聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，遼寧省服務業(yè)委員會副主任喬軍、沈陽市服務業(yè)委員會副主任石寶曄、遼寧興隆大家庭商業(yè)集團董事長李維龍、沈陽龍之夢商業(yè)中心總經(jīng)理耿乃興和中糧沈陽大悅城總經(jīng)理吳谷風，以“同城區(qū)域間經(jīng)濟均質(zhì)化現(xiàn)狀與差異化競爭”為主題，展開了對話。具體輯錄如下：：
　　
　　主持人：這個對話的主題是同城區(qū)域間經(jīng)濟均質(zhì)化現(xiàn)狀與差異化競爭，這里面有兩個議題。我們先探討一下第一個議題：城市商業(yè)用地合理規(guī)劃與開發(fā)對經(jīng)濟發(fā)展的作用。我們也都知道城市開發(fā)商業(yè)用地開發(fā)得比較多，不管是開發(fā)住宅也好，不管是開發(fā)商業(yè)用地也好，都多少帶有商業(yè)開發(fā)的性質(zhì)。商業(yè)開發(fā)這一塊對經(jīng)濟發(fā)展有什么作用，我們想請各位嘉賓在這個方面探討一下。
  
　　石寶曄：各位嘉賓大家上午好，這次是我們這次在沈陽舉辦的這個論壇很重要的話題。這個話題是回答一個問題，我不是企業(yè)家，但是我在企業(yè)工作過，但是我這樣一個角色，省里面一個行政主管部門的領導，我在這里說辦好一個角色，同城區(qū)商業(yè)發(fā)展同質(zhì)化作為商業(yè)主管部門應該扮演什么角色，應該去做哪些工作。我剛才聽到各位老板的發(fā)言我很受啟發(fā)。我在商業(yè)工作了30年，作為一個商業(yè)主管部門的領導，在商業(yè)企業(yè)開發(fā)中，我們做好商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，這個規(guī)劃一方面對于城市的發(fā)展起到不可低估的作用，避免造成同質(zhì)化，也給我們大大的商家，無論是綜合體還是百貨店，連鎖店我作用政府是一個好的規(guī)劃。第二個我們作為政府部門創(chuàng)造一個良好的外部條件，一個大型的城市綜合體，還有一個大型的城市購物中心，如果配套的交通設施，環(huán)評程序，沒有必要的合適的甚至優(yōu)秀的團隊和人才，這個企業(yè)的發(fā)展肯定要受到制約，這個企業(yè)在資金、人才等要素要扮演好自己的角色。
   
　　商業(yè)規(guī)劃在商業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中對我們的社會有哪些好處。這些年遼寧服務業(yè)的發(fā)展，遼寧的商業(yè)發(fā)展應該說給全省國民經(jīng)濟帶來了強大的動力。昨天我們聽到中央經(jīng)濟工作會議里面講的重要的一條，通過擴大內(nèi)需，拉動消費，搞活靈通，商業(yè)發(fā)展可以吸納就業(yè)可以創(chuàng)造城市的繁榮繁華，也可以提高城市化水平的提升。特別是一些大型的商業(yè)設施，我們今天這個開會的地方是大東區(qū)，09年全社會固定資產(chǎn)投資達到了300多個億絕大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)投資。剛才我在開會的時候和大家講過，遼寧省今年整個投資13000億，商業(yè)地產(chǎn)投資，服務業(yè)地產(chǎn)投資占到了47%、48%，明年我們要達到8400億。個比重也是很高的，這個固定資產(chǎn)投資可以增加社會就業(yè)，可以增加商業(yè)增加值，也可以增加社會的繁榮和諧。所以我希望我們在座的商業(yè)企業(yè)家里，商業(yè)地產(chǎn)商們能夠關注遼寧，我們作為遼寧省行政主管部門，我們也愿意扮演好自己的角色，把我們的職責旅行好更好的使我們的商業(yè)企業(yè)，大型的城市綜合體，能夠在城市里面有一個亮麗的名片，一個音符。同時我們的中小商業(yè)企業(yè)，更加關注他們的生存和成長。
   
　　主持人：大家都知道土地資源是稀缺資源，是我們政府也好，房產(chǎn)商也好，是非常重要的一點。作用我們來講土地資源這一塊，一個是土地這種稀缺資源，都希望資源利用最大化，作為開發(fā)商來講，作為一個商業(yè)規(guī)劃，根據(jù)他周邊的環(huán)境和所在商圈，來進行他的定位和規(guī)劃，怎么樣讓土地價值最大化，也很想把這個問題搞明白。他這個贏利模式找到了以后，才能發(fā)揮他的土地最大價值。我想請耿總來講講我們對今天議題的感受。

