全球在建購(gòu)物中心面積最高城市(前20位)
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)
在最新一期世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)投資指南之零售物業(yè)》報(bào)告指出，目前中國(guó)零售業(yè)發(fā)展的機(jī)遇主要有三個(gè)，一是零售市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力便是城鎮(zhèn)化進(jìn)程，根據(jù)此前國(guó)務(wù)院發(fā)布的文件顯示，2020年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將會(huì)達(dá)到60%;二是中產(chǎn)的崛起以及品牌意識(shí)的提升使得消費(fèi)群體快速增長(zhǎng)，以及消費(fèi)能力提升，消費(fèi)基礎(chǔ)也更為廣闊;三是零售商“走出去”，開始試水新興市場(chǎng)。
雖然一線城市仍作為零售商在中國(guó)市場(chǎng)試水的首選地，但國(guó)際零售商在國(guó)內(nèi)二、三線城市的熱情也在持續(xù)地提升。在機(jī)遇存在的同時(shí)也有一些挑戰(zhàn)，首先是“供過于求”，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的《2014年至2016年間全球在建購(gòu)物中心面積最高城市(前20位)》，中國(guó)城市占據(jù)13席，包攬前三名：上海和成都在建購(gòu)物中心面積高達(dá)330萬(wàn)平方米及320萬(wàn)平方米，為全球所有城市之最，而深圳則排名第三，在建購(gòu)物中心面積達(dá)到260萬(wàn)平方米。值得注意的是，部分城市的零售項(xiàng)目空置率最高已達(dá)40%，風(fēng)險(xiǎn)慢慢顯現(xiàn)。
其次，近年來(lái)電商巨頭崛起，對(duì)零售業(yè)造成非常大的壓力，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。最后，城市規(guī)劃的系統(tǒng)性缺失仍不斷帶來(lái)一系列嚴(yán)重問題，部分地方土地供應(yīng)節(jié)奏和長(zhǎng)期的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展之間的不協(xié)同，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目過量、過早開發(fā)，大批新建成購(gòu)物中心的人流量難以支撐商業(yè)項(xiàng)目自身發(fā)展。
最新趨勢(shì)
未來(lái)零售業(yè)市場(chǎng)將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)
1.零售商向“全渠道”出發(fā)。2014年初，國(guó)內(nèi)百貨行業(yè)龍頭銀泰商業(yè)集團(tuán)宣布攜手阿里巴巴。同期，緊隨著U niqlo、G A P和Forever 21的腳步，A pple、M uji以及Burberry亦在天貓商城成立了他們的首家網(wǎng)絡(luò)旗艦店。越來(lái)越多的零售商開始為顧客提供線上線下一體化的服務(wù)。
2 .業(yè)態(tài)：輕奢餐飲正當(dāng)勢(shì)頭。在反腐行動(dòng)持續(xù)的背景下，奢侈品尤其是男裝以及手表等品牌擴(kuò)張速度預(yù)計(jì)將放緩，而需求相對(duì)更加“剛性”的女性相關(guān)奢侈品牌預(yù)計(jì)將在一、二線城市中緩慢擴(kuò)張;另一方面，得益于日漸增長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)，輕奢及中端餐飲品牌預(yù)計(jì)將保持積極的擴(kuò)張勢(shì)頭。
3 .購(gòu)物中心：生活形態(tài)消費(fèi)漸成主流。隨著供應(yīng)洪峰到來(lái)以及電商發(fā)展帶來(lái)零售市場(chǎng)的新變化，商場(chǎng)業(yè)主更多地把目光關(guān)注在零售物業(yè)的調(diào)整改造、再定位以及業(yè)態(tài)調(diào)整上，逐漸引入更多體驗(yàn)性元素，如室內(nèi)兒童游樂園、展覽活動(dòng)等。
4 .政府：由于部分城市供應(yīng)壓力日漸顯現(xiàn)，空置率亦因此居高不下，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)卣谖磥?lái)將開展更為系統(tǒng)化的城市規(guī)劃，并重新制定更為規(guī)范的土地使用政策。
上海
空置率低于10%
供需兩旺
近年來(lái)，上海零售物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上海零售市場(chǎng)空置率始終保持在10%以下。在此推動(dòng)下，核心商圈租金逐年攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)7.9%。上海零售物業(yè)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，首先得益于其高出一籌的城市經(jīng)濟(jì)能級(jí)和消費(fèi)市場(chǎng)容量。
零售品牌發(fā)展：世邦魏理仕指出，在全球國(guó)際品牌城市滲透度排名中，上海位列中國(guó)首位、全球第五位，領(lǐng)先于香港、巴黎、新加坡等城市。并且，主流奢侈品品牌和快時(shí)尚品牌在中國(guó)開店情況統(tǒng)計(jì)得分，上海在國(guó)際奢侈品品牌和國(guó)際快時(shí)尚品牌的門店總數(shù)分別達(dá)到30和83，兩項(xiàng)指標(biāo)均高居全國(guó)榜首。
其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：簡(jiǎn)可(第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管)：上海空置率低于10%，餐飲需求強(qiáng)勁。第三季度，餐飲租戶表現(xiàn)積極。核心商圈整體租金環(huán)比略跌0 .1%，至每平方米每天人民幣46 .4元，但標(biāo)桿項(xiàng)目依然表現(xiàn)出色，環(huán)比租金上漲0 .4%。空置率維持較低水平，為4.0%。其中淮海中路入駐情況持續(xù)改善，空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至2.6%。
北京
八成零售物業(yè)均位于
城市次級(jí)商圈
北京高端消費(fèi)突出，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額排名全國(guó)第一，其中相當(dāng)一部分由高端消費(fèi)拉動(dòng)。北京的零售項(xiàng)目較為分散，包括西單、王府井及C B D在內(nèi)的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業(yè)，其余80%的零售物業(yè)均位于城市次級(jí)商圈。
