這個龐大的商業(yè)帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計，比如如何選擇商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”的發(fā)展路徑

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨人萬達正遭遇成立以來的最大挑戰(zhàn)。自集團整體上市的消息放出后，其步伐變得遲緩，僅僅完成兩輪私募后便再無聲息。

　　與上市的緩慢形成鮮明對比的是其擴張的速度，標(biāo)志性產(chǎn)品萬達廣場已在全國建成50余個，遍布國內(nèi)一二三線城市。所到之處盡顯財大氣粗地位。

　　作為萬達集團最為倚重的業(yè)務(wù)，萬達商業(yè)地產(chǎn)在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長139%；而根據(jù)2011年的最新數(shù)據(jù)，萬達商業(yè)地產(chǎn)前三季度銷售金額已達450億。分析人士稱，這僅僅是一個銷售金額，若將其自持物業(yè)、租金收入計入，萬達收入已直逼萬科。此外，進入國內(nèi)近70個城市的萬達，持有1200萬平方米物業(yè)，在體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)的老大——此時距離萬達開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時間。

　　高速奔跑的萬達，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時找不到對手——除了它自己。這個龐大的商業(yè)帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計。

　　更為引人關(guān)切的是，萬達曾定下的三年期擴張計劃已經(jīng)走至最后一年，此時外界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的討論恰剛剛開始。對萬達而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業(yè)地產(chǎn)的所謂“黃金十年”開啟之時，它需要給出另一種發(fā)展路徑。

　　上市變數(shù)

　　自3年前啟動上市計劃以來，萬達始終未能邁過政策這道坎。

　　2009年初，萬達便已經(jīng)引入建銀國際作為基石投資者，同年8月，萬達完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進入2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策接踵而至，萬達進入資本市場的大門被緊緊關(guān)上。

　　萬達本有一個清晰的上市時間表。知情人士透露，“具體計劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗收；2010年1月~3月間，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月~5月間申報上市資料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核，2010年6月在國內(nèi)A股掛牌上市。”

　　但直至2010年8月沈陽萬達廣場大火前，萬達的上市申報材料仍未遞交證監(jiān)會。“A股低迷、政策收緊，這是主要原因。”上述人士說。

　　而根據(jù)證監(jiān)會《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個月內(nèi)不得存在嚴重損害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形。否則三年內(nèi)不得申報上市材料。沈陽萬達廣場事故造成11死7傷，按照安監(jiān)總局的規(guī)定，已屬特大事故。

　　分析人士認為，這或也在某種程度上為萬達整體上市之路蒙上了陰影。萬達集團新聞發(fā)言人石雪清談及此事時稱，“我們由于進入了上市節(jié)奏，上述問題無權(quán)回答。”

　　此后的數(shù)個月內(nèi)，萬達對上市一事三緘其口。直至北京環(huán)保局2011年2月24日披露萬達電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示。“這表明萬達電影院線IPO計劃已進入沖刺階段。”分析人士說。

　　這對萬達集團而言同樣是不錯之選，目前國內(nèi)A股尚無一家院線類公司。公開資料顯示，2010年萬達集團旗下的萬達院線已是國內(nèi)六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬。作為萬達集團著力打造的產(chǎn)業(yè)之一，其盈利能力不可小覷。

　　萬達集團從2004年開始院線建設(shè)，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產(chǎn)出比占全國13.4%。接近萬達院線的人士透露，按照萬達的計劃，到2012年將開業(yè)110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

　　“萬達重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機圈地。”上述人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　萬達集團董事長王健林曾在多個場合表示，萬達上市不僅是融資，而是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度考慮。按萬達的說法，集團目前擁有五大產(chǎn)業(yè)，分別為商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。而萬達院線在上市路上的先行一步，或?qū)�對萬達其他業(yè)務(wù)有所啟發(fā)。

　　盡管院線先拔頭籌，但在易鋪(中國)控股有限公司總裁、商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明看來，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司的上市是王健林的必然選擇。

　　陳建明表示，購物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠。但它們的財務(wù)很透明，對保險機構(gòu)等大資金來講具有很強吸引力，“特別適合資本市場。”這在商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當(dāng)年在新加坡的商場收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價，“這個經(jīng)歷可以看出萬達商業(yè)地產(chǎn)上市的價值。”陳建明說。

　　快速擴張——硬幣的兩面

　　沈陽萬達廣場的一場大火，不僅令萬達上市之路遇阻，同時也引發(fā)外界對其高速擴張的擔(dān)憂。曾引以為傲的萬達速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

　　2011年4月，萬達在上海的在建項目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項目一度全面停工。

　　同期，萬達在鄭州的項目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發(fā)商曾對《財經(jīng)國家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴重影響建筑質(zhì)量。”

　　2011年，萬達計劃在全國新增20個萬達廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達過去曾存在邊設(shè)計、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴張需要，這也導(dǎo)致萬達2011年多個項目出現(xiàn)硬傷。

　　萬達集團新聞發(fā)言人石雪清對《財經(jīng)國家周刊》澄清，目前萬達的“三邊政策”已經(jīng)不存在。“至于工程中的小修補是有的，大的方面已經(jīng)絕對杜絕了，現(xiàn)在萬達如果還在搞‘三邊’就壞了。”

　　石雪清稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達的高速擴張沒有必然聯(lián)系。“萬達每年做300~400萬平方米自持物業(yè)，在全國近70個城市有項目，指揮部在北京，這么大一個攤子就像一個小的王國。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點問題也是正常。不是高速發(fā)展的原因，我們也不會放任事故出現(xiàn)。”

