“被破產(chǎn)”是這個(gè)冬天縈繞在宋衛(wèi)平和他的綠城集團(tuán)頭上揮之不去的話題，相對(duì)于前幾年宋衛(wèi)平對(duì)媒體的直言不晦到如今的沉默苦熬，在“被破產(chǎn)”的謎團(tuán)下，宋衛(wèi)平留給外界的只是對(duì)企業(yè)生死、市場(chǎng)危機(jī)的“千言書”。

　　“我笑，也頗為無(wú)奈。” 宋衛(wèi)平，這位歷史學(xué)專業(yè)出身、當(dāng)過(guò)體育老師的企業(yè)家字里行間頗有幾分落寞的悲壯。“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，命運(yùn)只有兩個(gè)字——生、死，無(wú)他。我們所能探討的，是在目前的市場(chǎng)條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”宋衛(wèi)平說(shuō)。巴菲特有句名言：“只有退潮的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳。”不幸的是，宋老師在兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬中，他都是裸泳者。

　　從原本拒不降價(jià)到看似悲壯放手，宋衛(wèi)平似乎在一步步突破自己的底線，不管這種底線的最后是綠城賣身、大降價(jià)還是又一次僥幸逃脫市場(chǎng)的桎梏?綠城的起起落落都值得房產(chǎn)界銘記。

　　瘋狂的瘋狂

　　個(gè)性偏執(zhí)彪悍的宋衛(wèi)平甚至一度引領(lǐng)浙江地產(chǎn)界的語(yǔ)言風(fēng)格，他的“人文”“理想主義”“品質(zhì)”成了很多浙江地產(chǎn)商的口頭禪。

　　但宋衛(wèi)平的缺點(diǎn)與他的理想主義一樣突出，偏執(zhí)、激進(jìn)、喜歡“賭”。正因如此，綠城的財(cái)務(wù)策略一如既往的“杠桿率一直較高”。早在2008年的那次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控就曾威脅到公司生存，綠城一度瀕臨“破產(chǎn)”。

　　2007年是綠城土地儲(chǔ)備增加最快的一年。2006年7月綠城的土地儲(chǔ)備總建筑面積是800多萬(wàn)平方米，而到2007年年底綠城的土地儲(chǔ)備總建筑面積已超過(guò)2000萬(wàn)平方米，到2008年底時(shí)，土地儲(chǔ)備已經(jīng)增至2520萬(wàn)平方米。不斷融資、不斷拿地，是綠城快速擴(kuò)張的主要模式。高速增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備正是此間綠城用高達(dá)約140%的高負(fù)債率換來(lái)的。

　　高風(fēng)險(xiǎn)模式的高增長(zhǎng)緊接著便是市場(chǎng)調(diào)整期的“生死劫難”。2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，綠城高負(fù)債的資金鏈驟然緊張，綠城不得不賣地求生。

　　2008年4月，綠城對(duì)兩個(gè)高價(jià)地塊——杭州錢江新城望江區(qū)17號(hào)地塊和上海新江灣城D1地塊，進(jìn)行了重新處置。其中僅出售上海項(xiàng)目綠城就損失了1.48億元。值得一提的是這兩塊項(xiàng)目均是綠城2007年高價(jià)拿下的土地。2007年6月，綠城以12.60億元的高價(jià)拿下上海項(xiàng)目用地，樓面地價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米。而到2008年樓市低迷時(shí)，新江灣項(xiàng)目面臨著一開發(fā)就虧損的尷尬境地。

　　同時(shí)，綠城中國(guó)還宣布，將通過(guò)設(shè)立信托方式融資，用于杭州錢江項(xiàng)目和無(wú)錫太湖新城項(xiàng)目一期的開發(fā)，融資總額在9.92億元至19.83億元之間。

　　2008年4月15日，綠城中國(guó)發(fā)布的另一份公告稱，其全資附屬公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“綠城房地產(chǎn)”)，與中海信托股份有限公司訂立了信托協(xié)議，將成立中海綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資基金(下稱“綠城1號(hào)”)。據(jù)知曉當(dāng)時(shí)內(nèi)情的人士介紹，綠城1號(hào)設(shè)立和執(zhí)行的條件相當(dāng)苛刻：綠城方面須向中海信托股份有限公司提供擔(dān)保，并支付保證金，并以杭州項(xiàng)目公司、無(wú)錫項(xiàng)目公司的部分股權(quán)作為抵押，且綠城房地產(chǎn)將向綠城1號(hào)出售無(wú)錫太湖新城項(xiàng)目公司45%權(quán)益，信托募集所得總計(jì)約2.96億元將用于減輕綠城中國(guó)的債務(wù)。