　　耿乃興：我們作為一個開發(fā)商，我們在做這件事情來沈陽之前，我曾經(jīng)有一年在全國各地在幫我們公司選項目。我們作為一個開發(fā)商，作為我本人對于城市商業(yè)用地的規(guī)劃，我們想和他們分享一下�，F(xiàn)在各個城市我們規(guī)劃人員在考慮的可能有欠缺的。第一個我們認為城市商業(yè)用地最核心關鍵的一點是交通。我們發(fā)現(xiàn)在很多城市商業(yè)規(guī)劃里面他忽視了這一點。公交的配置，地鐵的配置，停車的配置，政府沒有一個非常明確，非常清晰的想法。這一點是我們呼吁的。我們在做每一個項目的時候，用我們的積累，用我們的方便去影響。沈陽我們?yōu)槭裁催x擇這個項目，因為有路，光有路不夠，還要有地鐵，還要有交通樞紐，地上交通，地鐵地下的交通，還有出租車，交通我們認為對我們這個項目是核心價值，對這個區(qū)域的規(guī)劃也是一個核心價值。
   
　　第二點政府在做這個規(guī)劃的時候，往往追求的是形象，是美觀漂亮。對于我們經(jīng)營者及所有者持有者我們希望是低成本的。怎么樣降低成本，容積率要提高，商業(yè)開發(fā)要高投入，一定要高的容積率。李總提到要建100米的購物中心。商業(yè)的層數(shù)越高，他的成本越低。垂直的交通比橫向交通容易。點裝一定會取代條裝。我認為政府還要做步行街，這種趨勢還是延續(xù)以前的趨勢。從上海、日本其它購物中心來看，這個購物中心應該是塊狀，如果購物中心取代百貨公司，必然取代原來的中街。這兩個是我們在目前規(guī)劃過程中我們認為是應該有提高的。只有這樣才能真正的節(jié)約土地，才能發(fā)揮商業(yè)城市的核心地帶的土地價值，也才能帶來最大的收益。
   
　　主持人：下面我們想請興隆的李董事長發(fā)言，他對這個現(xiàn)象也是比較多，因為興隆現(xiàn)在在遼寧省發(fā)展也比較多，這個商圈當中，肯定有類似的商業(yè)，作為興隆是如何區(qū)分自己的定位？

　　李維龍：剛才說了不少了。我只用這樣一個例子，我們現(xiàn)在在沈陽這個興隆大家庭。因為我想我們在建，自身剛才講在進一步在擴大用，比如說我們有一個廣場地下，我們也根據(jù)中街這個特點，根據(jù)故宮這個特點，故宮最早旅游這樣一個中心，真正中街這一塊，中街購物中心我們?nèi)マD(zhuǎn)變，以中街沈陽旅游去故宮，然后看興隆大家庭購物，我們往地下，和政府把故宮這些廣場的地下合作開發(fā)，還有我們自身的地下來用。那么旁邊的我們也會隨著我們的發(fā)展商業(yè)，我們商場今天有開的，明天有關的，或者有廢舊的物業(yè)我們用，這也是圍繞一個地方做透�，F(xiàn)在比如說到一個新的城市開發(fā)。明天我去阜新一個商場開業(yè)，目前開業(yè)是一期買回來的物業(yè)，是30萬平方米，旁邊我們規(guī)劃是40萬平方米，他們之間怎么聯(lián)動，如果龍之夢這個夢想，我沒有這個實力，我要有這個實力我也這么想。這個名字取得非常好，我說現(xiàn)在中國人的夢想，中國人對房子的期待，商業(yè)地產(chǎn)我發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，做得最狠的就是溫州人。因為我們80、90年代都用開始用在制造業(yè)了。中國人現(xiàn)在只要有點金錢的，都想在商業(yè)地產(chǎn)商，還有中國人的情節(jié)，就是留房子，留地，留名。所以在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃里頭，肯定是政府極大的關注的。中國的城市將來是百花齊放的。購物商店一樣，香港是全部連上的，龍之夢也都是全部連上的，只要存在只要政府允許，就我們商業(yè)商場中的最大化。
   
　　主持人：大家都知道現(xiàn)在的城市商業(yè)用地，規(guī)劃基本都是政府先去規(guī)劃的商業(yè)用地性質(zhì)，然后開發(fā)商和零售商自己來進行定位。那么來講先期規(guī)劃是不是合理。你這種規(guī)劃是否符合周邊區(qū)域的投資�？赡苡械牡胤讲贿m合用于商業(yè)用地。在未來的若干年以后才可以。對于商業(yè)規(guī)劃是否合理，我想從政府的角度講多做一些工作，下面我想請石主任談一下感想。
    
