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| 凱瑪特經(jīng)營1,800家商店, 總面積為150,000,000.00 平方英尺。 |
雖然凱瑪特再三保證到今年夏天它將從破產(chǎn)中東山再起，但是許多零售地產(chǎn)行業(yè)人士懷有比較保守的想法：如果折扣零售商徹底歇業(yè)了怎么辦？
至截稿時間為止零售業(yè)界正在屏息等待凱瑪特的第二次關閉公告，一些人士預測500家商店將會關閉。去年夏天該折扣商店關閉了283家商店，并宣稱本月它將會關閉更多的商店。
如果整個連鎖店走向衰弱，正如一些人士所堅信的事情將會發(fā)生，1,800家商店 — 總共為150,000,000.00平方英尺左右的區(qū)域，這是至截稿時間為止凱瑪特所經(jīng)營的所有商店的綜合面積 — 將會一下子進入零售地產(chǎn)市場。這將緊隨一些零售商關閉之后發(fā)生，如Ames, Bradlees, Caldor以及Service Merchandise，根據(jù)一些分析人士的說法，這也將使市場進入不穩(wěn)定的狀態(tài)，持續(xù)時間至少是一年，也可能更久。
“我認為零售地產(chǎn)業(yè)將面臨的最糟糕的情形為：如果凱瑪特將進行清算，” Scott A. Wolstein說，他是Developers Diversified地產(chǎn)公司的董事長兼執(zhí)行總裁，同時也是ICSC理事會的成員。
此外，某個購物中心失去凱瑪特的主力商店帶來的不良后果將很容易波及到附近的購物中心，Ross Nussbaum說，他是Salomon Smith Barney 零售房地產(chǎn)投資信托公司（REIT）的分析家。而這些鄰里型購物中心的店主也不愿意提高租金，他們害怕凱瑪特離開購物中心后失去承租人。
然而這種情況很可能會發(fā)生。一些人士發(fā)現(xiàn)零售商無法找到自己的適當位置，也不是填補空缺的問題。凱瑪特被沃爾瑪和Target 擠出市場；而這兩個競爭者擁有更加高效的存貨管理系統(tǒng)。
“我從未看到過一個公司解散得如此之快，” Howard Davidowitz說，他是設在紐約的零售咨詢和金融投資公司Davidowitz & Associates的董事長！拔蚁胨麄儗M行清算！
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凱瑪特在地產(chǎn)投資信托公司（REITS）的商店綜合概況
Developers Diversified/JDN地產(chǎn) 23** 2.0% 3.28美元 *此表基本上顯示的是2Q’02的數(shù)據(jù)。自此以后，Ramco-Gershenson的兩家凱瑪特商店關閉了，并被分派到Kimco，而Equity One購買了IRT地產(chǎn)。為了說明這些事件，此表已得到修改。**數(shù)據(jù)包括JDN的凱瑪特股份。Developers Diversified收購JDN將預計在1Q’03結束。 來源：Morgan Stanley，公司資料 |
首先，去年當它拒絕283家商店繼續(xù)進行承租時并未關閉足夠多經(jīng)營不良的商店，他說，這樣的話這些商店繼續(xù)開業(yè)簡直就是在浪費金錢。而諸如引進Joe Boxer的內(nèi)衣系列這些策略并不能使顧客大批的減少和銷售量下降這些情況有所好轉，Davidowitz補充說。凱瑪特也開始在節(jié)假日從Martha Stewart Living Omnimedia引進一些新的產(chǎn)品系列，它希望可以在圣誕節(jié)的時候將顧客吸引到它的商店。
盡管凱瑪特存在這樣的問題，但是在美國第三方折扣商店的發(fā)展空間并不大，George Strachan認為, 他是在Goldman Sachs負責零售業(yè)的常務董事，同時12月份在ICSC 的紐約會議和交易會期間他和Davidowitz以及其他的分析家參與了關于零售業(yè)的小組討論 (請參閱詳細內(nèi)容, 第10頁).
其他一些閱讀過這篇報道的行業(yè)人士對凱瑪特的未來持觀望態(tài)度。但是沒有人懷疑將有更多的商店會關閉，而Malan房地產(chǎn)投資商(27家凱瑪特商店，總共占總基本租金的25%) 并沒有失去吸引店主的機會。當凱瑪特在設在密歇根州的Malan房地產(chǎn)Bingham Farms的購物中心關閉三家商店的時候，它在八月份開始進行清算。
即使凱瑪特的地產(chǎn)出讓沒有擊垮地產(chǎn)投資信托公司（REIT），但這對一些店主的影響是非常劇烈的，Morgan Stanley指出。根據(jù)10月份Morgan Stanley的報告，就基本租金而言，紐約新海德公園的Kimco地產(chǎn)公司居于首位。至截搞時間為止，在Kimco購物中心開設了47家凱瑪特商店，總共占年基本租金的5.2% (見表格)。設在紐約的 New Plan Excel地產(chǎn)信托公司緊隨其后，總共有35家凱瑪特商店，源自這些商店的租金相當于年基本租金的4.2%。密歇根州南菲爾德市Ramco-Gershenson地產(chǎn)信托公司位于第三，凱瑪特的租金總共占年基本租金的4.1%左右。
凱瑪特是美國第二大折扣零售商，而它的出讓將留下相當大的空地。
“所有的承租商都走向衰弱不是正，F(xiàn)象，” James Koury說，他是Spaulding & Slye Colliers的高級副總裁, 這是一家設在波士頓的房地產(chǎn)服務公司！安焕谡麄行業(yè)也不利于顧客。”
此外，由于最近其他折扣連鎖商店的衰退，這些空地將很難填補。發(fā)展良好的零售商，如The Home Depot, Shaw’s超市以及沃爾瑪，已經(jīng)占用了相當數(shù)量的這些空地，所以，至少在短期內(nèi)來看，它們還會再占用多少呢?
