從名義上來(lái)講，在那不勒斯以外意大利Marcianise的Campania購(gòu)物中心, 似乎將成為典型的歐洲購(gòu)物中心 — 它占地只有一百萬(wàn)平方英尺以上(100,000平方米)同時(shí)將以一家家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)為主力商店、一個(gè)多銀幕放映的電影院和大型以及專(zhuān)業(yè)承租人。除此之外，這樣一家在英國(guó)、法國(guó)和德國(guó)十分典型的購(gòu)物中心在意大利確實(shí)是非典型的。
假設(shè)意大利沒(méi)有本地的超型商家，同時(shí)任何類(lèi)型的購(gòu)物中心很難在高度控制的環(huán)境中進(jìn)行建設(shè)，那么到目前為止這個(gè)國(guó)家多半沒(méi)有“典型”購(gòu)物中心，特別是在南方。因此，當(dāng)一家荷蘭投資和開(kāi)發(fā)公司Corio于第二年春天開(kāi)設(shè)了Campania的時(shí)候，這將成為意大利購(gòu)物中心工業(yè)發(fā)展過(guò)程中的重大舉措。
“通常來(lái)講，在意大利[各方面狀況]對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是不利的”，Gino Antonacci說(shuō)道，他是總部設(shè)在米蘭的Corio Italia SRL的租賃和房地產(chǎn)主管，這家公司在意大利擁有四家現(xiàn)有的購(gòu)物中心，總共為700,000平方英尺左右的零售區(qū)域。(Corio Italia的荷蘭母公司Corio，荷蘭、法國(guó)和西班牙最主要的購(gòu)物中心業(yè)主，在意大利是比較新的投資者。它擁有四家現(xiàn)有的購(gòu)物中心和Campania。) “獲得許可很難！
Corio, 去年五月從其他的開(kāi)發(fā)商那里收購(gòu)了Campania，還在皮埃蒙特區(qū)擁有和管理著最大的購(gòu)物中心，Shopville Le Gru，一家設(shè)在托里諾的645,720平方英尺的封閉式購(gòu)物中心。
意大利的購(gòu)物中心發(fā)展落后于其余的歐洲國(guó)家很多，這是很諷刺的說(shuō)法，假設(shè)于1877年在米蘭開(kāi)設(shè)的Galleria Vittorio Emanuele II被認(rèn)為是現(xiàn)代封閉式購(gòu)物中心的靈感所在，F(xiàn)代第一家意大利封閉式購(gòu)物中心Cittamercato于1972年在布雷西亞開(kāi)業(yè)。但是到1987僅有40家大于53,000平方英尺的購(gòu)物中心在這個(gè)半島上開(kāi)業(yè)，根據(jù)總部設(shè)在倫敦的Cushman & Wakefield Healey & Baker’s 2002意大利購(gòu)物中心報(bào)告的資料。
然而，到二十世紀(jì)80年代末，開(kāi)發(fā)速度加快了，而目前意大利有430家購(gòu)物中心，總計(jì)6740萬(wàn)平方英尺。但是考慮到這個(gè)國(guó)家將近5800萬(wàn)的國(guó)內(nèi)人口，這相當(dāng)于每人1.2平方英尺的零售區(qū)域，相比之下，英國(guó)每人為2.3平方英尺，法國(guó)每人為2.2平方英尺，而德國(guó)每人為1.3平方英尺，根據(jù)Cushman & Wakefield Healey & Baker的資料。(美國(guó)每人的零售區(qū)域?yàn)?1平方英尺，根據(jù)ICSC的資料。)
此外，按照北美的標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)意大利購(gòu)物中心是很小的，因?yàn)槿狈Π儇浬痰隇橹髁ι痰，同時(shí)因?yàn)橘?gòu)物中心位于或靠近市區(qū)。僅有16個(gè)項(xiàng)目超過(guò)428,000平方英尺，Cushman & Wakefield認(rèn)為。(請(qǐng)參閱表格)。
并不令人驚訝的是，意大利購(gòu)物中心卻吸引著來(lái)自歐洲和北美周?chē)牧闶鄯康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商的注意，其中的一些商家發(fā)現(xiàn)英國(guó)、法國(guó)和德國(guó)的市場(chǎng)日益飽和。
Campania是到2006年開(kāi)設(shè)的多達(dá)75個(gè)新購(gòu)物中心之一，根據(jù)歐洲的Jones Lang LaSalle的資料。
“當(dāng)然，在最近四或五年中，我們已經(jīng)看到了巨大的變化和加速的步伐”， 歐洲Jones Lang LaSalle的資本市場(chǎng)主管Patrick Parkinson說(shuō)道。
