第二部分: 歐洲購(gòu)物中心的數(shù)據(jù) 購(gòu)物中心的面積 　　倫敦Healey& Baker研究服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，在歐洲超過(guò)5000平米的購(gòu)物中心共有6300萬(wàn)平米的總出租面積（GLA）。購(gòu)物中心的定義為總出租面積超過(guò)5000平米，除了漫步街、停車場(chǎng)和服務(wù)設(shè)施面積外，至少擁有10個(gè)零售商或準(zhǔn)零售商。按照這樣計(jì)算，約2700萬(wàn)平方米(約為42%)位于法國(guó)和英國(guó)。其他主要的西歐國(guó)家分別是：德國(guó)(12%)、西班牙(11%) 和Italy(8%)。總體上看，西歐國(guó)家擁有超過(guò)6100萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心面積，占總數(shù)的96%強(qiáng)。在中東歐國(guó)家中，波蘭有80萬(wàn)平方米，土耳其為60萬(wàn)平方米，匈牙利為40萬(wàn)平方米，這是最近5年的數(shù)量。 　　然而，中東歐的總量還只有250萬(wàn)平米。 每千居民購(gòu)物中心面積擁有量 　　全歐洲數(shù)字為95.6平方米。 西歐高于上述數(shù)字, 但是其中意大利為89平方米、比利時(shí)為62平方米、希臘為11平方米。瑞典以320平方米列在首位,靠前的有荷蘭242平方米、盧森堡234平方米、法國(guó)231平方米、英國(guó)229平方米。與之對(duì)應(yīng)，美國(guó)則高達(dá)千人1800平方米，大約為瑞典的六倍。 　　所有中東歐國(guó)家均低于歐洲的平均水平；匈牙利以49平方米徘在最前面。 　　歐洲購(gòu)物中心是過(guò)多還是過(guò)少？這是一個(gè)仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智的問(wèn)題。每人個(gè)的一件物質(zhì)判斷的個(gè)人。 如從每千人平均水平來(lái)比較不同國(guó)家的情況，就可以看出在西歐國(guó)家發(fā)展購(gòu)物中心是完全合理的，尤其是西班牙、芬蘭、瑞士、葡萄牙、德國(guó)、意大利、和比利時(shí)，他們?nèi)嫉陀谌鸬�、荷蘭、法國(guó)或英國(guó)的水平。 　　至于中東歐國(guó)家,市場(chǎng)的發(fā)展清晰可期；目前還處于很不發(fā)達(dá)狀態(tài)，除了捷克、匈牙利和波蘭, 正在掀起新購(gòu)物中心建設(shè)的熱潮。對(duì)于另外國(guó)家，土耳其和俄羅斯分別在短、中期內(nèi)，也極有可能出現(xiàn)這種情況。 每周顧客數(shù)量 　　倫敦Healey& Baker 研究機(jī)構(gòu)在1999年對(duì)超過(guò)5000平方米的購(gòu)物中心進(jìn)行過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，總調(diào)查租賃面積（GLA ）近6400萬(wàn)平方米。用這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估每周顧客人數(shù)，結(jié)果很有意思。 　　由RDS SA實(shí)施的這項(xiàng)評(píng)估的目的是測(cè)算在歐洲購(gòu)物中心的顧客數(shù)量。每周光顧這些購(gòu)物中心的歐洲人估計(jì)在3.3億人次，創(chuàng)造了每平米4500歐元的不凡銷售業(yè)績(jī)，每人次25歐元消費(fèi)。這個(gè)數(shù)字令人影響深刻，因?yàn)樗馕吨?3%的歐洲總?cè)丝�。相�?dāng)給人深刻印象,因?yàn)樗憩F(xiàn)超過(guò)43%的總歐洲的人口。 新購(gòu)物中心 　　在2000年和2001年規(guī)劃的購(gòu)物中心有將近680萬(wàn)平方米，幾乎是現(xiàn)有的11%，比例分別為：中東歐27%，英國(guó)26%，北歐24%，南歐23%。 購(gòu)物中心的市場(chǎng)占有率 　　1999年全歐零售總額為22670億歐元，購(gòu)物中心銷售2870億歐元，約占其中的12.6%。 西歐國(guó)家購(gòu)物中心銷售為2754億歐元，占市場(chǎng)零售總額16680億歐元的16.5%。