　　事實上，攤子鋪得太大，萬達也已經(jīng)注意到指揮不暢的問題。王健林在2011年萬達集團年會上提及，萬達正在拼命發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位，更像一家現(xiàn)代化企業(yè)。石雪清告訴《財經(jīng)國家周刊》，“許多開發(fā)商只有先進的財務(wù)系統(tǒng)，但我們是全方位的，投資近2個億。比如我們總裁現(xiàn)在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬達廣場售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業(yè)能達到的。”

　　高速擴張為萬達埋下不少質(zhì)量隱患，但硬幣的另一面是，萬達已經(jīng)把握住了高速成長的最佳時機。

　　在陳建明看來，萬達“搶地盤”的策略無疑是正確的。“萬達目前的策略就是快速覆蓋市場，搶占市場份額。也許五、六年之后，王健林會調(diào)整在全國圈地的戰(zhàn)略。”

　　陳建明分析，萬達從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區(qū)域，到如今的專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也反映出其對市場的敏銳。“這些地方配套設(shè)施做得好，消費人群也符合萬達廣場的定位，大大縮短了萬達的養(yǎng)商周期。”

　　昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐也表示，“萬達土地價格低廉，成本控制好，(高速擴張)短期風(fēng)險并不大。” 對萬達而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調(diào)控而來的商業(yè)地產(chǎn)熱潮才是更大的考驗。石雪清說，萬達接下來要做的是抵制外界的誘惑。“腦子不能發(fā)熱，不能拼命發(fā)展。比如我們還會考慮削減某些項目，審慎一點是好事情，逆市我們才擴張。”

　　轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

　　即便萬達遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬達模式并非秘密。

　　“我們有自己核心的競爭力。”石雪清對《財經(jīng)國家周刊》說。石認為，萬達商業(yè)廣場的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來衡量，萬達的競爭力是在土地獲得上有優(yōu)勢，商業(yè)物業(yè)的造價和其它企業(yè)不同。 “所以把萬達的商業(yè)項目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯的。我們的成本更低，盈利能力更強。萬達廣場所有的租金回報率超過99%、物業(yè)回報率超過98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的。”

　　速度自然也是競爭力，石雪清透露，廣州萬達廣場從開工挖土到實現(xiàn)滿鋪開業(yè)，只用11個月時間。“萬達用11年開發(fā)經(jīng)驗達到現(xiàn)在的水準(zhǔn)，我們的追趕者，至少也得3年吧。”

　　而在業(yè)界看來，萬達模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢。

　　寶龍集團營運中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬達運營模式時表示，它很成功，但無法效仿。“因為無法獲得這種運營模式所依賴的強大戰(zhàn)略資源。”事實確是如此，比如廣州萬達廣場開工時，時任廣州市委書記張廣寧就曾到場，并贊揚萬達帶來了先進的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。

　　地方政府的支持成就了萬達速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對《財經(jīng)國家周刊》表示，此模式造成萬達廣場千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察。“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會成為萬達的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會遇到增長乏力的瓶頸。”上述人士說。

　　但郭向東認為，萬達廣場自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征。“萬達廣場目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費購物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當(dāng)中。”

　　郭認為，萬達廣場現(xiàn)在精細化程度不足，“是它認為從戰(zhàn)略上不到精細化的時機，不可小視萬達的創(chuàng)新能力，因為萬達每年不惜成億資金進行學(xué)習(xí)和研究。”

　　陳建明也認為，在全國主要城市布局完成后，萬達才會考慮精耕細作。事實上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始。“從項目選址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說中國的開發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠了。萬達自己做影院，做萬千百貨，這是一般的開發(fā)商不敢碰的。”

　　萬達所到之處，通常帶來兩種業(yè)態(tài)。持有型(購物中心、酒店)和銷售型(商街、公寓、寫字樓)。以住宅養(yǎng)商是萬達的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬達的模式將遇到挑戰(zhàn)。石雪清對此并不贊同，他表示，住宅占萬達總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬達

　　靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬平自持物業(yè)。“我的家底只會越來越厚實。”石雪清說。

　　盡管財大氣粗，但對力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬達來說，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達有過三次大調(diào)整。

　　第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬達集團歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團和商業(yè)地產(chǎn)總部機構(gòu)徹底分離，“人、財、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準(zhǔn)備；再次是項目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認，這是“不得已為之”。“一個項目中心要管將近60個公司，鞭長莫及。”

　　在2011年萬達集團年會上，王健林說，前兩次調(diào)整，最終明確了萬達以商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)務(wù)核心，而第三次調(diào)整，“是為萬達實現(xiàn)實業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長遠發(fā)展打下組織基礎(chǔ)。”

　　而進入2011年后，萬達仍在發(fā)掘新的盈利模式。“我們還是在做加法，下一步發(fā)展方式的變化，就是旅游產(chǎn)業(yè)。”石雪清對《財經(jīng)國家周刊》表示。旅游度假正在成為萬達的新探索，目前已經(jīng)有不少在建項目。“比如在大連、長白山，還有武漢的中央商務(wù)文化區(qū)，福州的旅游項目。不敢說是創(chuàng)新，但已經(jīng)具備了發(fā)展的雛形。”
　　（財經(jīng)國家周刊 記者 魏洪磊）