山東銀座商城以“超市+百貨”業(yè)態(tài)橫掃齊魯大地，2011年順勢(shì)升級(jí)為3.0版的購(gòu)物中心——和諧廣場(chǎng)后，開(kāi)始走出區(qū)域大本營(yíng)，逐步在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張。

除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的濟(jì)南和臨沂的兩個(gè)和諧廣場(chǎng)，銀座在青島李滄區(qū)的和諧廣場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2014年五一正式開(kāi)業(yè)。第四個(gè)和諧廣場(chǎng)銀座選址于北京六里橋，已于兩年前完成奠基。據(jù)濟(jì)南和諧廣場(chǎng)內(nèi)部人士透露，目前銀座和諧廣場(chǎng)已經(jīng)在哈爾濱和沈陽(yáng)完成選址。

從零售延伸至商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，山東銀座商城通過(guò)和諧廣場(chǎng)自建物業(yè)延展了產(chǎn)業(yè)鏈布局。但是，其升級(jí)后的3.0版的購(gòu)物中心——和諧廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況究竟如何？《地產(chǎn)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南和諧廣場(chǎng)作為零售商山東銀座業(yè)態(tài)升級(jí)的樣本，在擁有眾多零售資源不愁招商的同時(shí)，卻也面臨新老業(yè)態(tài)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的煩惱。

首個(gè)銀座3.0

濟(jì)南和諧廣場(chǎng)于2011年9月30日正式開(kāi)業(yè)。這是魯商集團(tuán)的零售平臺(tái)——銀座系推出的首個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心。隨后銀座以和諧廣場(chǎng)為產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)始了齊魯大地布局。2012年12月22日，臨沂和諧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

濟(jì)南和諧廣場(chǎng)位于濟(jì)南市振華路，至今已經(jīng)開(kāi)業(yè)兩年�！澳壳皾�(jì)南和諧廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和人氣方面都還不錯(cuò)。2012年濟(jì)南和諧廣場(chǎng)全年的銷(xiāo)售額高達(dá)10億元，預(yù)計(jì)今年的銷(xiāo)售額可達(dá)11億元�！鄙鲜鰞�(nèi)部人士對(duì)《地產(chǎn)》記者表示。

而開(kāi)業(yè)兩三年正是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)重新調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。目前，和諧廣場(chǎng)繼續(xù)增加了餐飲業(yè)態(tài)在整個(gè)購(gòu)物中心的占比，以持續(xù)增加人氣。

銀座將和諧廣場(chǎng)定位于一站式的家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心，體量通常在10萬(wàn)平方米上下，一般是地上6層至7層，地下一層至兩層。

據(jù)緊鄰和諧廣場(chǎng)的連城地產(chǎn)旗下的連城廣場(chǎng)招商部經(jīng)理張志偉透露，工作日人流約在2萬(wàn)至3萬(wàn)人次，周末節(jié)假日可達(dá)到6萬(wàn)人次。

濟(jì)南和諧廣場(chǎng)是銀座首個(gè)升級(jí)產(chǎn)品，自然存在不少遺憾。張志偉表示，“濟(jì)南和諧廣場(chǎng)的建筑最初是按照百貨的要求來(lái)規(guī)劃和施工的，后期才改為購(gòu)物中心，因此建筑上可能會(huì)存在部分硬傷�！�

濟(jì)南和諧廣場(chǎng)分為南區(qū)和北區(qū)，北區(qū)只有一個(gè)星期8小鎮(zhèn)兒童體驗(yàn)館和停車(chē)場(chǎng)，南區(qū)才是銀座真正的購(gòu)物中心。上述內(nèi)部人士還透露，盡管南北區(qū)相隔僅僅幾百米，但是南區(qū)和北區(qū)人流相對(duì)比較獨(dú)立，互動(dòng)性不如預(yù)期。

多元化優(yōu)勢(shì)

對(duì)于有著豐富商業(yè)資源的山東銀座而言，招商的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于眾多“一窮二白”的開(kāi)發(fā)商。這得益于母公司魯商集團(tuán)的多元化，最終為銀座進(jìn)軍下游購(gòu)物中心奠定了基礎(chǔ)。