與之相比，中東歐購(gòu)物中心銷售為113億歐元，僅占整個(gè)市場(chǎng)零售額5590億歐元的1.9%。這些數(shù)據(jù)清楚地表明在中短期內(nèi)的可以把握的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。需要比較的是，美國(guó)購(gòu)物中心的銷售的市場(chǎng)分額占據(jù)市場(chǎng)總零售的50%。 結(jié)論 　　購(gòu)物中心在每個(gè)國(guó)家的發(fā)展?fàn)顩r有所不同。然而，這種業(yè)態(tài)的發(fā)展依然強(qiáng)勁，盡管在歐洲各地。 第三部分: 調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果 　　在1998年的首次調(diào)查中，包括西歐、匈牙利、和土耳其等18個(gè)國(guó)家。2000年的調(diào)查由24位行業(yè)專家在24個(gè)國(guó)家執(zhí)行，包括16個(gè)西歐國(guó)家和8個(gè)中東歐國(guó)家。結(jié)果按照西歐和中東歐分類，并和1998年的結(jié)果進(jìn)行比較。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的評(píng)估 81%的人認(rèn)為西歐經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較好，而1998年這一數(shù)字為61%。 較好: 13個(gè)國(guó)家 良好: 比利時(shí) 一般:德國(guó)和意大利 另一方面,認(rèn)為中東歐經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展一般的比例為63%： 較好: 波蘭 良好: 匈牙利和斯洛文尼亞 一般:5個(gè)國(guó)家 未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的預(yù)期 　　幾年以后，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將更為改善，西歐國(guó)家之間將更為平衡。有年向前地, 進(jìn)步在那經(jīng)濟(jì)的情形應(yīng)該是強(qiáng)壯的或平均的在西方歐洲的國(guó)家中, 除了德國(guó)的發(fā)展可能會(huì)稍微弱一些。而在1998年，不同國(guó)家的評(píng)估各不相同，不能對(duì)某些地區(qū)（南歐、北歐等）。 *強(qiáng)勁發(fā)展: 希臘、愛(ài)爾蘭、葡萄牙和瑞典； *平均水平: 7個(gè)國(guó)家； *緩慢發(fā)展: 丹麥、法國(guó)、意大利和瑞士； *停滯狀態(tài): 德國(guó)； *衰退狀態(tài):無(wú)。 　　對(duì)中東歐的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期是平均或者偏弱水平，俄羅斯和斯洛文尼亞經(jīng)濟(jì)則可能處于停滯狀態(tài)。 *強(qiáng)勁發(fā)展: 無(wú)； *平均水平: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和土耳其； *緩慢發(fā)展：捷克和烏克蘭； *停滯狀態(tài): 俄國(guó)和斯洛維尼亞 *衰退狀態(tài): 無(wú) 失業(yè)趨勢(shì) 　　1998年調(diào)查得出的西歐失業(yè)率下降幅度將更大。三分之二的國(guó)家失業(yè)率將在更低水平。 *增加：無(wú)； *停滯: 法國(guó)、德國(guó)、希臘、挪威、葡萄牙和英國(guó)； *減少: 10個(gè)國(guó)家。 　　至于中東歐失業(yè)率水平，第一部分已經(jīng)講過(guò)在一個(gè)疲軟的水平上，被調(diào)查者認(rèn)為如果在未來(lái)沒(méi)有改善措施，將保持穩(wěn)定。 *增加: 捷克； *停滯: 羅馬尼亞、俄羅斯、斯洛文尼亞和土耳其； *減少: 匈牙利、波蘭和烏克蘭。 25歲之下人口的失業(yè)趨勢(shì) 　　三分之二的被調(diào)查者認(rèn)為在西歐這一年齡階層的失業(yè)率總體上將下降。 *增加: 無(wú)； *停滯: 法國(guó)、德國(guó)、希臘、挪威和葡萄牙； *減少: 11個(gè)國(guó)家。 　　