　　 石寶曄：大家好，我能和大家參加這次會議感覺非常好。特別聽了幾位老總的發(fā)言我感覺到非常受啟發(fā)。可能在座的我不知道我們沈陽當?shù)氐幕蛘呶覀兪��?nèi)的朋友有多少。但是我想大家都知道一提出歷史上的大東就是一個工業(yè)的區(qū)域，生產(chǎn)的區(qū)域，并且工業(yè)和生產(chǎn)的區(qū)域不如我們鐵西名氣大。因為大東區(qū)集聚著我們的軍工和國防生產(chǎn)企業(yè)，大家不了解，只知道是生產(chǎn)基地，不知道到底是生產(chǎn)什么的。近5、6年來，大家對大東區(qū)就不是一個生產(chǎn)的基地了。不僅是生產(chǎn)型的企業(yè)，也有一些商業(yè)物流這樣一些企業(yè)。大東區(qū)的變化得益于大東區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點建設規(guī)劃中的概念非常清晰，而且規(guī)劃的也很到位，并且規(guī)劃一級建立以后，就持續(xù)不斷的努力進行推進�；剡^頭來看，從2009年看到2002年我們體會大東區(qū)的變化，除了一些生產(chǎn)企業(yè)一些大的團組，更多的變化，我們沈陽市民對大東區(qū)變化的感覺，是來源于大東區(qū)的商貿(mào)感覺的。這里面政府的推動加上我們一大批入住的企業(yè)，以自己獨具慧眼的判斷，談到如何避免商業(yè)的浪費，象龍之夢，象興隆我們都比較了解，4000多萬平方米，我們說這個確實是很震撼的。這種規(guī)劃，作為我們國家來講是鼓勵和支持企業(yè)根據(jù)自己的發(fā)展，這里面有一個很重要的規(guī)劃，就是我們城市的規(guī)劃和我們商業(yè)網(wǎng)點，商品市場建設的規(guī)劃，怎么有效銜接的問題。目前來看，我們國家銜接的還很不到位。我們的城市規(guī)劃只是宏觀規(guī)劃了是工業(yè)用地還是商業(yè)用地，但是商業(yè)用地里面建設一個什么樣的體量，什么樣的功能沒有一個明確的說法。而事實上城市的規(guī)劃，往往強于我們的商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃。所以近年來就出現(xiàn)了業(yè)態(tài)雷同，模式單一的局面。同時也出現(xiàn)了一些重復建設，地產(chǎn)資源浪費的現(xiàn)象。也出現(xiàn)了我們一些地產(chǎn)在投資運營以后，大概由于各種各樣的因素影響致使經(jīng)營不能很迅速的取得預想的成功。
   
　　那么從國家來講，從商務部，從內(nèi)貿(mào)部到商務部，應該上升為國家的法律和法規(guī)的層面。在這個方面的推進速度是步履維艱。不能說我們在宏觀調(diào)控和宏觀管理方面的確實，我們出過國的人都知道，國外對商業(yè)網(wǎng)點的建設對住宅小區(qū)的建設管理的是非常微觀的。這不是政府要行使行政權力，而是怎么樣統(tǒng)籌發(fā)展，共同使我們這個社會平穩(wěn)發(fā)展的一個必需。所以在這個方面來講，我們的步子實在是太慢了。所以為了避免這些問題，我們說國家的法律法規(guī)還沒有完善之前，在我們地方商業(yè)服務業(yè)的管理部門有這種義務和大家共同探討，和大家攜手共進，怎么樣讓你投資獲得最大的效益，怎么樣讓你的運營獲得最大的收益。怎么樣讓我們的區(qū)域的商業(yè)發(fā)展環(huán)境有大的影響。這可能需要大家一起商量、協(xié)調(diào)，包括發(fā)布會的方式，包括白皮書的方式，包括大家就某一個觀點象今天這樣來共同探討的這種方式，需要大家的配合和共同努力把這項工作做好。為共同發(fā)展營造一個好的空間。
   
　　最后還需要思考一個問題，我們做了這些，我們設計這些規(guī)劃這些的過程中間，除了實現(xiàn)我們的利潤，追求利潤最大化的同時，還要考慮一個重要的問題，就是給人帶來了什么，給我們的服務對象帶來了什么，當我們的樓宇越來越大，當我們的馬路越來越寬的時候，人們的需求是需要更大還是更舒服，是更貼近自然還是內(nèi)外的統(tǒng)一，無論是在管理還是設計規(guī)劃方面，我們的商業(yè)地產(chǎn)，我們的運營，我們給人帶來感受是什么。謝謝！
    