新項(xiàng)目以每年30到40家的速度開(kāi)業(yè)，Marco De Stefani說(shuō)道，他是Cushman & Wakefield在意大利的合伙人和零售主管。
“發(fā)展的主要?jiǎng)恿κ谴筚u(mài)場(chǎng)零售商需要在意大利立足”，De Stefani說(shuō)道。這些大賣(mài)場(chǎng)包括歐尚和家樂(lè)福，這兩家都是法國(guó)的商家。
國(guó)外資金(包括德國(guó)養(yǎng)老金)也正在刺激增長(zhǎng)，Gruppo Finim的副總裁Carlo Vallardi說(shuō)道，這是一家意大利購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商、第三方管理和咨詢(xún)公司。
“現(xiàn)在，對(duì)于歐洲投資者來(lái)說(shuō)，意大利的購(gòu)物中心被認(rèn)為是十分引人注目的，這些投資者包括Corio, [總部設(shè)在倫敦的] Pradera和德國(guó)銀行”，Vallardi說(shuō)道。
項(xiàng)目正在變大目的是為了容納國(guó)際零售商，如H&M、Mango和Zara，或象宜家和Media World這樣的大型經(jīng)營(yíng)商。
這種發(fā)展開(kāi)始吸引大型的美國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商。12月份，Simon Property Group與意大利百貨商店和大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商Rinascente Group成立了一家將近11億美元的合資公司來(lái)占有并管理意大利的購(gòu)物中心。Simon擁有這個(gè)實(shí)體的49%，這個(gè)實(shí)體擁有38家現(xiàn)有的購(gòu)物中心并正在開(kāi)發(fā)另外六家購(gòu)物中心，而正在進(jìn)行中的項(xiàng)目多達(dá)14家。
1999年荷蘭投資和開(kāi)發(fā)的公司Corio的 80,250平方英尺Il Maestrale購(gòu)物中心 (上圖), 設(shè)在Senigallia的旅游勝地，同時(shí)它的Shopville Gran Reno (右圖),一個(gè)設(shè)在博洛尼亞于1993年開(kāi)業(yè)的139,000平方英尺的購(gòu)物中心。目前該公司在意大利有四個(gè)零售房地產(chǎn)。
這項(xiàng)交易使Simon致力于國(guó)外開(kāi)發(fā)，如它在Group BEG的投資，這是一家總部設(shè)在巴黎的以大賣(mài)場(chǎng)為主力商店的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)商。這項(xiàng)事業(yè)擁有在波蘭和法國(guó)的九個(gè)房地產(chǎn)，Simon的首席財(cái)政官Stephen E. Sterrett說(shuō)道！癧Rinascente] 擁有成功的購(gòu)物中心，同時(shí)也擁有相當(dāng)重要的開(kāi)發(fā)途徑！
該行業(yè)的其余商家對(duì)Simon-Rinascente的交易非常感興趣。
“最后，人們形成的觀(guān)念是Simon Group將起一個(gè)被動(dòng)的作用”， 歐洲Jones Lang LaSalle的零售資本市場(chǎng)主管Davide Dalmiglio說(shuō)道。他說(shuō)道他相信Simon將出租Rinascente，它的本地專(zhuān)業(yè)知識(shí)在開(kāi)發(fā)和管理房地產(chǎn)方面發(fā)揮著主導(dǎo)作用。
Mills Corp.也在意大利與許多本地合伙人致力于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)，該公司國(guó)際開(kāi)發(fā)部的行政副總裁Edward B. Vinson說(shuō)道。目前Mills有五個(gè)購(gòu)物中心正在計(jì)劃中: 兩個(gè)在羅馬，兩個(gè)靠近米蘭，還有一個(gè)在佛羅倫薩。
“基本上，我們的目標(biāo)是每年完成一至兩個(gè)購(gòu)物中心”，Vinson說(shuō)道！暗窃谶^(guò)去的36個(gè)月中我們忙于四個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)活動(dòng)！钡谖鍌(gè)購(gòu)物中心仍然在計(jì)劃階段。
到此為止，大部分的購(gòu)物中心區(qū)域集中在象博洛尼亞、米蘭、羅馬和托里諾這樣的北方城市。大約63%的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于北方，19%在這個(gè)國(guó)家的中部，還有18%在南方，Cushman & Wakefield報(bào)告中這樣寫(xiě)道。原因是很簡(jiǎn)單的。
