越來(lái)越多的開發(fā)商開始懂得，需要真正明白都市消費(fèi)者的訴求，再去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的研究專家和有著豐富項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的蘇州元鑫置業(yè)總經(jīng)理陸興泰對(duì)上述觀點(diǎn)深有感觸。他說(shuō)，在業(yè)內(nèi)，可以看到很多開發(fā)商關(guān)注更多的是賣房子的速度。開發(fā)商所做的市場(chǎng)調(diào)研中，往往圍繞消費(fèi)者會(huì)買哪里的房子？可以接受多少單價(jià)？對(duì)配套有什么要求等等問(wèn)題，而忽略了更多與消費(fèi)者密切相關(guān)的問(wèn)題。

蘇州元鑫置業(yè)總經(jīng)理 陸興泰

根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，陸興泰把開發(fā)商應(yīng)做的市場(chǎng)調(diào)研分為三大塊，第一，針對(duì)目前絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目自持和銷售并舉的事實(shí)，對(duì)需要買房的消費(fèi)者進(jìn)行全面調(diào)研。第二，調(diào)研消費(fèi)者除買房之外在購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等方面的消費(fèi)行為。第三，對(duì)同行進(jìn)行調(diào)研，消費(fèi)半徑內(nèi)的同行是在做購(gòu)物中心還是百貨商店。這三點(diǎn)，尤以后兩點(diǎn)最為重要。在陸興泰看來(lái)，未來(lái)購(gòu)物中心選址，除了地塊和資源外，要充分考慮到消費(fèi)者的因素。消費(fèi)群體如何劃分？消費(fèi)半徑如何確定？建成后如何為消費(fèi)者服務(wù)？這些是開發(fā)商需要從消費(fèi)者的角度去理解和思考的。

陸興泰認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)差異化，首先最直觀的是外立面的差異化，其次是內(nèi)部動(dòng)線、樓層設(shè)計(jì)，最后才是業(yè)態(tài)的差異化。對(duì)于現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目對(duì)一站式購(gòu)物中心的提倡和熱捧，陸興泰恰恰認(rèn)為這樣的購(gòu)物中心定位不可取。“所有的城市、所有的項(xiàng)目都做一站式，全過(guò)程，就太不恰當(dāng)了。”他認(rèn)為，未來(lái)購(gòu)物中心需要細(xì)分，定位的差異化是全方位差異化的首要體現(xiàn)。

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