目前，魯商集團(tuán)涉足零售業(yè)、房地產(chǎn)、酒店、電子商務(wù)、影院、旅游、生化制藥、文化傳媒、教育、物產(chǎn)、汽車(chē)貿(mào)易、小額支付、家電、家居、健身等多個(gè)領(lǐng)域，且擁有銀座股份、魯商置業(yè)兩個(gè)上市平臺(tái)。

哪些產(chǎn)業(yè)能夠塞進(jìn)購(gòu)物中心這個(gè)盒子？首先是銀座百貨，也是銀座購(gòu)物中心的發(fā)端。銀座百貨經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展早已經(jīng)形成相對(duì)成熟的體系，分為高端的銀座商城和中端的銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，體量基本在1萬(wàn)至3萬(wàn)平方米不等。早在2011年7月22日，銀座就開(kāi)出了第100家分店——泰安市岱宗店。

目前銀座商城的網(wǎng)點(diǎn)遍布山東省會(huì)濟(jì)南、各個(gè)地級(jí)市和縣級(jí)市場(chǎng)，河北、河南、遼寧等地也會(huì)擇優(yōu)布點(diǎn)，現(xiàn)在甚至將分店開(kāi)到了一些重點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。銀座百貨的布局為后期購(gòu)物中心的選址鋪墊了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

銀座的零售覆蓋了購(gòu)物中心、百貨、大型超市、便利店等多種零售形態(tài)。為了迎合電子商務(wù)的趨勢(shì)，銀座還成立了網(wǎng)上商城——銀座網(wǎng)，以此作為銀座的電商平臺(tái)，更好地實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下的互動(dòng)。

2009年3月，銀座電器成立，是銀座商場(chǎng)的全資子公司。與此同時(shí)，銀座旅游集團(tuán)也在濟(jì)南掛牌成立等。2011年1月，魯商集團(tuán)與山東省魯信投資控股有限公司合作的首家銀座影城在萊蕪銀座商城開(kāi)業(yè)，銀座也有了自己的院線(xiàn)。

此外，魯商集團(tuán)還擁有一卡通、易通支付等支付牌照，尤其是一卡通使用范圍覆蓋山東的購(gòu)物、交通、餐飲、旅游、休閑娛樂(lè)、加油、醫(yī)療衛(wèi)生、生活繳費(fèi)等諸多領(lǐng)域，在很大程度上為企業(yè)貢獻(xiàn)了部分現(xiàn)金流。

魯商的多元化無(wú)形中成就了和諧廣場(chǎng)，這些產(chǎn)業(yè)最終都入駐和諧廣場(chǎng)成為主力店。

縱觀已經(jīng)開(kāi)業(yè)的臨沂和濟(jì)南的購(gòu)物中心，銀座旗下的超市、百貨、電器、家居、魯信影城、銀座健身等自家品牌至少可填滿(mǎn)購(gòu)物中心一半以上的面積，再招來(lái)一些餐飲、美食廣場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、星期8小鎮(zhèn)兒童體驗(yàn)館，基本可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的試開(kāi)業(yè)。

至于后期的具體運(yùn)營(yíng)，山東銀座也與香港趙龍投資集團(tuán)設(shè)立了合資管理公司——銀隆商業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)ICPM）。ICPM的角色類(lèi)似開(kāi)發(fā)商成立的房地產(chǎn)基金，多數(shù)是為自己融資服務(wù)。ICPM多半是為管理運(yùn)營(yíng)自己的項(xiàng)目，順便也管管別人家的購(gòu)物中心。

誰(shuí)當(dāng)領(lǐng)頭羊

根據(jù)銀座的資源稟賦，銀座的和諧廣場(chǎng)本來(lái)可以做的更好。不過(guò)國(guó)企的身份和由此帶來(lái)的管理體制上的掣肘阻礙了和諧廣場(chǎng)“變得更好”。

銀座旗下眾多產(chǎn)業(yè)聚集到和諧廣場(chǎng)這個(gè)盒子里，目前各個(gè)主力店的狀態(tài)仍停留在物理意義上，這些業(yè)態(tài)彼此之間并沒(méi)有產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。

