǎng)魚，聚集人氣，采用統(tǒng)一的營(yíng)銷措施，讓二樓以上商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)氣氛活躍起來(lái)。

 

  

圖26 黃興路端點(diǎn)格局

 

最后，加大步行街整體營(yíng)銷推廣力度，統(tǒng)一設(shè)置形象鮮明的導(dǎo)示系統(tǒng)，讓顧客方便看到二樓以上的業(yè)態(tài)特點(diǎn)。

 

3. 商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理安排商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，及市場(chǎng)手段，執(zhí)行統(tǒng)一建筑規(guī)劃，組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。

商業(yè)街的具體管理工作如下：

(1)開展豐富多彩的文化活動(dòng)聚集人氣;(2) 物業(yè)管理服務(wù)與交通秩序;(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握;(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。

 

四、商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律

a)室外商業(yè)步行街

(1)大型商業(yè)步行街

上海南京路步行街是中國(guó)步行街發(fā)展的歷史縮影。南京路從1851年開始建設(shè)，1863年成為英國(guó)與美國(guó)的租界，形成很多具有英、美特色的建筑，建筑用料講究， 100多年的建筑經(jīng)過(guò)修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標(biāo)志著中國(guó)民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司中的新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。

 

圖27南京路商業(yè)步行街入口和街景

 

今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國(guó)面向世界的一個(gè)窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)調(diào)：

①.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。

②.從河南路到西藏路，主要是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時(shí)尚。

③.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點(diǎn)發(fā)展文化休閑，吸引年青人消費(fèi)。

南京路優(yōu)勢(shì)：

①.知名度高 例如南京路有好八連 ②人氣旺 ③.營(yíng)業(yè)額高

 

支撐南京路優(yōu)勢(shì)的條件：

①悠久的歷史 ②獨(dú)特的風(fēng)景 ③.有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

④.有知名的品牌 ⑤有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 ⑥有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)

南京路定位是五大功能：購(gòu)物、旅游、商務(wù)、展示和文化。南京路也存在明顯缺點(diǎn)：過(guò)于筆直，缺乏回旋余地;業(yè)態(tài)組合不完全合理。因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降的局面。

現(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵。南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英、美租界所在地，現(xiàn)在是重要的愛國(guó)主義教育基地。

南京西路建設(shè)了數(shù)個(gè)高檔購(gòu)物中心，例如上海恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)購(gòu)物廣場(chǎng)，吸引了國(guó)內(nèi)中高收入人群及在滬外國(guó)人消費(fèi)，形成高檔購(gòu)物中心商業(yè)圈，成為南京路最繁華的地段。

 

圖28 上海恒隆廣場(chǎng)

 

 

 

圖29中信泰富廣場(chǎng)

 

南京路的管理水平在國(guó)內(nèi)位于前列。其非常注重整體形象的推廣，推出了文化風(fēng)情線，每逢周末都有文化演出;舉辦大型國(guó)際藝術(shù)節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近的上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風(fēng)格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營(yíng)業(yè)面積萬(wàn)余平方米，是上海有史以來(lái)第一家超大型零售書店，是上海主要的文化活動(dòng)中心之一。

(2)社區(qū)商業(yè)步行街

與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。

四季花城商業(yè)步行街是一個(gè)比較成功的實(shí)例。四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場(chǎng)先河。四季花城商業(yè)街以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市、中國(guó)銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營(yíng)。

 

圖30四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街

 

四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂場(chǎng)所、緩跑徑、中心廣場(chǎng)等休閑娛樂場(chǎng)所。會(huì)所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等休閑娛樂設(shè)施。

購(gòu)物休閑娛樂一體化，商業(yè)步行街與會(huì)所完美結(jié)合，把會(huì)所作為社區(qū)商業(yè)街區(qū)的一個(gè)端點(diǎn)，步行街成為整個(gè)住宅花園的風(fēng)景線，這就是四季花城的特色。

 

2.大型購(gòu)物中心的室內(nèi)商業(yè)步行街

室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用：

(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。

(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。

(3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足了步行街對(duì)體量的要求。

以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃

(1) 室內(nèi)商業(yè)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。

(2) 以巴黎步行街風(fēng)情作為主要街區(qū)，共計(jì)設(shè)置5個(gè)不同國(guó)家城市風(fēng)情的主題區(qū)域。

(3) 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。

3.商業(yè)步行街不同業(yè)態(tài)的比例關(guān)系

商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)非常關(guān)鍵，其中比例關(guān)系非常重要。

 

根據(jù)胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為39.5公頃，南北長(zhǎng)1200米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如圖31所示。

 

 

圖31 東京銀座商業(yè)區(qū)總平面圖

銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如表1所示。

 

表1 東京銀座商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)比例

名稱 數(shù)量/家 比例%

零售商店 876 42.8

餐廳、茶館、咖啡廳 534 26.1

畫廊、展覽館、博物館等文化交流設(shè)施 454 22.2

酒吧、歌舞廳 82 8.9

合計(jì) 2046 100

與銀座相比，我國(guó)的商業(yè)街區(qū)零售業(yè)態(tài)過(guò)多，文化娛樂設(shè)施比例較低。

　　��

圖32 銀座商業(yè)中心

 

圖33 銀座大街最高檔百貨商店—和光百貨

 

五、商業(yè)步行街的建筑策劃與改建設(shè)計(jì)方法

步行街的建筑策劃是架設(shè)商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)之間的橋梁，幫助研究好不同商業(yè)業(yè)態(tài)的物業(yè)比例，確定街區(qū)的主題文化風(fēng)格，形成街區(qū)特色的重要工作。