　　主持人：過去我們想商業(yè)規(guī)劃的不合理，才有九幾年的商業(yè)倒閉年，還有房地產(chǎn)的爛尾樓，政府在這個方面的服務意識已經(jīng)非常強的，請我們的規(guī)劃專家，包括規(guī)劃策劃管理等等，在前期的認證方面已經(jīng)做了很成熟的工作，避免了商業(yè)開發(fā)的重復性，定位的同質(zhì)性。第二個議題就是區(qū)域商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)于商業(yè)后期的招商。商業(yè)想開發(fā)和后期的商業(yè)想開發(fā)矛盾是怎么解決的，猶豫不知道我們所有各業(yè)態(tài)的他的物業(yè)功能和結(jié)構(gòu)要求是什么。就是按照建筑設計院的國家標準來設計，最后再和我們的零售商合作的過程當中，或者在招商的過程當中，出現(xiàn)了物業(yè)的不匹配性，為后期零售商業(yè)的進駐成本增加了很大，下面我想請商業(yè)地產(chǎn)的人講一下，大家都知道中糧沈陽大悅城是中糧公司的，我們想請吳古風介紹一下他的定位招商物業(yè)等等一些情況。
   
　　吳谷風：各位領導大家好，我今天很榮幸和各位領導探討這個問題。我們是一個世界500強的企業(yè)。在92年的時候我們就把這塊地給收購了。這幾年我們也有了一種經(jīng)營百貨的模式，但是經(jīng)營得不是很成功。那我們來到這個集團之后，我們就打造了一個，應該是大悅城綜合體這種模式之來經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。大家都知道商業(yè)地產(chǎn)這幾年在沈陽發(fā)展得非�？�，在中街我們有將近10家商業(yè)地產(chǎn)接入。包括渾南和金廊工程也有10幾家，20幾家，可以講沈陽的競爭是非常激烈的。為什么外資企業(yè)還有很多實力的開發(fā)商為什么能進入地產(chǎn)了。首先是我們政府的一個大力支持，再有就是沈陽市場的商業(yè)空間是非常大的，比如說象大家都去過上海北京，這個商業(yè)地產(chǎn)的模式基本上是屬于飽和的狀態(tài)。沈陽的空間是比較大的，所以說現(xiàn)在沈陽的市場有很多的商家進入。我們也考慮到我們鄙吝中街，潤含了很多的巨大商計。我們在06年的時候，我們集團就明確的了一個大悅城城市綜合體這樣一個戰(zhàn)略。07年我們在北京開了西單大悅城，在北京也是一個比較成功的項目，最具有人氣的把時尚潮流的年輕人都聚在了大悅城。沈陽是我們第二個打造的大悅城，當時也考慮了政府的對我們的支持，再考慮了一個商機，我在開的時候也有很大的一個壓力和困難。象各位領導也說過，沈陽是一個二線城市，有很多品牌先進入一線城市，二線可能也是做代理商，所以我們也有很大的困難，但是我們通過政府的支持，我們項目的實力，包括我們的優(yōu)勢引進了很多現(xiàn)在沈陽沒有的品牌。同時我們也區(qū)別沈陽市場的一個品牌經(jīng)營模式，我們請了能有將近30%首次進入東北市場的獨家品牌。還有80%是屬于由公司來直營的旗艦店的品牌。我們就避免了同質(zhì)化的經(jīng)營，引進了一些新鮮的血液。我們在以后的經(jīng)營過程當中，我們致力于中糧品牌和服務這樣一個宗旨，來為我們沈陽市大東區(qū)的居民來打造一個購物中心，我們有這樣的實力也有這樣的能力來把我們這個工作做好，成為我們大東區(qū)的一個亮點，謝謝！
   
　　主持人：由于時間關系，我們再有一個名額，請一位嘉賓發(fā)言。 
    
　　耿乃興：我們公司我們自己的做法，我們對招商和開發(fā)組織過程的安排，我們土語幾點考慮，可能在座的不一定同意我的意見，首先第一個我們要找到商家對于鋪位對于面積的共性的要求。在你沒有找到共性之前你不敢造房子，我們的做法是找到他的共性。所以我們沈陽的項目是從3月15號正式開工，到目前位置是80幾萬平方米，因為你不造房子，招商很難推進。
   
　　第二步是慎重選擇商家。因為在第一批的商家是和你同生死共患難的。如果你能做得到的話，如果品牌和他的商業(yè)模式，或者他給你承受租金，承受市場的能力準備不足的話，開業(yè)率可能有問題。我們不追求商業(yè)率，我們是實實在在的，踏踏實實的，找到一些志同道合的商家。如果不行的話，我們自己做。
   
　　第三點重視經(jīng)營，讓商家賺錢。這樣的話，后續(xù)的商家會來找你，所以我們做這個招商和開發(fā)的理解上我們是把握這三點，和大家分享一下。謝謝！
　　（聯(lián)商網(wǎng)報道）