房地產(chǎn)開發(fā)有句老話“掙錢不掙錢，全看預(yù)算員”，從這里不難看出成本管理對房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。作為地產(chǎn)行業(yè)信息化的老兵，筆者將多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為一句話“三倉齊發(fā)”，今天與大家分享。三倉指的是成本倉、合約倉和資金倉

成本倉是基礎(chǔ)

成本倉的關(guān)鍵詞是“目標(biāo)成本”和“動(dòng)態(tài)成本”。目標(biāo)成本是項(xiàng)目預(yù)先確定的經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本。成本倉控制強(qiáng)調(diào)的是實(shí)時(shí)性，要求在項(xiàng)目開發(fā)周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題找出差距并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的掌控，而非等到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)木已成舟。

合約倉是水平

合同成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目中占比超過90%，決定了合同是成本控制的重中之重。通過合約規(guī)劃把項(xiàng)目的目標(biāo)成本，按項(xiàng)目成本科目及業(yè)態(tài)拆分至一個(gè)個(gè)的合約，作為后續(xù)招標(biāo)、合同簽訂、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等業(yè)務(wù)控制的依據(jù)。每個(gè)合約都明確規(guī)定了合同范圍、工作界面、規(guī)劃金額、招標(biāo)控制比例、招標(biāo)方式、簽約方式、計(jì)價(jià)方式等內(nèi)容。對于一個(gè)綜合體項(xiàng)目而言，可分解成幾百份甚至上千份合約。把成本倉進(jìn)一步細(xì)化成合約倉作為成本控制的依據(jù)，無疑標(biāo)志著項(xiàng)目的成本管理水平上了一個(gè)新臺階。

資金倉是結(jié)果

資金倉和成本倉是兩個(gè)不同的概念，理清它們之間的區(qū)別對成本管理至關(guān)重要。成本倉決定一件事情該不該發(fā)生，即合同該不該簽，該簽多少，屬事前控制。資金倉則根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況，控制款項(xiàng)應(yīng)該什么時(shí)候付，但遲早都得付。舉個(gè)例子，目標(biāo)成本1個(gè)億的施工合同如果事前未控制簽成了2個(gè)億，則后期無論如何都不可能通過付款控制來省回1個(gè)億。道理很簡單，合同簽了，活也干了，沒有理由不給錢。

把以上三倉落實(shí)到位，開發(fā)商的利潤可輕松提高幾個(gè)點(diǎn)。不過，要扭轉(zhuǎn)開發(fā)商的“近視病”，從看得見摸得著的支付環(huán)節(jié)的“付款簽字”前置到發(fā)生環(huán)節(jié)的“成本倉控制”乃至“合約倉控制”并非一朝一夕之功。有時(shí)候讓人看得真Zhuo急，怪不得有人開玩笑說“房地產(chǎn)行業(yè)錢多人傻”。

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