“銀座的問(wèn)題不在于是否專(zhuān)業(yè)，而在于能否理順新生的購(gòu)物中心與原有的百貨等長(zhǎng)輩們的關(guān)系�！北本┯�石資產(chǎn)管理有限公司總裁助理鄭瑞聲表示。也就是說(shuō)，銀座的購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)需要充分地調(diào)動(dòng)魯商這個(gè)大家庭下的各方資源，將其以合理的方式放在合適的位置上。

顯然，眼下的購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)并沒(méi)有被賦予這樣的統(tǒng)領(lǐng)旗下各種零售、產(chǎn)業(yè)資源的權(quán)利。這很容易讓擁有眾多零售資源的銀座和諧廣場(chǎng)團(tuán)隊(duì)有勁使不上，抑或是滿(mǎn)足其他“長(zhǎng)輩們”提出的一個(gè)非常不錯(cuò)的條件才能將其“抬進(jìn)”和諧廣場(chǎng)。

以濟(jì)南的和諧廣場(chǎng)為例，總建筑面積為14.5萬(wàn)平方米，其中約三分之一被切給了銀座自己的百貨，而且占據(jù)了整個(gè)購(gòu)物中心的相對(duì)核心的位置，頗有整個(gè)購(gòu)物中心被銀座百貨“綁架”之勢(shì)。造成這樣結(jié)果的原因除了之前百貨規(guī)劃設(shè)計(jì)造成建筑自身的局限之外，銀座心甘情愿很大程度上因?yàn)榘儇浺彩倾y座自己的產(chǎn)業(yè)。

目前，銀座的購(gòu)物中心團(tuán)隊(duì)跟銀座百貨是并行的兩條線(xiàn)，顯然百貨的資格更老，擁有的話(huà)語(yǔ)權(quán)更大，購(gòu)物中心這個(gè)后輩團(tuán)隊(duì)做起事情來(lái)難免會(huì)有所顧慮，而且還是在一個(gè)國(guó)企背景的公司。

或許眼下銀座最亟待解決的就是商業(yè)邏輯與公司組織架構(gòu)、國(guó)企論資排輩之間的矛盾。理順各方面的關(guān)系，按照商業(yè)地產(chǎn)原本的邏輯去調(diào)配、統(tǒng)領(lǐng)各方的資源，真正為其所用。

組織架構(gòu)沒(méi)有理順，直接造成的結(jié)果是購(gòu)物中心變成了一個(gè)純體驗(yàn)空間，而百貨變成了銀座和諧廣場(chǎng)的“現(xiàn)金奶�！�，百貨這個(gè)巨無(wú)霸主力店搶去了購(gòu)物中心的風(fēng)頭。

根據(jù)公司官網(wǎng)的樓層指南顯示，地上七層的濟(jì)南和諧廣場(chǎng)在三層就出現(xiàn)了部分餐飲，往上的四層至七層不是體驗(yàn)性業(yè)態(tài)就是餐飲業(yè)態(tài)，均屬于人流貢獻(xiàn)率高的業(yè)態(tài)，而租金貢獻(xiàn)率高的業(yè)態(tài)相對(duì)缺乏。對(duì)此，張志偉表示，“這源于銀泰的百貨跟購(gòu)物中心是兩個(gè)體系。諸多品牌此前跟百貨有協(xié)議在先，因此同一品牌無(wú)法在購(gòu)物中心再次落地�！彼�幸百貨與購(gòu)物中心同屬于銀座系，也算是肉爛在了自己鍋里。

事實(shí)上，銀座模式有其特殊性。除了國(guó)內(nèi)通行的“以售養(yǎng)租”之外，令諸多同行望塵莫及的是銀座長(zhǎng)期以來(lái)形成的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)資源，一來(lái)可提供大量的、持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，二來(lái)可用來(lái)填滿(mǎn)購(gòu)物中心。而魯商在特殊歷史時(shí)期形成的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和轉(zhuǎn)制的國(guó)資背景，在其他企業(yè)身上幾乎不具備復(fù)制的可能性。

或許，除了重新調(diào)整組織架構(gòu)，理順零售產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，眼下銀座乃至魯商亟須證明的是，脫離如魚(yú)得水的齊魯大地，其模式能否在他鄉(xiāng)的水土上實(shí)現(xiàn)成功復(fù)制。