英國(guó)目前的購(gòu)物中心家數(shù)超過(guò)1,400家，零售產(chǎn)業(yè)為整個(gè)英國(guó)第二大的就業(yè)市場(chǎng)，大約20%的勞動(dòng)力直接參與零售部門(mén)服務(wù)，至2000年底，購(gòu)物中心總樓地板面積為2,090萬(wàn)平方公尺(22,500萬(wàn)平方呎)，就整個(gè)英國(guó)經(jīng)濟(jì)體而言，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍不斷的成長(zhǎng)而其重要性也不斷的提升中；本文將針對(duì)英國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前發(fā)展進(jìn)行研析。
英國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)況
2000年英國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在通貨膨脹、緊縮與強(qiáng)勢(shì)英鎊情勢(shì)下緩慢中仍見(jiàn)持續(xù)成長(zhǎng)，其中，英格蘭銀行(Bank of England)采行高利率政策以壓低通貨膨脹的結(jié)果，使英國(guó)在整個(gè)世界競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，相對(duì)造成進(jìn)口商品價(jià)格低廉，而2000年英國(guó)面對(duì)的其實(shí)是通貨緊縮而非膨脹的問(wèn)題，去年的通貨膨脹率約為2%。英國(guó)仍是歐洲經(jīng)濟(jì)較為強(qiáng)勢(shì)者，失業(yè)率屬偏低的國(guó)家，目前5.2%的失業(yè)率較前一年5.8%更為改善，就業(yè)狀況在主要都市地區(qū)更為良好，這也意味著住宅市場(chǎng)與就業(yè)將持續(xù)成長(zhǎng)，惟制造業(yè)的就業(yè)狀況較為不佳。
消費(fèi)支出與成長(zhǎng)：在2001年3月前的一年計(jì)算，英國(guó)的零售總額比較2000年增加了4.8%，其中2001年前三個(gè)月貢獻(xiàn)了1.5%的成長(zhǎng)，這也反映了去年年終較為遲緩的成長(zhǎng)。就零售消費(fèi)而言，食品呈現(xiàn)了高度的成長(zhǎng)，與前一年比較有7%的成長(zhǎng)率；服飾與鞋類(lèi)為第二高，在整體銷(xiāo)售額上有5%的成長(zhǎng)率，而在2001年前幾個(gè)月的表現(xiàn)看來(lái)，零售消費(fèi)則有令人鼓舞持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。
零售支出：家庭收入比較通貨膨脹有3%的成長(zhǎng)，雖然許多這些額外的收入將進(jìn)入零售消費(fèi)中，但零售仍面臨許多其它的消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，如娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)與假日休閑。其影響之一是購(gòu)物中心改變營(yíng)運(yùn)模式，逐漸增加餐飲與娛樂(lè)設(shè)施的數(shù)量。英國(guó)零售消費(fèi)在過(guò)去五年中成長(zhǎng)最為快速的為家庭商品部門(mén)-DIY、家具家用部門(mén)，相對(duì)的服裝部門(mén)比較上幾乎呈現(xiàn)未成長(zhǎng)的狀態(tài)。2001年對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)新的隱憂是美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的可能，將使其降低對(duì)英國(guó)投資與英國(guó)出口數(shù)量。較其它歐洲國(guó)家而言，英國(guó)對(duì)美國(guó)的依賴度較大，但歐盟目前仍是英國(guó)最大的貿(mào)易伙伴，僅有2%的英國(guó)產(chǎn)出口至美國(guó)。目前僅有某些高科技產(chǎn)業(yè)與行動(dòng)電話廠商裁員的影響，反應(yīng)去年這些市場(chǎng)的沖擊。
政治現(xiàn)況
新工黨與布萊爾：英國(guó)工黨目前執(zhí)政已屆四年，大部分的評(píng)論對(duì)其這段時(shí)間在經(jīng)濟(jì)管理上的表現(xiàn)給予非常正面的肯定。第三代行動(dòng)電話執(zhí)照所帶來(lái)的意外收入與良好的公共部門(mén)融資狀況都幫助了政府的運(yùn)作。公共部門(mén)負(fù)債降低至三千零五十億英鎊或GDP的31.5%與前一年的36.7%比較。稅賦負(fù)擔(dān)則并無(wú)太大的改變，個(gè)人與企業(yè)稅務(wù)維持在可負(fù)擔(dān)的水準(zhǔn)內(nèi)。