　　這便是當(dāng)時(shí)震驚地產(chǎn)界的綠城“債劫”。

　　此間，人事的頻繁變更也可管窺綠城資金戰(zhàn)背后的“瘋狂”。2008年10月13日，綠城首席財(cái)務(wù)官林錦堂辭職，由林戰(zhàn)接替。2010年4月28日，林戰(zhàn)辭職，3個(gè)月后首席財(cái)務(wù)官變?yōu)轳T征。

　　但是，2008年底的政策“大赦”，又將綠城從生死邊緣拉了回來(lái)。

　　此后的2009年房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪高峰，綠城再次沿襲既往策略，在土地市場(chǎng)重新開始一擲千金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠城2009年在土地市場(chǎng)上拿地總金額約455億元。2009年杭州總價(jià)地王的前十位中，有4個(gè)出自綠城之手。

　　瘋狂拿地之后又是一輪生死的輪回，宋衛(wèi)平再歷債務(wù)風(fēng)波。2011年初，一則《宋員外又開始民間借貸》的帖子就在杭州各大論壇出現(xiàn)。有媒體曝出，綠城甚至向員工進(jìn)行階段性融資，內(nèi)部集資的起點(diǎn)為10萬(wàn)元，不設(shè)上限，預(yù)計(jì)年收益率12%。實(shí)際上，綠城當(dāng)時(shí)的信托計(jì)劃已經(jīng)涉及全國(guó)多個(gè)地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目，募資規(guī)模達(dá)數(shù)十億元。7月，“平安信托和綠城中國(guó)聯(lián)袂打造產(chǎn)品……年收益25%以上”。自此，綠城“被破產(chǎn)”信號(hào)不斷放大。

　　令人不解的是，在歷經(jīng)2008年4月份危險(xiǎn)的“生死債劫”之后，綠城緣何還如此熱衷于高負(fù)債下的急速擴(kuò)張?陷入兩次掉進(jìn)同一個(gè)坑的境地。一次次“追漲”、一次次掉坑。這似乎與掌舵者的性格有關(guān)。在杭州地產(chǎn)圈，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的“賭性”人所周知。

　　“冒險(xiǎn)王”

　　一向以高杠桿、高負(fù)債的財(cái)務(wù)擴(kuò)張手法聞名業(yè)內(nèi)的綠城公司，可以在17年間宋衛(wèi)平的地產(chǎn)生涯上找到基因。

　　1977年，20歲的宋衛(wèi)平在浙江美術(shù)地毯廠用手工織地毯。那是恢復(fù)高考的第一年，他考上了杭州大學(xué)歷史系，同許多因此改變命運(yùn)的同齡人一樣，宋衛(wèi)平也趕上了時(shí)代列車。大學(xué)4年，宋衛(wèi)平思想激進(jìn)，一度成為校園里的意見領(lǐng)袖：辦報(bào)紙、開講座，敢想敢言，滿腔抱負(fù)。畢業(yè)后，他被分配到舟山地委黨校教歷史，兼任體育老師。不久宋衛(wèi)平離開舟山，南下廣東，沐浴改革開放的春風(fēng)。

　　1994年，宋衛(wèi)平從珠�；睾贾�，當(dāng)時(shí)他身無(wú)分文，借了15萬(wàn)元在一片荒蕪的濕地上開始了他的地產(chǎn)之路。因?qū)��?xiàng)目品質(zhì)近乎理想主義的追求，宋衛(wèi)平和他的浙江綠城房地產(chǎn)公司逐漸在業(yè)界嶄露頭角。1999年，綠城開發(fā)了九溪玫瑰園別墅，并由此奠定了綠城在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。

　　2004年，綠城的銷售額已達(dá)46億元，開發(fā)的項(xiàng)目已遍布全國(guó)，第一次有了直逼業(yè)界老大萬(wàn)科的氣勢(shì)。2009年，綠城房地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)超過(guò)了530億元，成為全國(guó)排名前十的房產(chǎn)公司。

　　在完成原始積累后，宋衛(wèi)平瞄準(zhǔn)了足球。1998年，40歲的宋衛(wèi)平懷抱體育老師獨(dú)有的情結(jié)，拿出了瘋狂的足球計(jì)劃——成立僅3年的綠城房地產(chǎn)公司，拿出1000多萬(wàn)元成立了浙江綠城足球俱樂部。2001年，宋衛(wèi)平對(duì)綠城俱樂部的總投入為8500萬(wàn)元，這筆錢相當(dāng)于當(dāng)年綠城總贏利的三分之二。正是在這一年，宋衛(wèi)平卷入足壇掃黑行動(dòng)中，并因其敢說(shuō)敢言成為“反黑斗士”。“反黑行動(dòng)”讓宋衛(wèi)平和浙江綠城蜚聲全國(guó)。2002年，宋衛(wèi)平開始全面進(jìn)軍全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在全國(guó)多個(gè)城市高舉高打拿地，房產(chǎn)界頓時(shí)刮起一陣綠城旋風(fēng)。

