國內購物中心的“錢途”與發(fā)展新趨勢
筆者今天偶然翻閱5月24日《參考消息》報道內容：李嘉誠擁有股份的房地產投資公司泓富資產管理有限公司研究稱，在未來兩年至五年，中國國內的購物中心將超越寫字樓和個人住宅成為內地最賺錢的房地產投資領域！這得益于內地中產階層規(guī)模的迅速壯大和收入的快速增加。據香港《南華早報》網站5月23日報道，伍朋同（音）說：“在今后若干年，對私募基金來說最賺錢、同時風險有限的投資項目是總建筑面積不小于100萬平方英尺、客流量大的區(qū)域購物中心。”曾是投資銀行家的伍朋同當前正致力于用亞騰基金新籌集到的4.41億美元在內地建造和經營購物中心，并實現內部收益率20%的目標。報道稱，匯豐銀行預測，到2015年，中國的中產階層家庭將達到9300萬戶。而中國連鎖經營協會預計，到2015年，內地購物中心的數量將激增40%，超過4000家。
泓富私募基金首席執(zhí)行官說，并非所有新的購物中心都能有可觀的收益，因此，房地產基金將必須對項目精挑細選。他警告說，奢侈品牌的進駐并不能確保高收益。伍朋同說：“我們不贊成建一些里面全是古馳和路易威登等大牌的購物中心，而是要建能滿足居民和上班族日常需要的購物中心。”他提到了亞騰基金一期在大連所建的一家購物中心和九龍?zhí)劣忠怀恰嗱v基金二期已經于去年完成募資。伍朋同計劃把這筆資金（總額4.41億美元）的70%投資在內地，其中一多半將用于建設面向人數越來越多的中產階層的購物中心。他說：“財富和購買力增長相對較快的是中等收入階層，他們?yōu)橘徫镏行奶峁┝朔浅姶蟮闹С帧?rdquo;
報道稱，由李嘉誠任主席的長江實業(yè)（集團）有限公司擁有泓富資產管理有限公司14%的股份。泓富公司目前正考慮進軍一些重要的二線城市，比如杭州、蘇州、廣州、深圳和重慶。它在上海、北京、大連和南京已經有一些項目在建。根據匯豐銀行的研究報告，到2015年，重要二線城市的零售市場規(guī)模將翻番，而購物中心屆時將占據這部分零售市場74%的份額，目前占據的份額是51%。
由此可見，這對于國內蓬勃發(fā)展購物中心來說，應該是一個福音，據了解，購物中心在全國快速發(fā)展，2012年底全國購物中心達2542個，同時國內購物中心也迎來了各種發(fā)展新趨勢包括購物中心向郊區(qū)擴張、社區(qū)型購物中心將成主流、業(yè)態(tài)配比的調整、去主力店化、去百貨化等。主要是基于未來隨著城市化進程穩(wěn)步推進（據傳發(fā)改委的40萬億城鎮(zhèn)化改革方案已被李克強總理否決），越來越多的農村人口涌向城市，對商業(yè)配套設施面積需求也隨之大增，使得城市商業(yè)面積需求量大增，城市化進程是導致購物中心數量大幅增加的主要原因。因此，我國主要商業(yè)業(yè)態(tài)的購物中心物業(yè)，將蘊藏著巨大的投資潛力。然而，國內購物中心通過近幾年來的高速發(fā)展，2013年來購物中心總體發(fā)展趨勢總結如下：
1. 社區(qū)型購物中心將漸成主流
區(qū)域型購物中心開發(fā)數量將逐漸減少，社區(qū)購購物中心的開發(fā)將漸成為主流。筆者認為，社區(qū)型購物中心是面向廣大以家庭為單位的消費者，并且日常生活非常密切相關的親民的一種親民親社區(qū)的業(yè)態(tài)，目前，國內區(qū)域性、都市型的購物中心已接近市場飽和，自2012年開始，單從市場機會來分析更多的將來自社區(qū)型的購物中心。從國內城市發(fā)展的新動態(tài)來觀察，基于土地資源有限，許多城市開始轉向老城區(qū)的舊改項目，改造地塊向引導投資商策略轉移，我國每年需約230萬㎡的商業(yè)面積，按照3-5萬㎡的社區(qū)型購物中心面積規(guī)模計算，每年應新增的社區(qū)型購物中心是40-50家。因此，筆者研判，社區(qū)型購物中心必將成為未來發(fā)展主流，無疑其成長潛力也是最好的。比如萬科多個商業(yè)項目也是社區(qū)型購物中心如萬科紅產品系、深圳綠景的商業(yè)項目也主要是發(fā)展社區(qū)型購物中心。此外，李滄寶龍城市廣場要打造社區(qū)型購物中心、銀泰百貨在杭州布局社區(qū)型購物中心從老百姓消費頻率上。
2. 兒童業(yè)態(tài)將成“標配”新寵業(yè)態(tài)
據筆者了解，全國各地的新興購物中心，基本上都無一例外地引入兒童業(yè)態(tài)，包括傳統(tǒng)百貨店在內，均重點規(guī)劃大面積或整層樓作為兒童業(yè)態(tài)。目前有關兒童消費的各種娛樂、休閑、餐飲、零售、教育和服務等業(yè)態(tài)已經占據了相當大的比重。
3. 服飾業(yè)態(tài)類占比開始下調
傳統(tǒng)的服飾零售業(yè)態(tài)在購物中心占比較大，至去年開始，隨著電商的市場份額分流，購物中心的服飾類銷售受到影響，本年來全國許多的購物中心抑或百貨大商場開始進行品牌調整，服裝首當其沖。例如北京的華潤五彩城調整了三四家知名度較低的服裝店乞改為兒童樂園北京APM原先在地下一層的運動品牌，今年將調至較高的樓層，以減輕其租金壓力等。
4.餐飲、娛樂比重大幅上調
餐飲娛樂業(yè)態(tài)是購物中心區(qū)別于傳達室統(tǒng)百貨店最重要的業(yè)態(tài)標志，餐飲娛樂業(yè)態(tài)也是購物中心最吸引人氣的業(yè)態(tài)，萬達的王健林先生曾公開聲稱，未來萬達的餐飲娛樂業(yè)態(tài)要占比達到50%，筆者長期在廣東珠三角工作，對于廣東的購物中心來說自2011年以來，購物中心幾乎普遍上調餐飲業(yè)態(tài)。比如深圳coco park負一層星空廣場周圍基本給輕食、餐飲店；深圳南山的海岸城二層的服裝大賣場讞整為一家即將開業(yè)的知名火鍋店，四樓新開設娛樂項目“麥燒音樂”等。
5. 快時尚/品牌集合店將演變?yōu)橹髁?/span>
對于購物中心來說引進品牌“集合店”的好處將遠大于傳統(tǒng)百貨。集合店就相當于主題區(qū)，將某一品類放大，并能形成多個亮點，消費者選擇增多，這樣既避免了和傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)重疊，同時又讓品牌的豐富度變得更高。比如一個由300個品牌構成的購物中心，若充分將集合店的概念引入購物中心后，將有可能形成兩三百個集合店，單品牌的總數就有可能變成了兩三千。
熊杰 于2013/05/24
