更重要的是，開發(fā)商認(rèn)為消費(fèi)者喜歡這個(gè)概念。"當(dāng)今的購物者似乎更喜歡在戶外購物而不是室內(nèi)，因?yàn)檫@符合他們這個(gè)時(shí)代的需求，他們喜歡可以開車到他們鐘愛的商店購物," R. Webber Hudson說, 他是芝加哥Urban Retail Properties（城市零售地產(chǎn)公司）的物業(yè)出租和營(yíng)銷總裁。 "生活（購物）中心的成功基于它的購物天地的意識(shí)," Michael McCarty說，他是設(shè)在印第安納州印第安納波利斯的西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（the Simon Property Group）調(diào)研及公司聯(lián)絡(luò)部高級(jí)副總裁。"購物者用舒適、便利等詞來形容這些中心的誘惑力。他們同時(shí)也感受到懷舊的氣氛。 對(duì)一些人來說，這如同是對(duì)多年前在大街（Main Street）購物和進(jìn)餐的回憶。" 專業(yè)店零售商的基本要求是購物者在生活（購物）中心會(huì)大筆花錢。根據(jù)ICSC的統(tǒng)計(jì)，每平方英尺的平均銷售額為397美元。 在一些生活（購物）中心這個(gè)數(shù)字達(dá)到500美元, 幾乎是區(qū)域性購物中心平均銷售額的兩倍，同時(shí)又與一些國內(nèi)A級(jí)購物中心的銷售水平相當(dāng)。 "對(duì)于零售商來說，經(jīng)濟(jì)收益是令人信服的,"George Blankenship承認(rèn), 他是蘋果電腦的地產(chǎn)副總裁兼設(shè)在加州伯克利的Vectiv公司的高級(jí)顧問。"可以得到不錯(cuò)的租金減讓, 租金比較合理，而且總租用費(fèi)也比較低，因?yàn)樗麄儾恍枰Ц犊照{(diào)費(fèi)用。當(dāng)你看到每平方英尺的良好銷售額, 而且在很多情況下，是合租承租商的最佳組合，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這就是為什么這種模式如此受歡迎的原因。" 決策基準(zhǔn)法 然而，零售商指出在生活（購物）中心內(nèi)開設(shè)一家店鋪之前必須經(jīng)過認(rèn)真考慮。 "人口統(tǒng)計(jì)學(xué)是主要的決策基準(zhǔn)," Brian Martin說，他是設(shè)在阿拉巴馬州伯明翰市的薩克思公司（Saks Inc.）執(zhí)行副總裁兼總顧問。"完美的建筑不等于良好的零售市場(chǎng)。我們需要花費(fèi)大量的時(shí)間研究目標(biāo)顧客以及他們是否能在這種環(huán)境中享受到良好的服務(wù)。" 薩克思第五大街（Saks Fifth Avenue，美國著名百貨店連鎖）在生活（購物）中心內(nèi)開設(shè)的店鋪面積一般比較小，在80,000平方英尺至100,000平方英尺之間。目前它在生活（購物）中心內(nèi)開設(shè)的商店也屈指可數(shù)，包括設(shè)在阿拉巴馬州伯明翰市的The Summit內(nèi)的一家商店，以及計(jì)劃于明年開業(yè)的、設(shè)立在弗吉尼亞州里士滿的the Taubman Center內(nèi)的一家商店。 家具五金零售商Restoration Hardware也持同樣的觀點(diǎn)。根據(jù)公司發(fā)言人Dave Glassman的說法, 這家總部在加州Corte Madera的專業(yè)店連鎖定位于富有的高檔次消費(fèi)者。"目前涌現(xiàn)出的很多這一類的購物中心并不完全把銷售的焦點(diǎn)集中在高檔次消費(fèi)者身上，雖然這是他們?cè)趦伞⑷昵暗淖龇ā?duì)于我們來說，進(jìn)入某個(gè)中心的決策基于人口統(tǒng)計(jì)研究的適用性," 他解釋道，同時(shí)他補(bǔ)充說今年僅有一家店鋪計(jì)劃在生活（購物）中心內(nèi)設(shè)立。 傳統(tǒng)的面積龐大的封閉式購物中心，商圈半徑廣大。與此不同的是，生活（購物）中心的貿(mào)易區(qū)域較小，一般為三至五英里。貿(mào)易商花費(fèi)大量的時(shí)間研究他們的商店在該區(qū)域被購物者的接受程度，以及是否會(huì)分流最近的區(qū)域性購物中心的銷售量。這點(diǎn)特別重要因?yàn)榻徊尜徫镌谏睿ㄙ徫铮┲行脑诓⒉怀Ｒ姟? "從理想上來說，你希望你開設(shè)的每一家新的商店都是當(dāng)前業(yè)務(wù)組合的補(bǔ)充，" 在艾迪·鮑爾公司工作的Borison解釋道。