數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量將達(dá)到5.64億平方米，購(gòu)物中心將突破1萬(wàn)家。中國(guó)零售商業(yè)形態(tài)從傳統(tǒng)百貨業(yè)升級(jí)到購(gòu)物中心，僅用了10年時(shí)間，制造出了5億平米的新產(chǎn)品，這些數(shù)字足以代表著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)浪潮的深度和廣度。
這其中，一、二線城市購(gòu)物中心的狂飆突進(jìn)就是其核心表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前一、二線城市購(gòu)物中心數(shù)量占據(jù)了全國(guó)市場(chǎng)的83.5%，一、二線城市已經(jīng)白熱化，已經(jīng)或者將要出現(xiàn)飽和甚至過剩。
上個(gè)十年的商業(yè)發(fā)展最明顯的特征就是標(biāo)準(zhǔn)化和快速度。標(biāo)準(zhǔn)化的好處是快速、低成本，能用一種產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)快速提升中國(guó)人的生活方式。但標(biāo)準(zhǔn)化的壞處是，生活方式從新舊的一成不變調(diào)整成了新的一成不變。當(dāng)人們很快對(duì)新設(shè)施審美疲勞后，特別在互聯(lián)網(wǎng)的重大替代下，一、二線城市的經(jīng)營(yíng)者們突然發(fā)現(xiàn)原有的模式走到了窮途末路。
每到這個(gè)時(shí)候，殘酷的市場(chǎng)數(shù)據(jù)倒逼高層經(jīng)營(yíng)者對(duì)原有生意模式進(jìn)行反省。在新世界沒有建立起來(lái)，舊世界即將土崩瓦解之際，就是密集的產(chǎn)品創(chuàng)新試驗(yàn)期�？梢哉f(shuō)，中國(guó)現(xiàn)階段的一批城市，正在經(jīng)歷這樣的產(chǎn)品變革期。
于是，我們可以這樣來(lái)定義中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的下一個(gè)十年：進(jìn)入到精細(xì)化和創(chuàng)新變革期的十年，迎來(lái)內(nèi)容為王和特色為王的時(shí)代。這就是K11、芳草地、大悅城、APM等眾多標(biāo)桿案例成為創(chuàng)新的風(fēng)向標(biāo)的原因。
一、什么樣的商業(yè)應(yīng)該進(jìn)行調(diào)整?
1、 從商業(yè)地理角度分析，人口始終缺乏有效支撐的商業(yè)。
商業(yè)地理學(xué)意義上提到的消費(fèi)人口支撐絕對(duì)是所有實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)的根本。缺乏人流支撐的商業(yè)，要想做旺，相比成熟地段的商業(yè)需付出超出10倍的努力，同時(shí)還需要超精彩的產(chǎn)品和大量的營(yíng)銷宣傳作為鋪墊。
商業(yè)地理意義上的人群輻射半徑鐵律無(wú)論在哪個(gè)城市都會(huì)被印證。這里所說(shuō)的人群就是項(xiàng)目周邊的常駐人口和城市人流潮涌的核心節(jié)點(diǎn)附近人口。
總結(jié)一下，如若借用現(xiàn)代技術(shù)重新審視當(dāng)前項(xiàng)目所面對(duì)的商業(yè)地理環(huán)境，仍然覺得人氣不足，潛在消費(fèi)動(dòng)力因素不能驅(qū)動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，從原則上來(lái)看，這些不符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)地理的商業(yè)建筑形態(tài)都需要調(diào)整。
2、 商場(chǎng)規(guī)劃理念陳舊，沒有合理空間的商業(yè)項(xiàng)目
總體來(lái)看，這種人流發(fā)動(dòng)機(jī)主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面上：
1、特色主力店。
2、特色環(huán)境空間。
按照這樣的邏輯來(lái)考慮，那種無(wú)法進(jìn)一步設(shè)置人流發(fā)動(dòng)機(jī)的商業(yè)，本質(zhì)上存在致命的缺陷。
當(dāng)前最流行的成功商業(yè)項(xiàng)目里，一個(gè)商場(chǎng)里特色主力店往往是：
(1)電影院;(2)潮流零售大牌;(3)兒童娛樂館;(4)溜冰場(chǎng);(5)文化藝術(shù)中心;(6)人氣餐飲;(7)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)健身店等。這些主力店幾乎都是公認(rèn)的人流發(fā)動(dòng)機(jī)。
還有一類項(xiàng)目，本身就是由次主力店構(gòu)成的，整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)都沒有獨(dú)特的、體量占比較大的項(xiàng)目，但又能做得非常精彩，它可能是個(gè)公園，更可能是個(gè)劇場(chǎng)，如上海K11和北京芳草地等，這時(shí)候就需要靠空間主題的創(chuàng)意。
因此從上述兩方面的邏輯來(lái)看，有幾個(gè)硬件條件的缺損將導(dǎo)致項(xiàng)目需要大幅改造甚至炸掉重建：
(1)傳統(tǒng)百貨式的柜臺(tái)空間。新興商業(yè)要想具備生命力，必須具有體驗(yàn)空間。因此當(dāng)那種傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)式的層高，已經(jīng)無(wú)法滿足體驗(yàn)空間的設(shè)計(jì)。為展示空間或者特色主力店而配置的挑高中庭，就是需要突破原有結(jié)構(gòu)進(jìn)行再造。
(2)人流動(dòng)線的致命錯(cuò)誤。沒有環(huán)形人流動(dòng)線的商場(chǎng)，往往會(huì)出現(xiàn)大量的盡端廊道。人流沒法引入，將導(dǎo)致窩藏在廊道盡端的店鋪人流很少到達(dá)，從而門課羅雀。這也是商業(yè)設(shè)計(jì)中的致命的大忌。
