作為一個商業(yè)地產(chǎn)策劃人，怎樣具備清晰的寫作思路是我們經(jīng)常面對的問題。一個從業(yè)經(jīng)驗較少的人，怎樣盡快掌握思考和解決項目問題的方法，在將自己的思路付諸報告時如何讓思路更為清晰有理？筆者認(rèn)為，哲學(xué)的幾大重要方法論對于我們的“速學(xué)速寫”能力有重要指導(dǎo)意義，此次，筆者先談“由一般到特殊”思想在商業(yè)地產(chǎn)策劃中的運(yùn)用。
所謂“由一般到特殊”，也就是“由共性到個性”的一個認(rèn)知和推導(dǎo)順序，即要求我們先思考或研究某項問題或現(xiàn)象的共性，再結(jié)合項目本身特殊性來深入研究闡述。在解釋原因或現(xiàn)象、論證結(jié)論的過程中，這種方法的運(yùn)用尤其重要。
舉例來說，筆者目前正在做一個紹興的商業(yè)項目前期策劃，根據(jù)開發(fā)商的意愿，希望盡量規(guī)劃一個大超，但紹興家樂福剛剛撤場，之前也有好又多、樂購、易初蓮花、樂客多等大超先后撤場的現(xiàn)象，因而開發(fā)商有些忐忑，擔(dān)心在紹興引進(jìn)大超市會經(jīng)營不善。針對超市問題，在去紹興前我們先搜索了一些相關(guān)資料，不少網(wǎng)頁都熱炒“紹興外來超市不如本土超市”。但在調(diào)研過程中，我們就發(fā)現(xiàn)市場實際情況與開發(fā)商所說的和媒體所說的有較大出入。一方面，紹興大超市普遍經(jīng)營狀況較好，另一方面，紹興外來超市普遍比本土超市經(jīng)營狀況好。在報告中我們既要講清楚紹興目前市場上超市的經(jīng)營現(xiàn)狀，也要分析之前大超市撤場的原因。如何清晰的分析和解釋大超市撤場的原因，是超市專題的關(guān)鍵。為解決此問題，筆者先是在網(wǎng)上搜索影響超市經(jīng)營成敗的關(guān)鍵性因素，得到不同角度分析的多個不同因素；接著筆者向一些做過超市類項目的同事同行咨詢一般影響超市經(jīng)營成敗的因素有哪些；最后筆者結(jié)合紹興超市發(fā)展的具體情況根據(jù)自己的判斷對這些因素的重要性做了一個排序，得到下面的結(jié)論：
影響超市經(jīng)營成敗的關(guān)鍵性因素一般有一下幾點：
1 地段——超市選址對于地段要求很高，地段好的位置，周邊人口數(shù)量多，交通便利，對于超市經(jīng)營狀況和競爭力有決定性作用。
2 規(guī)模——超市規(guī)模的大小決定了超市品種的豐富程度，規(guī)模越大，消費者的購物選擇越多，超市競爭力越強(qiáng)，能吸引的人流數(shù)量越多。但規(guī)模越大，對周邊的人口數(shù)量要求越高。
3 競爭情況——超市的核心賣點在于方便日常購物，在其他因素相近的情況下，兩個超市距離太近必將形成激烈的競爭和人群分流。競爭過于激烈對超市經(jīng)營通常是有害無利的。
4 超市的業(yè)態(tài)業(yè)種配比和當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)慣——不同品牌的超市其業(yè)態(tài)業(yè)種的配比不一樣，居民的消費習(xí)慣對不同配比的超市經(jīng)營成敗有重要影響。通過消費者訪談和超市實地考察我們發(fā)現(xiàn)，紹興消費者很少在超市內(nèi)購買服裝，如果某個超市在服裝上投入面積過大，將造成商業(yè)面積浪費。
5 當(dāng)?shù)鼐用竦南M心理——居民消費心理體現(xiàn)在對超市的品牌認(rèn)可度上，當(dāng)?shù)鼐用袢舨徽J(rèn)可外來超市品牌，將對其入市經(jīng)營造成較大困難。
6 其他因素——如物流配送能力、價格差異、是否有停車場和送貨服務(wù)、超市服務(wù)態(tài)度、超市管理能力等因素。
知道了影響超市經(jīng)營成敗的關(guān)鍵性因素，再結(jié)合家樂福的具體情況，我們發(fā)現(xiàn)，家樂福撤場的主要原因是選址地段問題，其次是人流相對不足而規(guī)模相對過大、市場競爭激烈的影響。如此“由一般到特殊”的解決問題和撰寫報告，既可以讓我們更好的分析問題，展示在報告上，還可以更好的讓讀者理解問題解決思路。
對一個商業(yè)地產(chǎn)新兵來說，我們最缺乏的就是經(jīng)驗和方法。不掌握一定的認(rèn)知方法，光有經(jīng)驗也是不夠的。然而經(jīng)驗是需要時間的，方法和思想?yún)s可以“頓悟”。從入行開始，我們就要樹立各種認(rèn)知的思想和態(tài)度，掌握和靈活運(yùn)用他人總結(jié)的方法，可以加快我們成長進(jìn)步的速度。入行不久的朋友們，可以嘗試掌握和總結(jié)的“共性”的東西有很多，從大的方面來說，我們需要總結(jié)一般市調(diào)報告包括哪些內(nèi)容、定位報告包括哪些內(nèi)容，各類報告各部分一般需要哪些內(nèi)容的支撐；從小的方面來說，我們需要掌握例如一般項目輻射商圈劃分的方法，一般項目體量的推導(dǎo)方法，各類商業(yè)物業(yè)的特點優(yōu)劣點和適用，商鋪售價租金推導(dǎo)法，業(yè)態(tài)布局原則，動線規(guī)劃原則，鋪位劃分原則等。
“由一般到特殊”的哲學(xué)思想，要求我們首先要學(xué)會掌握“一般性”、“共性”的知識。這些知識大多數(shù)是有人總結(jié)了的，但由于商業(yè)地產(chǎn)理論和實踐在我國發(fā)展仍處于初級階段，或許沒有現(xiàn)成的總結(jié)好的東西，但我們可以自己嘗試總結(jié)一部分或請教前輩。共性的知識總是相對比較好掌握的，難點在于如何具體問題具體分析，這需要經(jīng)驗和我們敏銳的判斷力，需要沉淀。
有人將商業(yè)地產(chǎn)策劃過程比作議論文，策劃就是一個用論據(jù)論證論點的過程，十分有理。但我覺得也可以將策劃看做一個解題過程，報告一切內(nèi)容都是為了更好的解決問題。解題思路清晰與否至關(guān)重要。從議論文角度來拆分一個報告，可以分為論點、論據(jù)、論證。從答題的思路角度來拆分一個報告，筆者認(rèn)為大部分報告是可以拆分為一些基本的哲學(xué)方法論的，例如“由個性到共性”、“內(nèi)外因”、“由整體到局部”、“抓重點”以及本文所講的“由一般到特殊”等思想。這些思想的運(yùn)用，使得一份商業(yè)地產(chǎn)策劃報告更加清晰和有說服力。當(dāng)然，這些思想不只是能幫助我們寫報告，更多的作用還是在于思考和解決問題上。有興趣的朋友，不妨深入溫習(xí)一下以前學(xué)過的哲學(xué)的基本思想，靈活運(yùn)用到我們解決實際問題中，或許對于思考項目和撰寫報告有一定幫助。
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