大選：新政府的大選必須在2002年5月前舉行完畢，首相布萊爾將在2001年6月確定日期，可以肯定的是工黨繼續(xù)贏得執(zhí)政權(quán)，其將采行在可承擔(dān)的范圍內(nèi)的低稅率與擴(kuò)張公共支出的政策。第二任的工黨政府很可能繼續(xù)維持其過(guò)往的政策，但增加教育與健康支出。
發(fā)展控制：過(guò)去四年間，政府對(duì)新的購(gòu)物休閑中心開(kāi)發(fā)案采行嚴(yán)格的限制，尤其對(duì)非都心型(out-of-town)開(kāi)發(fā)案，所有的開(kāi)發(fā)必須證明在市鎮(zhèn)中心或外圍沒(méi)有可供其開(kāi)發(fā)的基地；更甚者所有的新開(kāi)發(fā)案必須在開(kāi)發(fā)計(jì)畫(huà)中證明有此空間的需要，且這項(xiàng)開(kāi)發(fā)并不會(huì)影響鄰近市鎮(zhèn)的發(fā)展，因此幾乎所有的開(kāi)發(fā)計(jì)畫(huà)無(wú)論是否有爭(zhēng)議，在取得甚或否決開(kāi)發(fā)案前，都需要經(jīng)過(guò)政府審議與冗長(zhǎng)昂貴的公聽(tīng)程序。這個(gè)程序嚴(yán)重的拖延了開(kāi)發(fā)程序并降低新購(gòu)物中心的供給。
英國(guó)零售商營(yíng)運(yùn)現(xiàn)況
總體而言，在2000年零售呈現(xiàn)多面的狀況，具有強(qiáng)勢(shì)品牌與大型百貨的折扣與價(jià)值型零售商一般而言表現(xiàn)均佳，相對(duì)的中型賣(mài)場(chǎng)相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)激烈使獲利困難。
贏家：在2001年的優(yōu)勝者包括英國(guó)最大與獲利最佳的零售商Tesco，其主要收入源來(lái)自超級(jí)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)，而Tesco目前正增加大型量販型態(tài)的賣(mài)場(chǎng)，雖然曾實(shí)驗(yàn)性的進(jìn)行在市鎮(zhèn)中心的Tesco Metro與結(jié)合加油站的Tesco Express，惟目前已經(jīng)退出市場(chǎng)，對(duì)海外的擴(kuò)張也相當(dāng)?shù)目焖，結(jié)合當(dāng)?shù)貭I(yíng)運(yùn)聯(lián)盟伙伴為一個(gè)獲利高相當(dāng)成功的策略。在流行零售商N(yùn)EXT與Debenhams百貨公司與折扣連鎖店Matalan的營(yíng)運(yùn)也相當(dāng)成功。
輸家：Marks & Spencer的營(yíng)運(yùn)問(wèn)題已是眾所皆知的，M& S決定結(jié)束英國(guó)以外所有該公司擁有的營(yíng)運(yùn)據(jù)點(diǎn)達(dá)到頂點(diǎn)，基本上M&S在英國(guó)的運(yùn)作仍能夠獲利，但已面臨無(wú)法有效達(dá)到獲得過(guò)去主要顧客的商品銷(xiāo)售數(shù)量目標(biāo)，由于 Marks & Spencer是英國(guó)購(gòu)物中心主要的核心商店，呈現(xiàn)危機(jī)傾向的營(yíng)運(yùn)狀況直接影響到英國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的體質(zhì)。另外一個(gè)在英國(guó)發(fā)生問(wèn)題的廠商為國(guó)際流行商店C&A，在今年初決定結(jié)束其所有的英國(guó)商店，大部份其擁有的商店已轉(zhuǎn)給其它的承租者。 Arcadia為結(jié)合Burtons、Top Shop、Wallis 和 Dorothy Perkins等公司品牌的零售商，同樣面臨定位在中階市場(chǎng)的問(wèn)題，2000年已處理了數(shù)百家店鋪，其中許多位在購(gòu)物中心內(nèi)，隨后又將幾個(gè)較小的品牌出售，策略上以加強(qiáng)主要品牌的表現(xiàn)。
在英國(guó)的國(guó)際零售商
歐洲：國(guó)際營(yíng)運(yùn)的品牌Sephora、Mongo與Zara接二連三在過(guò)去12到18個(gè)月內(nèi)在英國(guó)各購(gòu)物中心與沿街據(jù)點(diǎn)進(jìn)行擴(kuò)展多家店鋪，表現(xiàn)相當(dāng)亮麗。