“在意大利北部，你擁有人口基礎(chǔ)，也有最多的收入”，Vinson說(shuō)道。
在北方的項(xiàng)目中，Gruppo Finim的374,500平方英尺的購(gòu)物中心在克雷默那興建，以大賣(mài)場(chǎng)為主力商店，并計(jì)劃在2006年開(kāi)業(yè)。(Finim也同樣在這個(gè)國(guó)家管理著60個(gè)左右的項(xiàng)目。) 葡萄牙開(kāi)發(fā)商Sonae Imobiliária宣布了在布雷西亞建造一個(gè)300,000平方英尺的購(gòu)物中心的計(jì)劃。這對(duì)這個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)是不尋常的，這將是一個(gè)兩層的項(xiàng)目，適合離市中心只有15分鐘的市區(qū)。這家仍未命名的購(gòu)物中心也將比國(guó)內(nèi)其他的購(gòu)物中心更加適合高層次的消費(fèi)者。
“意大利是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)，能夠迎合高收入顧客的需求”，一位Sonae Imobiliária的常務(wù)董事Pietro Malaspina說(shuō)道。
出廠(chǎng)批發(fā)行業(yè)也有一定的勢(shì)力。BAA McArthur Glen于2000年在米蘭附近開(kāi)設(shè)了Serravalle 批發(fā)商店并在2003年10月在羅馬南部設(shè)立了Castel Romano。Value Retail于2003年六月也在米蘭附近開(kāi)設(shè)了Fidenza Village。多達(dá)15家批發(fā)商店正在計(jì)劃中，包括在佛羅倫薩和威尼斯的BAA McArthur開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以及Value Retail和Gruppo Percassi開(kāi)發(fā)的其他購(gòu)物中心。
隨著北部的擴(kuò)建，一些開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)始考慮南方一些未開(kāi)發(fā)的區(qū)域，包括那不勒斯和西西里。大到2006年約36%新出現(xiàn)的購(gòu)物中心將位于意大利南部 — 在卡拉布里亞去、Campagna、普利亞區(qū)和西西里，根據(jù)Jones Lang LaSalle的2003年意大利的購(gòu)物中心市場(chǎng)。
“我們看到在意大利南部的城市開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目”，Corio的Antonacci說(shuō)道。
Gruppo Finim計(jì)劃到2006年為它自己也為它的客戶(hù)建造80個(gè)左右的項(xiàng)目，平均分布在北部和南部，Antonacci說(shuō)道。
雖然一些隱患是存在的。
“南部是一個(gè)更加有趣的市場(chǎng)，[是]最不發(fā)達(dá)的市場(chǎng)”，Sonae的Malaspina說(shuō)道！暗墙ㄔ煲粋(gè)購(gòu)物中心的成本是一樣的，而購(gòu)買(mǎi)能力更低！
因此，南方的購(gòu)物中心并不把設(shè)計(jì)消費(fèi)者作為目標(biāo)顧客，Parkinson說(shuō)道。
同時(shí)所有這些活動(dòng)錯(cuò)誤地傳達(dá)了每個(gè)開(kāi)發(fā)商面臨的重大挑戰(zhàn):1998年Bersani法令。這個(gè)法令縮減了小于250平方米(2,690平方英尺)的商店的批準(zhǔn)過(guò)程，同時(shí)建設(shè)規(guī)模在250至2,500平方米之間的商店的需要當(dāng)?shù)氐呐鷾?zhǔn)。大于2,500平方米的項(xiàng)目根據(jù)本地、省級(jí)和區(qū)級(jí)權(quán)威機(jī)構(gòu)而定。
“現(xiàn)在你不是只有一項(xiàng)法令，你有20種不同的法令”，Rita Fiori說(shuō)道，他是意大利購(gòu)物中心委員會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)，他是指依次包括105個(gè)省和8,000個(gè)社區(qū)在內(nèi)的20個(gè)地區(qū)。
但是即使意大利官僚主義的名聲是名副其實(shí)的，腐敗的名聲卻是不應(yīng)得的，Malaspina指出。
“我從事零售業(yè)已經(jīng)35年了，也從未碰到過(guò)這種問(wèn)題”，Malaspina說(shuō)道！案瘮∈遣恍枰 — 法令是如此地復(fù)雜以至于我們需要付出很多的努力。”
