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| 英美二國社區(qū)購物中心發(fā)展概況及特征 |
| 2003-7-26 18:38:50
評$cnum$ |
社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)，到70年代新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始在規(guī)模發(fā)展起來。
國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)務(wù)，美國的《 零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。
購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利�！眹獾馁徫镏行姆譃榈貐^(qū)型購物中心、社區(qū)型購物中心和近鄰型購物中心三種。
社會購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于地區(qū)型購物中心和鄰里型購物中心之間。但各個國家的社區(qū)購物中心并非完全一樣，這是各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民汽車普及率、國土面積、居民密集度等因素的差異造成的。各國社區(qū)購物中心的不同，體現(xiàn)在規(guī)模、服務(wù)人口數(shù)量、甚至是布局、形態(tài)等方面。例如美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，營業(yè)面積在9000-3.6萬平方米，服務(wù)人口在2萬至10萬，而英國由于人均土地占有面積比美國少，社區(qū)購物中心的分布比美國密美，多層的購物中心和多層停車場是英國社區(qū)購物中心的主要形式。另外由于家庭汽車普及率低于美國，英國社區(qū)購物中心的營業(yè)面積和商圈范圍都少于美國，規(guī)模通常在1-3 萬平方米，而服務(wù)人口在2-4萬。
國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億(449，431，542，008)美元，高于近領(lǐng)型購物中心和區(qū)域購物中心，約占美國商業(yè)總零售額的40.68%。
西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。
(1)社區(qū)商業(yè)的功能。國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)
居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。 社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、 家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵征、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。
(2)社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成。國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和
連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾碼、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。
(3)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行。其中，英國、
新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。
國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運作機(jī)制。
(4)叫商業(yè)的布局與設(shè)計。國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心
的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40%，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費者進(jìn)行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。
國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，提給承租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。
(5)社區(qū)購物中心的承租關(guān)系。國外社區(qū)購物中心的承租主要有以下特點：出租期限的長短跨度很大，從十幾年到幾十年等；租金通常在每季度的前幾天付；考慮到通貨膨脹問題，大多購物中心都每隔5年左右，對租金進(jìn)行重新審議；社區(qū)購物中心一般禁止承租戶自行對商店進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
租金是承租關(guān)系中非常重要的一個方面，由于承租面積的大小和承租的具體位置不同，以及各承租戶經(jīng)營的商品品種和利潤不同，并非每個承租商都交納同樣的租金。收取的租金一般分兩部分，一部分是按面積收取，稱為保證租金：另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取，總營業(yè)額的計算通常每年進(jìn)行一次，對營業(yè)額收取租金的比例取決于承租商的平均費用、商品價格、利潤率等相關(guān)因素。
(6)社區(qū)購物中心的管理。國外社區(qū)購物中心有統(tǒng)一的管理者對租戶群體進(jìn)行有效的管理
控制，是一種管理者集中管理、承擔(dān)戶分散經(jīng)營的模式。
社區(qū)購物中心管理的目標(biāo)是盡可能長期地維持和加強(qiáng)社區(qū)購物中心的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)商業(yè)中心的建筑物和設(shè)備，同時與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證購物中心在社區(qū)中有良好的商譽。社區(qū)購物中心的管理工作具體包括：物業(yè)管，包括賣場環(huán)境設(shè)備和維護(hù)、安全保衛(wèi)管理等，其目標(biāo)是為承租戶顧客提供一個舒適安全的環(huán)境；租戶管理，包括對承租戶的教育輔導(dǎo)、幫助承租戶進(jìn)行經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等，目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的店鋪；營銷管理，主要對各承租戶進(jìn)行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動，目的是提升購物中心對附近居民的吸引力；財務(wù)管理，包括收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估等，目標(biāo)是使購物中心和承擔(dān)戶都取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。
資料來源：中國服飾報
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評論人
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發(fā)布時間 |
| 1 樓 | jake6994 | 好帖，頂，在頂，請允許我在頂一下，頂 | 2007-12-20 3:34:48 |
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