南方都市報(bào) 記者金杜

　　鎖定商業(yè)地產(chǎn)
　　風(fēng)起于萍末。
　�。玻埃埃澳辏翟拢保啡�，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)召開(kāi)了一個(gè)他們后來(lái)稱(chēng)之為萬(wàn)達(dá)“遵義會(huì)議”的董事會(huì)會(huì)議，并決定要“兩條腿走路”，一曰住宅地產(chǎn)，一曰商業(yè)地產(chǎn)。王健林選擇商業(yè)地產(chǎn)理由是————住宅開(kāi)發(fā)的方式是賣(mài)了房子收錢(qián)，品牌難以延續(xù)、資產(chǎn)難以增值。而建設(shè)ＭＡＬＬ這樣的商業(yè)物業(yè)，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào)。而實(shí)踐證明，香港的幾大地產(chǎn)巨頭，無(wú)一不是將主要經(jīng)營(yíng)方向之一用于幾十年來(lái)積攢的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中讓資產(chǎn)成倍增長(zhǎng)。
　　如何讓這閃爍著理想色彩的“商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略”落地？王健林深切的明白，這在實(shí)際操作中需要克服巨大的障礙。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更重要的是經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)除了具備品牌優(yōu)勢(shì)外，在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)商家的號(hào)召力幾乎是零。于是，王健林想到了“借船出�！薄�

　　策略聯(lián)盟開(kāi)發(fā)
　　這是萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的訂單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式———即預(yù)先與世界５００強(qiáng)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，得到其租賃項(xiàng)目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。目前萬(wàn)達(dá)正集中開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和ｓｈｏｐｐｉｎｇ—ｍａｌｌ兩個(gè)系列產(chǎn)品，其中商業(yè)廣場(chǎng)每個(gè)占地約１·５萬(wàn)平方米土地，
建筑面積在5萬(wàn)平方米左右，大多在城市中心地段，由超市、家具、專(zhuān)賣(mài)店等組合而成。另一系列ｓｈｏｐｐｉｎｇ—ｍａｌｌ每個(gè)占地大約５萬(wàn)平方米土地，建筑面積在10萬(wàn)平方米左右,由超市、 大洋百貨、家具、專(zhuān)賣(mài)店等組合而成，一般在每個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)主力店。

　　這種“地產(chǎn)大鱷＋商業(yè)巨頭”戰(zhàn)略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式好處顯而易見(jiàn)：對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，與這種外資零售業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅轉(zhuǎn)嫁了投資開(kāi)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度。此外，商業(yè)地產(chǎn)做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過(guò)各種品牌組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，有效控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了業(yè)主的投資信心。如有專(zhuān)家分析，長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)年回報(bào)率１２％，８年即可收回投資，因此售價(jià)競(jìng)創(chuàng)下每平方米四萬(wàn)多元的天價(jià)。

　　捆綁營(yíng)銷(xiāo)模式
　　就這樣，一個(gè)在業(yè)界看來(lái)多少帶有些“烏托邦”色彩的“捆綁”營(yíng)銷(xiāo)模式，被大連萬(wàn)達(dá)堅(jiān)韌不拔地開(kāi)始在全國(guó)各地大批量的拷貝。目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已和世界５００強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居、歐倍德等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。而自２０００年６月以來(lái)，萬(wàn)達(dá)已與１６個(gè)城市達(dá)成了開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)的協(xié)議。以后萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)將以每年５～１０個(gè)的數(shù)量遞增。從２００２年１１月開(kāi)始，這些廣場(chǎng)將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，到２００４年，將會(huì)有３０個(gè)以上冠以“萬(wàn)達(dá)”大名的商業(yè)廣場(chǎng)或ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ在全國(guó)大中城市出現(xiàn)。
　　一切都按預(yù)定節(jié)拍有條不紊地進(jìn)行！但系統(tǒng)進(jìn)入微觀的操作層面，長(zhǎng)期潛伏在商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界的死穴就浮現(xiàn)了！
為什么是大連萬(wàn)達(dá)？