結(jié)合深圳新摩爾公司策劃眾多商業(yè)街區(qū)和綜合體項(xiàng)目的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)歸納，作者認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)街不僅應(yīng)該是城市的商業(yè)中心，也應(yīng)該是反映地域文化特色的旅游休閑中心和文化娛樂中心。先做商業(yè)街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和建筑策劃，后做建筑設(shè)計(jì)，這應(yīng)該是必須遵循的流程。

圖34 楊寶民先生提出的綜合體流程圖

 

從建筑與空間的角度分析，東京商業(yè)設(shè)施與商業(yè)中心的再開發(fā)與改建手法可以歸納為：①站前立體再開發(fā)，利用地下空間和地上空間開發(fā)綜合體。

②人車分流與商業(yè)街區(qū)步行化改建。

③街道購(gòu)物環(huán)境改善 增加文化小品和導(dǎo)示藝術(shù)品。

④街區(qū)綜合漸近式改建。

從國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展來(lái)看，集中改造的數(shù)量較大，例如，深圳東門商業(yè)步行街就是典型的政府出資改造的商業(yè)步行街，長(zhǎng)沙黃興商業(yè)步行街是典型的由企業(yè)投資改造的商業(yè)步行街。

由于我國(guó)近五年來(lái)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計(jì)單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，許多國(guó)外一流設(shè)計(jì)公司開始服務(wù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，例如，美國(guó)JERDE建筑設(shè)計(jì)公司就開始服務(wù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)客戶，該公司設(shè)計(jì)的美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街項(xiàng)目就是一個(gè)典型的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)思想對(duì)于我國(guó)設(shè)計(jì)商業(yè)步行街具有啟示。

 

圖35 美國(guó)環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

 

JERDE公司設(shè)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計(jì)成為顧客的目的地，通過(guò)豐富的里面引導(dǎo)顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過(guò)設(shè)計(jì)可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長(zhǎng)的時(shí)間。

現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)每50-80米就需要做節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，不同的節(jié)點(diǎn)扮演聚集人氣的重要角色，不僅需要有特色的業(yè)態(tài)，而且需要在建筑特色上體現(xiàn)每個(gè)節(jié)點(diǎn)的定位。

 

圖36美國(guó)環(huán)球影城平面圖

 

圖37美國(guó)環(huán)球影城平面圖

 

 

圖38 美國(guó)環(huán)球影城鳥瞰照片

 

六、商業(yè)步行街的策劃咨詢服務(wù)

商業(yè)街區(qū)是復(fù)雜投資項(xiàng)目，一般需要半年以上的策劃和接近一年以上的設(shè)計(jì)時(shí)間，前期需要一流的策劃和設(shè)計(jì)單位配合，才能做出來(lái)一流的商業(yè)街區(qū)。

一流的團(tuán)隊(duì)加上充足的前期策劃和設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)是商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目成功的基本保障。

商業(yè)內(nèi)街失敗較多，歸納原因如下：

第一 該區(qū)域3公里人口密度小于10萬(wàn)人，項(xiàng)目位置不適合聚集人氣。第二 內(nèi)街區(qū)的可見性不好，內(nèi)街區(qū)端點(diǎn)缺乏主力店或者龍頭品牌。第三 業(yè)態(tài)度比例不合理，顧客不愿意進(jìn)入內(nèi)街。

通過(guò)比較各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)步行街項(xiàng)目失敗概率較高，通過(guò)對(duì)商業(yè)步行街發(fā)展實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，結(jié)合NEW MALL公司的實(shí)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)與商業(yè)策劃實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，我們提出了商業(yè)步行街策劃的專業(yè)流程如圖38所示。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和區(qū)域城市商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目環(huán)境評(píng)估 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估

區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查

項(xiàng)目規(guī)劃與建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 環(huán)境與景觀概念設(shè)計(jì) 商業(yè)交通概念設(shè)計(jì)

 

圖39 商業(yè)步行街咨詢策劃流程圖

 

該流程圖涵蓋了我們的策劃服務(wù)，具體特點(diǎn)如下：

1.商業(yè)步行街商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)和城市運(yùn)營(yíng)策劃相結(jié)合;

2.步行街整體形象策劃與核心商場(chǎng)及大型購(gòu)物中心以及綜合體策劃相互結(jié)合;

3.商業(yè)，旅游，文化，規(guī)劃設(shè)計(jì)等多學(xué)科人才協(xié)同配合，與客戶利益捆綁，以客戶的成功作為策劃的成功;

4、注重商業(yè)步行街文化定位與可持續(xù)發(fā)展

商業(yè)步行街的策劃在我國(guó)已經(jīng)有十多年的歷史，城市大型商業(yè)步行街有政府引導(dǎo)，企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)將成為大趨勢(shì)，我們?cè)敢饴?lián)手世界一流設(shè)計(jì)公司與投資商業(yè)步行街企業(yè)家和政府合作，共同創(chuàng)造中國(guó)商業(yè)與文化步行街的輝煌新篇章。

 

參考文獻(xiàn)

1.柯法城，21世紀(jì)的商業(yè)步行街，湖南大學(xué)出版社，2002

2.胡寶哲著，東京的購(gòu)物中心，天津大學(xué)出版社，2001

本文初步寫于2002年
2014/9/14 修訂

深圳市NEW MALL商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 楊寶民
電子郵件： 250703408@QQ.com

 

ybmybm- 該帖于 2014-9-15 11:26:00 被修改過(guò)