除了我的公司，世界上再也找不到這樣全球化的購物中心�！蔽魈铮ǎ祝澹螅簦妫椋澹欤洌┛毓晒镜闹飨ヌm克·羅伊（Ｆｒａｎｋ Ｌｏｗｙ）說。這家公司被認為是過去四十年澳大利亞表現(xiàn)最好的企業(yè)。羅伊先生的話可能有吹噓的成分，但即使他夸口自己是這一領(lǐng)域惟一世界性的領(lǐng)先者也并不為過。在澳大利亞，70％居民的住所離西田（Ｗｅｓｔｆｉｅｌｄ）的分店只需要不到半個小時的路程，而在英國、新西蘭、美國，這家公司像麥當勞一樣開分店。

　　西田在全世界擁有108家購物中心，并且利潤保持著兩位數(shù)的增長速度。在美國，經(jīng)過兩次大膽的收購之后，西田在加州、康涅狄克和馬里蘭州成為最大的購物商場運營者，而在美國則排名第二。也許是擴張速度過快，羅伊先生的行為招致許多批評。在英國，媒體披露他的生意與一位上議院議員關(guān)系密切，而此人是首相布萊爾在網(wǎng)球場上的親密戰(zhàn)友。雖然羅伊的大膽舉動和神秘關(guān)系也許有助于他的商業(yè)成功，但應該看到更主要的原因是他的融資模式。

　　現(xiàn)已成為澳大利亞排名第二的富人和全球產(chǎn)業(yè)界的大亨的羅伊先生并不是那種“神奇小子”。1930年，他出生于一個猶太人的家庭，家族中只有30人在納粹的大屠殺中幸免，他的童年是在逃亡中度過的。在布達佩斯，他從垃圾中覓食，以此養(yǎng)活自己的母親。夜晚，槍炮聲和橫陳在街頭的猶太人的呻吟讓他難以入睡。那些日子里，他從不敢背靠著門坐著。他說缺乏安全感是他性格中最主要的特征，并且在今天的商業(yè)運作中時有體現(xiàn)。

　　當然缺乏安全感只是一部分。在二次大戰(zhàn)之后，他參加了以色列的獨立戰(zhàn)爭，在戰(zhàn)斗中他明白同志友愛可以戰(zhàn)勝不安全感，讓一個罪人變成戰(zhàn)士�！耙粋�人年輕的時候面臨危機可以鍛煉技巧�！绷_伊說，而這些技巧如今用在經(jīng)營公司上似乎得心應手。

　　1952年來到澳大利亞以后，他經(jīng)營過一家熟食店，瞄準的是中歐移民的口味。隨后他開始購買悉尼西部一些閑置的農(nóng)田作為不動產(chǎn)——西田因此得名——然后很快搬到更好的地段。不久羅伊就對美國著了迷，這主要是美國的購物者對購物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ）這一零售商業(yè)的新概念十分追捧，他估計澳大利亞與美國也應該大同小異，所以引入這一概念并得以發(fā)家。

　　很久以后他才明白購物中心的收入流是由兩部分組成的。一部分來自于貨物所有者的租金，這部分風險較小，也是譬如領(lǐng)退休金者這樣的投資者的理想投資方式；另一部分來自于中心的建設(shè)和管理，這一部分不太穩(wěn)定，可以吸引完全不同類型的投資人參與其中。投資理論表明向資本市場分別提供這兩種不同的收入流可以降低為這樣一個購物中心融資的總成本。一言以蔽之，這種成本上的優(yōu)勢是西田得以在競爭中獨樹一幟的關(guān)鍵。

　　它是這樣運作的：這些購物中心本身為澳大利亞股票市場上的幾只基金所擁有，分別含有澳大利亞、美國和歐洲的資產(chǎn)，這幾家向羅伊先生旗下的西田控股公司（它也是幾家基金之一）支付管理費用。這其實就是共同式基金的運作要領(lǐng)，投資人可以“購買”基金和管理者，或者兩者兼顧。

　　在某種程度上，西田確實忠實于購物中心這種模式，領(lǐng)退休金者或是類似的投資人買入基金用于建設(shè)購物中心，而基金可以支付西田用來管理商場的費用。在投資人看來，這種在商業(yè)上的一分為二（也包括資產(chǎn)負債表）可能是天才的獨出心裁，但又會讓人深以為慮，這一切就看你面對什么樣的人了。

　　澳大利亞的投資人對于羅伊十分了解，他們喜歡這種模式并且投資熱情高漲，但美國的投資人則顧慮重重。在羅伊殷切相邀但收效甚微之后，去年美國的基金已被他從計劃中取消。

　　美國投資人的冷淡是因為他們在1980年投資于地產(chǎn)投資基金ＲＥＩＴｓ深受其害后的過度反應。這個基金當時也被稱作是“外部管理”，與西田類似。在那時，一些外部管理人通過過度收費和注入不良資產(chǎn)侵吞ＲＥＩＴｓ的收益，導致ＲＥＩＴｓ慘淡經(jīng)營。從那時起，美國投資人認定財產(chǎn)基金的所有者和管理者應該是一方，并認為這才是防止利益沖突的惟一途徑。

　　羅伊和他的三個兒子共同經(jīng)營著西田，他們認識到要持續(xù)擴張必須走出澳大利亞的狹小市場去打動華爾街。他們對此深信不疑，畢竟不像1980年的ＲＥＩＴｓ，西田的基金表現(xiàn)算得上是傲視同儕。而且不像ＲＥＩＴｓ是由私人持有的公司操縱，所有的基金和管理人員都被列出，這使經(jīng)營過程完全透明，并且如果投資人有需要的話，給了他們套利機會。比如投資人如果認為管理公司從基金中獲益的話它可以買入前者的股份，拋出后者。

　　許多澳大利亞人認為美國的投資人最終會學會信任羅伊先生，當然這種說法里帶有一點民族自豪感。但如果能把從美國舶來的理念——購物中心——加一點改進后再出口給美國，總歸是一件讓人高興的事。