零售品牌發(fā)展：據(jù)世邦魏理仕2014年發(fā)布的《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報(bào)告，北京在全球零售商入駐排名中位列第八名，吸引了該項(xiàng)研究選定的334個(gè)國(guó)際零售品牌中的43 .4%入駐，僅以微弱的差距落后于上海。國(guó)際品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)的步伐在最近一段時(shí)間有加快的跡象，僅2013年，北京就吸引了34個(gè)國(guó)際新品牌入駐，與2012年相比翻了近三番。
其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：簡(jiǎn)可：北京有八成零售物業(yè)位于四環(huán)外商圈。預(yù)計(jì)2014年北京零售供應(yīng)約87萬(wàn)平方米。
杭州
供應(yīng)稀缺，租金上漲
供應(yīng)稀缺主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1 .物業(yè)存量規(guī)模小;2 .市場(chǎng)空置率低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為100萬(wàn)平方米。同期，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅為1 .7%，為17個(gè)城市中的最低水平。
零售品牌發(fā)展：隨著萬(wàn)達(dá)、嘉里、龍湖、凱德置地、高德置地等外來(lái)的品牌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的購(gòu)物中心項(xiàng)目漸次開業(yè)，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)版圖將迅速向錢江新城、城北、濱江等非核心區(qū)域擴(kuò)散，體驗(yàn)消費(fèi)的興起和購(gòu)物中心化的潮流將使更多的核心商圈百貨物業(yè)重新考慮經(jīng)營(yíng)定位。
其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：簡(jiǎn)可：杭州核心商圈供應(yīng)稀缺租金穩(wěn)健。截至2014年第三季度，杭州核心商圈零售存量約為64.5萬(wàn)平方米，僅占全市總量的35%，預(yù)計(jì)到2016年底，杭州將新增163萬(wàn)平方米零售供應(yīng)，集中于城西和城北等新興商圈。
成都
名聲鵲起的西部“黑馬”
2009年至2013年五年間，成都城鎮(zhèn)居民可支配收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到12.1%，在全國(guó)主要城市中排名第三。成都成為許多中外零售品牌擴(kuò)展的重點(diǎn)城市，也是進(jìn)入西部市場(chǎng)的第一站。即便是在中國(guó)奢侈品銷售普遍放緩的大環(huán)境下，國(guó)際品牌仍繼續(xù)積極在成都擴(kuò)張。
零售品牌發(fā)展：世邦魏理仕數(shù)據(jù)，成都目前在建的購(gòu)物中心總量為320萬(wàn)平方米，位列全球第二，僅次于上海，而截至2017年底，成都將有約390萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積新建入市，其中超過75%新增供應(yīng)來(lái)自次級(jí)商圈。更多的新興商圈將于未來(lái)2-3年逐漸崛起。
其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：簡(jiǎn)可：2014年第三季度，成都核心商圈空置率僅為3.3%，為近三年來(lái)最低值，前三季度租金上漲9 .9%，居所有重點(diǎn)城市之首。1月正式開業(yè)的成都國(guó)際金融廣場(chǎng)備受國(guó)際知名品牌追捧，首次引入梵克雅寶、御木本、伯爵和香奈兒等奢侈品牌。遠(yuǎn)洋太古里將于四季度開業(yè)，引進(jìn)品牌包括愛馬仕和紀(jì)梵希。成都奢侈品牌數(shù)量已經(jīng)超過廣州和深圳等一線城市。
深圳
一部分的高端消費(fèi)需求流入香港
2013年深圳居民人均可支配收入44，653元，位居全國(guó)第一，消費(fèi)能力強(qiáng)，成為吸引很多商家來(lái)深圳拓展市場(chǎng)的主要吸引力。深圳整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，G D P增速多年超過全國(guó)平均水平，總量穩(wěn)居全國(guó)第四，產(chǎn)業(yè)以高附加值的第三產(chǎn)業(yè)為主，去年比重已經(jīng)達(dá)到56.6%。來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)的金融、房地產(chǎn)、高科技、貿(mào)易企業(yè)以及蓬勃發(fā)展的民營(yíng)企業(yè)的高收入人群構(gòu)成了深圳的高消費(fèi)主體。
零售品牌發(fā)展：深圳在一線城市中的排名最低，除了流動(dòng)性欠佳外，另外一個(gè)因素也是由大量供應(yīng)帶來(lái)的壓力所致。深圳現(xiàn)有的人均商業(yè)面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。得益于地鐵線路的開通帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展以及政府對(duì)城市更新型物業(yè)的規(guī)劃定位多為城市綜合體，從2010年到2013年，深圳零售物業(yè)庫(kù)存量每年增長(zhǎng)18%。未來(lái)三年，深圳新增商業(yè)建筑面積將超200萬(wàn)平方米，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者的招商能力及市場(chǎng)零售租金將備受考驗(yàn)。
其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：簡(jiǎn)可：深圳為租金領(lǐng)漲一線城市。深圳核心商圈前三季度累計(jì)租金增幅達(dá)4.3%，增速領(lǐng)先四個(gè)一線城市。第三季度，M ichael K ors及G ant都在深圳開出首家店鋪。未來(lái)，多個(gè)項(xiàng)目將在原關(guān)外，即龍崗、寶安區(qū)開業(yè)。由于供應(yīng)量較大，如何爭(zhēng)奪人流量將成為各個(gè)購(gòu)物中心的主要課題。
�。戏蕉际袌�(bào) 記者 張銳宣 實(shí)習(xí)生 李佳文）