南方都市報(bào)　 　2003-03-02 10:43:41




　　■　記者手記

　　“萬(wàn)達(dá)·沃爾瑪”流血事件只是一個(gè)縮影！其故事的發(fā)生背景是————一場(chǎng)以ＭＡＬＬ為競(jìng)爭(zhēng)主力的商業(yè)時(shí)代正以摧枯拉朽之勢(shì)呼嘯而來(lái)！

　�。停粒蹋坛逼�
　　２００２年，抵擋不住造ＭＡＬＬ的誘惑，各路商業(yè)諸侯操持著不同的利器開(kāi)始在ＭＡＬＬ的麥田里跑馬圈地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年，珠三角將誕生１５個(gè)面積１０萬(wàn)—６０萬(wàn)平方米的ＭＡＬＬ。與此同時(shí)，這股造ＭＡＬＬ之風(fēng)由南吹到北，華南ＭＡＬＬ副總黃海濤私下統(tǒng)計(jì)，目前，有２００多個(gè)面積在１０萬(wàn)平方米、動(dòng)輒數(shù)十億的資金投入的ＭＡＬＬ項(xiàng)目正在全國(guó)范圍內(nèi)上馬。
　　對(duì)于第二輪造ＭＡＬＬ高潮，曾經(jīng)締造天河城輝煌的歐小衛(wèi)認(rèn)為，不能簡(jiǎn)單地斥之為“盲目跟風(fēng)”。第一，其是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，是珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)育和民生水平達(dá)到一定階段的產(chǎn)物。第二，它是房地產(chǎn)業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的利益驅(qū)動(dòng)行為。房地產(chǎn)目前已進(jìn)入微利時(shí)代，不少房地產(chǎn)做成了“房地慘”，新的利潤(rùn)源在哪里？地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)還剩下商用物業(yè)這一塊蛋糕。

　　投資風(fēng)險(xiǎn)
　　而曾先后搗騰過(guò)珠三角眾多ＭＡＬＬ項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)策劃人周穎舟認(rèn)為，目前關(guān)鍵的問(wèn)題是，民營(yíng)資本同樣對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)嚴(yán)重不足，對(duì)ＭＡＬＬ的復(fù)雜性和困難度認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足。很多地產(chǎn)商完全是利益驅(qū)動(dòng)，持一種短期投機(jī)心態(tài)，他們遠(yuǎn)沒(méi)有意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的區(qū)別是：不能進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。而一個(gè)ＭＡＬＬ的設(shè)計(jì)牽涉到４萬(wàn)個(gè)零部件，生命周期很長(zhǎng)，關(guān)鍵是你能等多久，能熬多久？

　　萬(wàn)達(dá)危機(jī)
　　在目前的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界，大連萬(wàn)達(dá)因其獨(dú)創(chuàng)的捆綁營(yíng)銷(xiāo)模式備受業(yè)界關(guān)注，也引來(lái)眾多民間投資者蠢蠢欲動(dòng)。但危機(jī)亦無(wú)處不在———大連萬(wàn)達(dá)目前迅速布局的多個(gè)項(xiàng)目其實(shí)都處于賣(mài)想象空間的階段，實(shí)際操作中存在很多沖突未有解決，且能否經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)還有待時(shí)日考證。而在這個(gè)過(guò)程中，只要有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，可能導(dǎo)致整個(gè)萬(wàn)達(dá)系在銷(xiāo)售市場(chǎng)的全盤(pán)崩潰。
　　當(dāng)然，作為商業(yè)地產(chǎn)的勇敢探索者，長(zhǎng)春流血事件不過(guò)是萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)征路上的一個(gè)小插曲。但革命尚未成功，同志還需努力。我們期待在這番造ＭＡＬＬ的麥田里，大連萬(wàn)達(dá)能早日找到破解商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)死穴的良方！