他認(rèn)為在生活（購物）中心開設(shè)的商店數(shù)量最終將達(dá)到這個(gè)連鎖集團(tuán)零售物業(yè)組合的10%。"開發(fā)一個(gè)成功的項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎地選擇和規(guī)劃地段。" 設(shè)在密西根州安阿伯的鮑得斯集團(tuán) （Borders Group，美國圖書連鎖店）開發(fā)副總裁Alex Lelli認(rèn)為在確定開設(shè)新商店的區(qū)域時(shí)主要考慮這兩個(gè)要素：地段及合租承租商。"吸引我們的物業(yè)類型很多，當(dāng)然，生活（購物）中心也是其中之一。我們考慮了很多相關(guān)因素。根據(jù)這個(gè)物業(yè)的地段和人口結(jié)構(gòu)，我們相信可以在超級(jí)中心做得更好，那兒的合租承租商包括Bed Bath & Beyond以及Best Buy？紤]到在國內(nèi)的另外一個(gè)地區(qū)設(shè)立商店，我們選擇擁有Gap或Pottery Barn的購物中心,"他說。 "我們所了解到的是便利的作用是不能低估的," Lelli提出忠告，"購物者確實(shí)喜歡駕車去商店，買到所需商品后立即返回。" 聯(lián)邦百貨商店（Federated Department Stores）認(rèn)為, 適合入駐生活（購物）中心的百貨店占地面積比較小, 該公司正在實(shí)施其重新締造（reinvent）百貨店新模式的項(xiàng)目，其中也包括對(duì)面積較小的百貨店的嘗試，這種嘗試已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間。 盡管“l(fā)ifestyle”概念變得越來越重要，聯(lián)邦百貨的焦點(diǎn)仍停留在區(qū)域性購物中心上, 這家總部設(shè)在辛辛那提的公司的地產(chǎn)副總裁Gary Nay說，“我們?nèi)詫⒃趪鴥?nèi)的區(qū)域性購物中心開設(shè)并經(jīng)營(yíng)商店，但同時(shí)我們正努力改進(jìn)較小型商店的模式，以達(dá)到發(fā)展的目的，同時(shí)填補(bǔ)一些小型市場(chǎng)的空缺！ 內(nèi)涵的細(xì)微差別 在決定是否簽訂一份租約的時(shí)候，零售商所面臨的部分挑戰(zhàn)在于他們考慮到生活（購物）中心定義的內(nèi)涵存在多方面的細(xì)微差別。一些開發(fā)商把小規(guī)模的露天購物中心合并起來，這些購物中心是一些銷售中等價(jià)格商品的承租商的組合。而另一些開發(fā)商則將大規(guī)模的主力商店并入Main Street式的購物環(huán)境。 "在生活（購物）中心這個(gè)術(shù)語出現(xiàn)之前，有一些最成功的露天的、體現(xiàn)‘生活方式’概念的購物中心已經(jīng)早就建成了," Urban Retail的Hudson說, 他舉出了一些實(shí)例：設(shè)在.伊利諾斯州的Oakbrook Center（橡樹溪中心）以及設(shè)在洛杉磯the Century City Shopping Center（世紀(jì)城市購物中心）。"關(guān)鍵問題在于要有一個(gè)明確的說法及與此對(duì)應(yīng)的顧客基礎(chǔ)。在某個(gè)市場(chǎng)上，開發(fā)商會(huì)選擇把目標(biāo)放在家居用品零售商的組合，并尋找類似于Crate & Barrel的公司作為主力商店。而在另一個(gè)市場(chǎng)上，諾茨羅姆（Nordstrom）很可能成為滿是高檔服飾連鎖店的購物中心內(nèi)的主力商店。" 設(shè)在馬里蘭州哥倫比亞的The Rouse公司的執(zhí)行副總裁Jerry Smalley強(qiáng)調(diào)說對(duì)于顧客來說最大的區(qū)別僅僅是看它是封閉式的還是露天的購物中心。他說：“顧客追求一種購物環(huán)境和體驗(yàn)，這就是生活（購物）能占據(jù)一席之地的原因。”他預(yù)計(jì)這類中心將是未來幾年中開發(fā)商尋求發(fā)展的載體。"這是一個(gè)適應(yīng)性強(qiáng)的形式, 有助于日益變化的零售業(yè)的蓬勃發(fā)展。" 在那些重新詮釋這個(gè)概念的開發(fā)商中，有亞拉巴馬州蒙哥馬利的Aronov Realty Management公司的主管并購業(yè)務(wù)的高級(jí)副總裁Jeff Wei。