美國(guó)：美國(guó)零售商如Gap、Starbucks與Wal-Mart就面臨了營(yíng)運(yùn)困境，部分是因?yàn)檫@些廠商在美國(guó)與其它地點(diǎn)也面臨困難。Wal-Mart在德國(guó)有營(yíng)運(yùn)上的問(wèn)題，在英國(guó)則有Asda的問(wèn)題-這家Wal-Mart在2000年并購(gòu)的英國(guó)第三大超級(jí)市場(chǎng)，并購(gòu)后造致?tīng)I(yíng)運(yùn)上重要職員的離職，再加上是否要更改品牌為Wal-Mart的爭(zhēng)議問(wèn)題。Gap則已無(wú)法像以往快速的成長(zhǎng)，而Starbucks正面對(duì)當(dāng)?shù)乜Х壬痰陣?yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。麥當(dāng)勞則購(gòu)入了兩個(gè)主要的英國(guó)競(jìng)爭(zhēng)者，Aroma與Pret-a-Manger。
日本：幾個(gè)在倫敦營(yíng)業(yè)的日本主要百貨公司在2000年有三家結(jié)束營(yíng)運(yùn)，分別是ISETAN(伊勢(shì)丹)，Yaohan(八佰伴) 與Sogo，在英國(guó)最成功的日本零售商為Muji (無(wú)印良品)，另外，近年崛起于日本的UNIQLO決定進(jìn)入英國(guó)市場(chǎng)。
零售趨勢(shì)2001到2002：在英國(guó)高價(jià)值零售者與頂尖品牌持續(xù)擠壓中階市場(chǎng)商店的空間，這股趨勢(shì)可能將持續(xù)。折扣與工廠品牌直營(yíng)中心也持續(xù)的表現(xiàn)良好，英國(guó)現(xiàn)在大約有20家工廠品牌直營(yíng)中心營(yíng)運(yùn)，不過(guò)并未在數(shù)量上有持續(xù)開(kāi)發(fā)的跡象。經(jīng)濟(jì)上價(jià)格緊縮的狀況使零售事業(yè)面臨高度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境家庭用品( 家庭修繕,家飾家用)市場(chǎng)2001年將持續(xù)興旺，IKEA國(guó)際家用商店預(yù)計(jì)在未來(lái)營(yíng)運(yùn)狀況佳的情況下，將在英國(guó)擴(kuò)充其數(shù)量超過(guò)二倍。在許多購(gòu)物中心所有者的心中都存在一個(gè)問(wèn)題：零售商還能夠支付購(gòu)物中心的租金嗎? 在英國(guó)，主力商店一般支付相當(dāng)?shù)偷淖饨?(甚至不需支付租金)，而標(biāo)準(zhǔn)商店單位則支付相對(duì)高額的單位租金，標(biāo)準(zhǔn)單位的面積范圍從100平方公尺(1,000平方英呎)到500平方公尺(5,000平方英呎)，在零售部門(mén)不理想的獲利狀況下，未來(lái)確實(shí)有預(yù)期商店的單位租金將會(huì)下降，承租租約通常期限為10到15年，并每5年依公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整。
英國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)
休閑與餐飲娛樂(lè)化：過(guò)去五年之中，研究發(fā)現(xiàn)25%的新購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)案中皆包括了主要的娛樂(lè)設(shè)施(電影院、保齡球場(chǎng)、賓果猜獎(jiǎng)與夜總會(huì))。2000年的百分比則調(diào)高至38%的水準(zhǔn)。大部份新購(gòu)物中心接包括了許多餐廳、Cafe，不論是包含在美食街、美食中心亦或是獨(dú)立的販?zhǔn)弁せ颡?dú)立單位。
零售園區(qū)至購(gòu)物園區(qū)：零售園區(qū) (郊區(qū)購(gòu)物中心擁有大量平面戶外停車(chē)空間與許多大型工廠式鋼架構(gòu)的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所發(fā)展。然而許多營(yíng)運(yùn)單位現(xiàn)在則代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運(yùn)動(dòng)用品等等業(yè)者，使整個(gè)計(jì)畫(huà)轉(zhuǎn)為更近似購(gòu)物中心的架構(gòu)。
大都會(huì)商業(yè)中心的復(fù)興：在政府新開(kāi)發(fā)案總量管制下，許多大型計(jì)畫(huà)目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當(dāng)中，其中大部分都在大城市，如伯明翰、利物浦、諾亭漢、布里斯托，在南漢普敦的West Quay購(gòu)物中心與在雷汀的The Oracle購(gòu)物中心是近期在主要市鎮(zhèn)中開(kāi)幕的實(shí)例。
擴(kuò)張、整修更新與銷(xiāo)售：整體零售實(shí)質(zhì)成長(zhǎng)幅度縮小，使新樓地板面積需求很難確定，因此許多購(gòu)物中心的投資案皆以整修更新舊有的購(gòu)物中心為開(kāi)發(fā)方式，擴(kuò)充或購(gòu)買(mǎi)需要重新引入承租戶的購(gòu)物中心，以采行更好的行銷(xiāo)策略吸引更多的消費(fèi)顧客。
作者：Tony Westbrook