(3)柱網(wǎng)過密，層高過低，導(dǎo)致商家展示形象面太差。商場(chǎng)最重要的功能是陳列和展示，而密集的柱網(wǎng)和過低的層高，都是展示形象的殺手因素。
3、 配套設(shè)施嚴(yán)重不足的商業(yè)
(1)停車位匱乏或者使用不便。在影響商業(yè)項(xiàng)目的諸多因素中，停車位絕對(duì)屬于最重要的一個(gè)。停車位的充沛程度以及方便程度，決定了一個(gè)項(xiàng)目的客戶吸引力。
(2)餐飲配套設(shè)施不齊備。餐飲是當(dāng)前購(gòu)物中心里最重要的人流發(fā)動(dòng)機(jī)。很難想象，現(xiàn)在沒有餐飲店的購(gòu)物中心將會(huì)有多大的人流。但有很多百貨商場(chǎng)式的項(xiàng)目，前期建筑未設(shè)置煙道、排污池、隔油池等餐飲產(chǎn)品加工所需的。
上述三點(diǎn)，都是傳統(tǒng)商場(chǎng)進(jìn)化成現(xiàn)代購(gòu)物中心最難突破的要點(diǎn)。這些在產(chǎn)品基因里存在的致命的缺陷，都是最戳痛物業(yè)所有者心窩的困擾。
二、如何進(jìn)行商業(yè)改造?7大手法化腐朽為神奇
1、產(chǎn)品再定位。每個(gè)商業(yè)體的脫胎換骨的過程，最重要的是認(rèn)知和把脈市場(chǎng)趨勢(shì)。日常生活中，我們最怕的就是對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的漠視和錯(cuò)判，對(duì)微觀市場(chǎng)特征的模糊認(rèn)知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰(shuí)?我有什么與眾不同?客戶為什么會(huì)來(lái)買單?
2、優(yōu)化業(yè)態(tài)。商業(yè)建筑絕對(duì)是形式服務(wù)于功能的產(chǎn)物。但好的形式往往能夠優(yōu)化內(nèi)容上的經(jīng)營(yíng)。優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預(yù)招商和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強(qiáng)有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫(kù)作為支撐。
3、立面翻新再造。建筑外表皮是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最重要的標(biāo)識(shí)。好的立面用元素和構(gòu)圖訴說(shuō)著一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)在氣質(zhì)和主題特色。符合現(xiàn)代審美和個(gè)性化的立面，是商業(yè)精神內(nèi)在展示的重要元素，給傳統(tǒng)商業(yè)以新的面具。用廣告、色彩、燈光、材質(zhì)、構(gòu)圖等手法設(shè)計(jì)的立面，就是其內(nèi)在商業(yè)氣質(zhì)的最佳表達(dá)方式。
4、室內(nèi)空間主題重構(gòu)。如果說(shuō)建筑立面的再造代表了新興商業(yè)的精神氣質(zhì)，那么室內(nèi)空間主題的重構(gòu)就代表了新型商業(yè)靈與肉。電影院式空間也好，劇場(chǎng)式空間也好，公園式空間也罷，無(wú)論哪種類型的空間主題，決定了這個(gè)項(xiàng)目的獨(dú)一無(wú)二性。未來(lái)好的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者本質(zhì)就是一個(gè)大片的導(dǎo)演，你想說(shuō)什么故事，就在這個(gè)數(shù)萬(wàn)方的空間里造夢(mèng)。他可能會(huì)拍文藝片，可能會(huì)拍專題片，可能會(huì)拍科幻片，可能會(huì)拍時(shí)尚片，可能會(huì)拍動(dòng)畫片，把商場(chǎng)打造成夢(mèng)工廠的思想意識(shí)革命，是決定成敗的關(guān)鍵。
5、優(yōu)化功能設(shè)施。從大到一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)部的管線設(shè)施、聲光電設(shè)施、舞臺(tái)效果布局，到小到一個(gè)商場(chǎng)的休憩花臺(tái)、功能座椅，衛(wèi)生間形象，都是。如果說(shuō)管線如同血管動(dòng)脈，聲光電如同美容品，那么這些細(xì)小的細(xì)節(jié)空間則代表了每一寸肌膚上的細(xì)胞。
6、提升軟件服務(wù)。線上數(shù)據(jù)支持絕對(duì)是未來(lái)商業(yè)服務(wù)亮點(diǎn)。實(shí)體商業(yè)面對(duì)線上電商最現(xiàn)實(shí)的態(tài)度應(yīng)該是合作。越快的合作、越緊密的合作，一定是商業(yè)經(jīng)營(yíng)升級(jí)轉(zhuǎn)型策略的要點(diǎn)。
7、跨界經(jīng)營(yíng)。商業(yè)與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)姻是當(dāng)前最常用的經(jīng)營(yíng)手法。
上述7大點(diǎn)，基本構(gòu)成了商業(yè)再造的幾個(gè)重要工作方面。對(duì)于一些項(xiàng)目，實(shí)在沒有辦法調(diào)整的商業(yè)，又沒有勇氣和經(jīng)濟(jì)能力炸掉重來(lái)，不如直接改變性質(zhì)吧，做成創(chuàng)意辦公樓也未嘗不是一個(gè)合適的選擇。
商業(yè)項(xiàng)目的改造本身是創(chuàng)新試錯(cuò)的過程，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)密集的創(chuàng)新試錯(cuò)期。在沒有穩(wěn)定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出來(lái)前，沒有哪個(gè)項(xiàng)目敢說(shuō)一定成功了。
（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