“如果凱瑪特是最后一個離開的商店，那么它將使這些空地的潛在租用顯得非常困難，” Koury說，他闡述了凱瑪特的清算對本地零售地產(chǎn)市場水平的影響。
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| Kmart introduced a prototype store in White Lake, Mich., offering wider aisles and better lighting. But the struggling retailer can’t afford a full-scale rollout. |
零售空間再租用的簡易性依賴于一些因素,包括本地市場對某一特定零售商的需求以及先前凱瑪特的租用區(qū)域是否適合潛在的替補承租商。
凱瑪特商店基本上占用了80,000平方英尺的面積，與Target或沃爾瑪相比顯得黯然失色，它們的商店通常占地120,000平方英尺左右。Kohl’s 或超市— 假設某個購物中心還未設食品商店— 比較適合凱瑪特商店的所在區(qū)域，Koury說。
可能可以將凱瑪特細分為更小的經(jīng)營商，如Toys ‘R’ Us 或Staples，他說。但是很少有零售商需要這樣細分的市場，因而店主將繼續(xù)失去有價值的可出租的平方英尺數(shù)。
“最基本的問題是幾乎很少有承租商能夠接受它們現(xiàn)有的租用空間，” Koury說。
一些地產(chǎn)投資信托公司（REIT）正在采取措施減少凱瑪特的商店數(shù)量。十月份設在紐約的Acadia 地產(chǎn)信托公司以16,800,000.00美元出售了兩個購物中心。其中之一，the Manahawkin (N.J.) Village購物中心內(nèi)設有112,000平方英尺的凱瑪特商店。雖然至截稿時間為止沒有一家設在Acadia的凱瑪特關閉或終止租約，但是公司認為減少商店數(shù)量同時從出售兩個購物中心中贏利是一個好主意，Acadia發(fā)言人John Grisham說。
“我們一直在考慮承租商的關注焦點，” Grisham說。
這些購物中心的出售使Acadia內(nèi)的凱瑪特商店的數(shù)量減少到5家，因而現(xiàn)在這家折扣商店總共的租金占年基本租金的比率不到5%。剩下的商店每平方英尺的銷售量為200美元左右，相當于或高于凱瑪特的平均水平，而它們的進駐成本相當?shù)，?%左右。
“大體來講，我們認為凱瑪特有著良好的銷售量、低進駐成本以及低于市場價的租金使我們將長期把這些區(qū)域用于重新安置主力商店，” Grisham說，同時指出這些區(qū)域很吸引未來的承租商。
甚至是在凱瑪特的清算過程中將會有相當大損失的零售地產(chǎn)投資信托公司（REIT）也保持平靜的觀望態(tài)度。根據(jù)公司的發(fā)言人Scott Onufrey的說法，雖然Morgan Stanley認為Kimco內(nèi)的大約12家凱瑪特商店將會碰到麻煩，但這并不會困擾Kimco。
“在我們綜合區(qū)域內(nèi)剩余的凱瑪特商店的租金相當于或低于市場租金水平，同時如果有必要的話，我們將會尋找新的承租商，”他說。
固然，一些地產(chǎn)投資信托公司（REIT）有很好的理由不會引起恐慌。大多數(shù)凱瑪特租借區(qū)域是一些在其他東北以及佛羅里達市場上支付非常低租金的較老的商店。
“他們在20世紀六十年代和七十年代已經(jīng)進入主要大城市市場，而其他零售商還存在進入的困難,” Developers Diversified的Wolstein說。
在Developers Diversified綜合區(qū)域的19家凱瑪特商店支付平均每平方英尺3美元的租金，而現(xiàn)在他們的租金將達到每平方英尺10美金到15美金。也就是說Developers Diversified未使用的地產(chǎn)以及其他的零售店主將使這些空地的前景很美好。Wolstein指出諸如Bed Bath & Beyond, Best Buy, Borders Books and Music, and Linens ’n Things這些零售商正在積極尋找新的商店位置。
但是，當你發(fā)現(xiàn)很多市場專業(yè)人員很高興看到凱瑪特就此消失，你會感到很難受。如果真是這樣的話，填補這些空地需要花費將近四年的時間，Matthew Ostrower認為, 他是Morgan Stanley地產(chǎn)投資信托公司（REIT）的分析家。
