町野和道
1930年，日本東京上野火車站地下步行通道兩側(cè)開設(shè)商業(yè)柜臺形成了“地下街之端”。日本第一條、也是世界上第一條地下商業(yè)街是1957年建成的大阪唯波地下街。
至今，日本的地下商業(yè)街已從單純的商業(yè)性質(zhì)演變?yōu)榘ǘ喾N城市功能的、包括交通、商業(yè)及其它設(shè)施共同組成的相互依存的地下綜合體。在立法、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理等方面已形成一套較健全的地下街開發(fā)利用體系。
可以說，日本已經(jīng)成為地下商業(yè)最發(fā)達(dá)的國家。其合理的地下空間規(guī)劃、豐富的業(yè)態(tài)組合以及多元化的店鋪促成了其地下商業(yè)的繁榮。
為何日本的地下商業(yè)如此發(fā)達(dá)？其核心要素是什么？地鐵商業(yè)從招商到運(yùn)營，應(yīng)該注意哪些方面？政府對于地鐵商業(yè)起到什么樣的重要作用？帶著上述問題，本報(bào)記者專訪了副董事長 町野和道
趙向陽：日本地鐵商業(yè)之發(fā)達(dá)令人印象深刻。請問，日本地鐵商業(yè)的運(yùn)營與臨街商鋪或者在購物中心的商鋪相比，最大的不同點(diǎn)在哪里？
町野和道：你所說的地鐵商業(yè)在日本叫做地下街商業(yè)。日本的地下街是占用道路下面建設(shè)的具有獨(dú)特方式的商業(yè)設(shè)施。從顧客購物心理來看，地下街商業(yè)與購物中心或者臨街商鋪有較大的不同。到臨街商鋪或者購物中心的商鋪去的顧客，他們有明確的購物意識；相比之下，地下街購物者的大部分是上班、上學(xué)、到鄰接的鐵道站換車或去別的商業(yè)設(shè)施而往來的，因此有一定的盲目性。
基于上述不同點(diǎn)，作為地下街商業(yè)的經(jīng)營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設(shè)施環(huán)境的同時(shí)，怎樣能促使讓消費(fèi)者順便來商鋪看一看，并產(chǎn)生購買行為，這將是我們的一個(gè)重要課題。換言之，和其他的商業(yè)設(shè)施不同，如何克服來客流雖多但實(shí)際購買率低的結(jié)構(gòu)問題，以魅力的商鋪組合構(gòu)成促使購買率上升是經(jīng)營上的要點(diǎn)。
趙向陽：考慮到地鐵商業(yè)的特殊性，在招商方面，什么類型的店鋪適合在地鐵商業(yè)街經(jīng)營？
町野和道：從地下街利用的實(shí)際狀態(tài)來看，與銷售高端商品的店鋪相比，價(jià)格低廉的服飾店、日用商品和休閑零售、便利店、飲食店以及咖啡店等業(yè)態(tài)比較適合。最近有一個(gè)趨勢是通訊器材、保險(xiǎn)和醫(yī)療相關(guān)等服務(wù)業(yè)的店鋪在逐漸增多。
趙向陽：從租金水平上來講，地鐵商鋪的租金與周邊的購物中心相比，價(jià)格如何？
町野和道：由于布局和結(jié)構(gòu)成本不同，一般來說，客流量較多的地下街的店鋪?zhàn)饨鸨戎苓叺馁徫镏行穆愿咭恍?/font>
趙向陽：你認(rèn)為要成功經(jīng)營一家地鐵商鋪，核心的要素是什么？
町野和道：門店的裝修設(shè)計(jì)、商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、定價(jià)策略以及對顧客的服務(wù)等因素均可增加顧客的來店率，這是關(guān)乎商鋪經(jīng)營的核心要素。
趙向陽：日本地鐵商業(yè)非常發(fā)達(dá)，是什么原因促成了其繁榮？
町野和道：日本開設(shè)地下商業(yè)最初的目的是將行人和車流分開，從而保證交通通暢和行人安全。在這樣的背景下，大部分行人習(xí)慣于在地下空間行走，這是地鐵商業(yè)發(fā)達(dá)的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量約40萬人次，這相當(dāng)于該地區(qū)80%-90%的行人選擇地下街行走。
趙向陽：與日本相比，中國地鐵商業(yè)可以說剛剛開始，對此，中國應(yīng)該向日本學(xué)些什么？
町野和道：我認(rèn)為最核心的一點(diǎn)是，政府建設(shè)部門或者地鐵商業(yè)運(yùn)營者不要將地鐵商業(yè)孤立來看，而是要把地下街建設(shè)規(guī)劃到城市建設(shè)一體化當(dāng)中。
趙向陽：政府在日本地鐵商業(yè)的支持方面做了哪些工作？
町野和道：以前日本地下街重新修建時(shí)政府有過低利貸款制度。不過隨著地下商業(yè)日益城市，這一制度現(xiàn)在已經(jīng)被廢止。
趙向陽：目前日本地鐵內(nèi)商鋪的經(jīng)營狀況如何？每年商鋪的更換率如何？
町野和道：根據(jù)本公司下屬的地下商業(yè)街經(jīng)營狀況來看，大部分商鋪是盈利的。但是，對日本大部分的地下街來說，由于很多商業(yè)街建成后已經(jīng)經(jīng)過了很長的時(shí)間，今后的大規(guī)模重新修建時(shí)估計(jì)要有不少的投入，這將成為企業(yè)較大的負(fù)擔(dān)。
趙向陽：房租成本是目前商業(yè)經(jīng)營的最大成本，在中國房租如果占到門店銷售額的20%以上的話，門店盈利將非常困難。請問，日本地鐵商鋪?zhàn)饨鹨话阏嫉戒N售額的多少比例？
町野和道：每個(gè)業(yè)態(tài)每個(gè)企業(yè)的房租占比不盡相同。平均來看，日本的商鋪除了共同利益費(fèi)用以外，房租約占銷售額的10%～15%左右。
趙向陽：根據(jù)城市商業(yè)的發(fā)展，您認(rèn)為地鐵商業(yè)的發(fā)展趨勢是怎么樣的？
町野和道：地下街是公共性質(zhì)很強(qiáng)的設(shè)施，是和城區(qū)一體向前發(fā)展的商業(yè)設(shè)施。因?yàn)榈叵陆值目土髁渴菦Q定地下街繁榮的基礎(chǔ)，所以我相信只要堅(jiān)持提供安全安心和舒適的空間，引進(jìn)消費(fèi)者比較喜歡的店鋪，地下商業(yè)將有廣闊的發(fā)展空間。
（本文發(fā)表于《中國經(jīng)營報(bào)》）