更需要關(guān)注的是中東歐的年輕人失業(yè)情況，盡管有一半認(rèn)為將減少。 *增加: 捷克和斯洛維尼亞 *停滯: 俄國(guó)和土耳其 *減少: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和烏克蘭。 歐元的影響 與預(yù)期一致的是，大部份專家（75%）認(rèn)為歐元對(duì)他們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)將起一種積極的推動(dòng)。從西方歐洲是意見(jiàn) Eurowould 有一種有利的沖擊。 *有利: 12個(gè)國(guó)家； *不利: 無(wú)； *無(wú)影響: 挪威、葡萄牙、瑞典和瑞士。 中東歐國(guó)家中除了土耳其認(rèn)可正面影響外, 其他所有（88%）的國(guó)家認(rèn)為歐元對(duì)他們的國(guó)家經(jīng)濟(jì)不產(chǎn)生影響。 歐元對(duì)零售市場(chǎng)的影響 西歐國(guó)家對(duì)此分歧很大。 *有利：芬蘭、德國(guó)、愛(ài)爾蘭、 意大利、荷蘭、葡萄牙和瑞士； *不利: 比利時(shí)和葡萄牙； *無(wú)影響: 奧地利、丹麥、法國(guó)、希臘、挪威、西班牙、瑞典和英國(guó)。 參與本次調(diào)查的中東歐國(guó)家人士有75%認(rèn)為歐元不會(huì)對(duì)零售業(yè)有影響；而波蘭和土耳其則認(rèn)為是有利的。 歐元對(duì)購(gòu)物中心行業(yè)的影響 在西歐有75%參與專家認(rèn)為歐元對(duì)購(gòu)物中心有積極作用,因?yàn)橛兄诖龠M(jìn)國(guó)際比較和消除匯率風(fēng)險(xiǎn)。 *有利: 12個(gè)國(guó)家； *不利: 無(wú)； *無(wú)影響: 奧地利、挪威、葡萄牙和瑞典。 中東中土耳其預(yù)期有一個(gè)正面影響外，其他國(guó)家認(rèn)為沒(méi)有影響。 當(dāng)前的消費(fèi)意愿取向 69%的西歐國(guó)家消費(fèi)取向很好。 很好: 11個(gè)國(guó)家； 平均: 比利時(shí)、芬蘭、德國(guó)、希臘和意大利； 不好: 無(wú)。 形勢(shì)在中東歐較為不利。一半專家認(rèn)為在他們的國(guó)家消費(fèi)意愿取向不強(qiáng)。 很好: 波蘭 平均: 捷克、匈牙利和斯洛文尼亞； 不好: 羅馬尼亞、俄國(guó)、土耳其和烏克蘭。 2001年消費(fèi)取向 對(duì)2001年西歐應(yīng)有一點(diǎn)變化，三分之二的國(guó)家預(yù)測(cè)消費(fèi)取向很強(qiáng)。 很好: 11個(gè)國(guó)家； 平均: 芬蘭、德國(guó)、愛(ài)爾蘭、意大利和英國(guó)； 不好: 無(wú) 中東歐應(yīng)有明顯改善，在一半國(guó)家將達(dá)到平均水平。 很好: 匈牙利、波蘭和土耳其； 平均: 捷克、羅馬尼亞、俄國(guó)和斯洛文尼亞 不好: 烏克蘭 全球零售商的當(dāng)前形勢(shì) 在西歐75%的國(guó)家中，全球零售商的銷售在上升。 進(jìn)步: 12個(gè)國(guó)家； 穩(wěn)定: 比利時(shí)、德國(guó)和希臘； 衰退: 意大利 在中東歐，50%國(guó)家認(rèn)為處于停滯狀態(tài)。 進(jìn)步: 匈牙利和波蘭； 穩(wěn)定: 捷克、羅馬尼亞、斯洛文尼亞和土耳其； 衰退: 俄國(guó)和烏克蘭。 預(yù)測(cè)2001年全球性零售商的表現(xiàn) 在未來(lái)年份，全球零售商的銷售在9個(gè)國(guó)家將增長(zhǎng)，在其余7個(gè)國(guó)家趨于穩(wěn)定。 進(jìn)步: 9個(gè)國(guó)家 穩(wěn)定: 法國(guó)、德國(guó)、愛(ài)爾蘭、 意大利、荷蘭、瑞士和英國(guó)。 衰退: 無(wú) 在一半的中東歐國(guó)家,全球性零售商的銷售將繼續(xù)上升。 進(jìn)步: 匈牙利、波蘭、羅馬尼亞和土耳其； 穩(wěn)定: 捷克，俄國(guó)，斯洛文尼亞和烏克蘭 衰退: 無(wú) 　　就歐洲整體而言，全球性零售的銷售被認(rèn)為好于1998年調(diào)查期間。另一方面，對(duì)于未來(lái)幾年，則認(rèn)為可能比現(xiàn)在要稍現(xiàn)頹勢(shì)。 