　　但綠城的房地產(chǎn)之路猶如宋衛(wèi)平鐘愛的綠茵賽場(chǎng)，勝負(fù)起伏就在一線之間，不到終場(chǎng)哨響就無(wú)法預(yù)知結(jié)局。2008年剛剛在全國(guó)各地攻城略地，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)的綠城，經(jīng)歷了命運(yùn)的第一道坎：市場(chǎng)大調(diào)整，萬(wàn)科為首的房產(chǎn)商降價(jià)過(guò)冬，不降價(jià)的綠城只得借債度日。宋衛(wèi)平再現(xiàn)其斗士本色：“萬(wàn)科的降價(jià)是對(duì)市場(chǎng)極不負(fù)責(zé)的行為”。

　　在2011年再次面對(duì)命運(yùn)的第二道坎，宋衛(wèi)平一改激情：“今日今時(shí)，綠城的難處，是整個(gè)行業(yè)共同的難處。但綠城一直在奮力前行，也希望整個(gè)行業(yè)可以渡過(guò)難關(guān)。”對(duì)足球下了血本的宋衛(wèi)平曾經(jīng)有一句名言：“陽(yáng)光總會(huì)照射到我們身上，中國(guó)足球終有健康的那一天。”——如今面對(duì)綠城危局，宋衛(wèi)平發(fā)出相似的希望。

　　戰(zhàn)車駛向何方?

　　一向以高杠桿、高負(fù)債的財(cái)務(wù)擴(kuò)張手法聞名業(yè)內(nèi)的綠城。在2008年金融危機(jī)曾經(jīng)的“最艱難時(shí)刻”，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率是140%，現(xiàn)在卻沖到了163%的歷史高位。支撐綠城高杠桿、高負(fù)債運(yùn)作的，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去多年的單邊上漲行情，以及綠城公司迅速膨脹的銷售數(shù)據(jù)。公開資料顯示，綠城2008年、2009年和2010年的銷售金額分別為152億元、530億元和542億元。

　　對(duì)綠城而言，在堅(jiān)守中高端產(chǎn)品的前提下，融資與拿地策略尚在其次，政策才是最大的變數(shù)。這個(gè)變數(shù)，恰好集中在2011年出現(xiàn)——限貸、限購(gòu)雙重調(diào)控壓力向房地產(chǎn)襲來(lái)，此時(shí)的綠城拿了很多地、借了很多錢，深寄厚望的廣開工、多賣房卻難以施展。

　　2009年綠城以531億元的銷售額奪得國(guó)內(nèi)房企銷售榜榜眼，正是在那一年，宋衛(wèi)平再出豪言壯語(yǔ)：3年破千億，銷售超萬(wàn)科。

　　在市場(chǎng)重新由冰凍轉(zhuǎn)向亢奮的2009年，綠城孤注一擲，323億元買地，成為當(dāng)年買地最多的公司。這也導(dǎo)致了現(xiàn)在的綠城雖然手握97.46億元現(xiàn)金，但與應(yīng)付的約350億元土地款相比，仍是杯水車薪。

　　“今天我將這個(gè)問題提給自己、提給行業(yè)內(nèi)人士，也提請(qǐng)有關(guān)部門審視，是想強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)若一直處于如此蕭條狀態(tài)，停留于谷底，恐怕一些企業(yè)真就會(huì)走上絕路。”“我們上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的那些兄弟，那些建材商，那些施工隊(duì)，那些等待工錢回家過(guò)年的農(nóng)民工兄弟們，這是多大的人群?這個(gè)人群是否需要我們?nèi)フJ(rèn)真考慮他們的生計(jì)?”千言書中，宋衛(wèi)平仍在表達(dá)希望調(diào)控“手下留情”的意思。

　　曾經(jīng)同樣激進(jìn)的孫宏斌在賣掉順馳后韜光養(yǎng)晦、選擇通過(guò)融創(chuàng)進(jìn)而東山再起;理想主義的宋衛(wèi)平呢?這一次，他和他的綠城還會(huì)如同2008年那樣全身而退嗎?
　�。ㄖ袊�(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)　張明）