該公司今年春天在密西西比州的杰克遜開設(shè)了第一家生活（購物）中心。該公司以百貨商店McRae’s作為主力商店，其它的建筑圍繞著該店而建。開張之日，就有Borders, Linens ’n Things, Old Navy, Ann Taylor Loft, Gap, GapKids, Chico’s, Bombay Company以及Victoria’s Secret入駐。 "在重新定義這個(gè)概念的過程中，你開始了解什么是奏效的運(yùn)作方式和非奏效的運(yùn)作方式。這是一場(chǎng)變革的過程，" Weil說，"零售商是靈活的。他們不會(huì)拘泥于生活（購物）中心的一個(gè)定義。他們更感興趣的是尋求承租商的協(xié)調(diào)組合及吸引挑剔的大眾。 "教科書上關(guān)于生活（購物）中心的定義還包括高檔的餐館。這也是我們?cè)诮芸诉d中心遇到的障礙，因?yàn)檫@個(gè)地方是禁酒的[餐廳不供應(yīng)酒水]," Weil解釋道，"大環(huán)境限制了我們可以接納的承租商的類型。這個(gè)典型實(shí)例說明我們應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)條件對(duì)這個(gè)概念重新進(jìn)行定義。" 沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 與此同時(shí), 西蒙地產(chǎn)集團(tuán)的McCarty 聲稱可以把在馬里蘭州的鮑威購物中心（Bowie Town Center） 定為生活（購物）中心。就540,000平方英尺占地面積而言, 它的規(guī)模無疑是最大的。該購物中心的兩端分別是兩家大規(guī)模的主力商店：西爾斯（Sears）和赫克特（Hecht’s）。它似乎不在真正的生活（購物）中心的范疇之內(nèi)。但是大街（Main Street）將這個(gè)中心的兩端連接起來，還有眾多的專業(yè)店、方便的停車位和幾家餐廳。 "關(guān)于生活（購物）中心并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這是一個(gè)與顧客緊密相連的概念，同時(shí)它取決于開發(fā)商是否能把這類物業(yè)的最佳形式與他們正在進(jìn)行的項(xiàng)目結(jié)合起來," McCarty說，"我們?cè)跈C(jī)會(huì)主義的基礎(chǔ)上來進(jìn)行生活（購物）中心的項(xiàng)目開發(fā), 同時(shí)我們將做出謹(jǐn)慎的有計(jì)劃的決策, 但同時(shí)也不會(huì)排除其它的物業(yè)類型。這只是我們計(jì)劃中的一部分。" Poag & McEwen的Terry McEwen堅(jiān)持認(rèn)為如果不明確生活（購物）中心的概念，將會(huì)對(duì)未來的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。"1987年當(dāng)我們?cè)诿戏扑棺鯯addle Creek項(xiàng)目的時(shí)候, 贏得零售商的信任是一件十分困難的事情，因?yàn)檫@類中心沒有達(dá)到值得信賴的程度。在這之前從未出現(xiàn)過這種形式的購物中心。 而且在早些年融資也是十分困難的，理由同上。人們不愿意支持一種還未得到證實(shí)的概念，" 他指出。 "現(xiàn)在, 一切都變了，" McEwen繼續(xù)他的話題。"零售商知道他們能得到什么，而且貸款的氣候已經(jīng)形成。如果這個(gè)概念被修改得太多，它將會(huì)使每個(gè)人感到迷惑。" 他強(qiáng)調(diào)大量人口統(tǒng)計(jì)研究的必要性，以及選擇遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)區(qū)域的地段。 與一些開發(fā)商所不同的是, McEwen并不認(rèn)為生活（購物）中心需要小型的百貨商店作為一個(gè)項(xiàng)目的主力商店。在Poag & McEwen 開發(fā)的各個(gè)購物中心內(nèi)，占地面積最大的租戶是書店。 盡管各生活（購物）中心的開發(fā)商的具體做法不盡相同，但他們都對(duì)生活（購物）中心的未來持樂觀態(tài)度, 因?yàn)檫@類購物中心仍然是獨(dú)樹一幟。如果這個(gè)概念摻雜太多的水份或者說這類中心過量建設(shè)，那么生活（購物）中心的購物環(huán)境將很快變得如同傳統(tǒng)購物中心一樣千篇一律。