食品零售商2001年銷售 西歐食物零售將處于穩(wěn)定（認(rèn)同比例69%）。 進(jìn)步: 奧地利、希臘、愛(ài)爾蘭和波蘭； 穩(wěn)定: 11個(gè)國(guó)家； 衰退: 瑞士。 然而在中東歐則預(yù)期有可觀的上升（認(rèn)同比例75%）。 進(jìn)步: 6個(gè)國(guó)家 穩(wěn)定: 斯洛維尼亞和烏克蘭 衰退: 無(wú) 非食品零售商2001銷售 在西歐幾乎所有(88%)的國(guó)家認(rèn)同非食品的全球性零售商的業(yè)務(wù)向好。 進(jìn)步: 14個(gè)國(guó)家 穩(wěn)定: 德國(guó)和意大利 衰退: 無(wú) 　　顯然人們對(duì)此問(wèn)題的回答非常樂(lè)觀。全球性零售商在最近幾個(gè)月的銷售情況較1999年的夏秋季更令人鼓舞。 而在中東歐,這個(gè)比例僅為50%。 進(jìn)步: 捷克、匈牙利、波蘭和羅馬尼亞 穩(wěn)定: 俄國(guó)、斯洛文尼亞和土耳其 衰退:烏克蘭 市區(qū)購(gòu)物中心新建許可的預(yù)測(cè) 56%的專家認(rèn)為幾年內(nèi)獲準(zhǔn)許可的難度將不會(huì)有改善。然而也有五個(gè)國(guó)家的受訪者相信將會(huì)更加容易。這些國(guó)家同時(shí)認(rèn)為在郊區(qū)新建購(gòu)物中心將最為困難。 難度見(jiàn)小: 奧地利、比利時(shí)、芬蘭、德國(guó)和英國(guó)； 難度不變: 9個(gè)國(guó)家； 更加困難: 丹麥。 非常困難: 西班牙 根本不可能: 無(wú) 75%的受訪者認(rèn)同中東歐的情形將和現(xiàn)在相似。 難度減小: 無(wú) 難度不變: 6個(gè)國(guó)家 難度增加: 匈牙利 非常困難: 斯洛維尼亞 完全不可能: 無(wú) 市郊購(gòu)物中心新建許可的預(yù)測(cè) 將來(lái)幾年在西歐，獲準(zhǔn)在郊區(qū)新建將非常困難（比例為56%）。沒(méi)有國(guó)家認(rèn)為將比現(xiàn)在容易。 難度減�。簾o(wú) 難度不變: 芬蘭、意大利、葡萄牙和荷蘭 更加困難: 希臘、瑞士和英國(guó) 非常困難: 9個(gè)國(guó)家 完全不可能: 一點(diǎn)也不 中東歐國(guó)家則沒(méi)有那嚴(yán)格，比西歐容易些。 難度減小: 羅馬尼亞和俄國(guó) 難度不變: 土耳其和烏克蘭 更加困難: 捷克，匈牙利和波蘭 非常困難: 斯洛文尼亞 完全不可能:無(wú) 　　需要著重指出的是，對(duì)于購(gòu)物中心的迅猛發(fā)展，政府政策應(yīng)有所調(diào)整，同時(shí)確保購(gòu)物中心的類型和質(zhì)量可以恰當(dāng)?shù)胤仙鐣?huì)的需要，這也是發(fā)展商的責(zé)任。 　　不應(yīng)低估小零售商的政治力量。購(gòu)物中心和大型商店缺乏考慮的過(guò)快發(fā)展可能會(huì)激起主管當(dāng)局的突然反應(yīng)。 未來(lái)3年購(gòu)物中心新建項(xiàng)目動(dòng)向 　　 西歐國(guó)家在未來(lái)3年的購(gòu)物中心建設(shè)的踴躍程度各不相同。九個(gè)國(guó)家建設(shè)情況處于中上水平，其他七個(gè)國(guó)家處于較弱水平。 踴躍: 芬蘭，希臘，葡萄牙和英國(guó) 一般: 比利時(shí)、意大利、荷蘭、西班牙和瑞士 平淡: 奧地利、丹麥、法國(guó)、德國(guó)、愛(ài)爾蘭、挪威和瑞典 不存在: 無(wú) 在中東歐，有6個(gè)國(guó)家的購(gòu)物中心建設(shè)較為活躍，俄羅斯和烏克蘭仍將保持平淡，主要是由于社會(huì)安全問(wèn)題尚未解決。 踴躍: 捷克，匈牙利，波蘭和土耳其 一般: 羅馬尼亞和斯洛維尼亞 平淡: 俄國(guó)和烏克蘭 不存在:無(wú) 未來(lái)3年購(gòu)物中心的重新裝修情況 西歐超過(guò)一半國(guó)家的購(gòu)物中心重新裝修處于正常水平，與去年相差無(wú)幾。然而,有五個(gè)國(guó)家的再裝修將比較頻繁。 頻繁: 奧地利、愛(ài)爾蘭、意大利、西班牙和瑞典 一般: 9個(gè)國(guó)家 偏少: 葡萄牙 不存在: 希臘 在中東歐幾乎所有的購(gòu)物中心都是新建，因此購(gòu)物中心的再裝修情況將會(huì)較少。 頻繁: 無(wú) 一般: 匈牙利和斯洛維尼亞 偏少: 捷克、羅馬尼亞、俄國(guó)和烏克蘭 不存在: 波蘭和土耳其