多種資本參與角力，２００３年造ＭＡＬＬ運(yùn)動(dòng)繼續(xù)火爆
　　五問(wèn)華南造ＭＡＬＬ熱

　　沙場(chǎng)征戰(zhàn)，華南造ＭＡＬＬ運(yùn)動(dòng)的陣營(yíng)為何愈拼愈大、賭注越押越巨？
　　奮斗經(jīng)年，ＭＡＬＬ那散發(fā)著誘人芬芳的利潤(rùn)源泉究竟在哪里？
　　痛定思痛，眾多造ＭＡＬＬ的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？
　　時(shí)間行進(jìn)到２００３年，華南造ＭＡＬＬ市場(chǎng)依然波譎云詭！而繼成功舉辦以“新銳力量”、“本土商業(yè)之蛻變”為主題的零售沙龍之后，第三期廣東商業(yè)高層零售沙龍前日在本報(bào)四樓如期舉行。這次的主題是————“華南造ＭＡＬＬ之爭(zhēng)霸”。在會(huì)上，華南眾多造ＭＡＬＬ的先行者和實(shí)踐者縱橫捭闔，為我們撥開(kāi)云霧，昭示前行的路。
　　沙龍主持　　本報(bào)記者　金杜

　　珠三角ＭＡＬＬ市場(chǎng)會(huì)否熱得過(guò)度？
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　　主持人：２００２年，業(yè)界有兩句流行語(yǔ)：一是“你造ＭＡＬＬ了嗎？”、二是“摩爾（即ＭＡＬＬ）是個(gè)筐，什么都往里裝”。從這兩句流行語(yǔ)中可以昭示華南造ＭＡＬＬ市場(chǎng)的現(xiàn)狀和混亂，即多種資本角力ＭＡＬＬ市場(chǎng)，同時(shí)，很多不明就里的商家也城頭變幻大王旗，紛紛改名叫ＭＡＬＬ。ＭＡＬＬ成了繼“物流”之后另一個(gè)虛火上升的詞匯。如此下去，２００３年，珠三角ＭＡＬＬ市場(chǎng)會(huì)否虛火過(guò)度？
　　沙振權(quán)：ＭＡＬＬ在中國(guó)，沒(méi)有經(jīng)歷一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，而是被各種外來(lái)資本和經(jīng)營(yíng)方式多方滲透，在市場(chǎng)還未成熟的時(shí)候，促成了一個(gè)ＭＡＬＬ的蛙跳過(guò)程。而現(xiàn)在談ＭＡＬＬ是否虛火過(guò)度，要看它是否具備社會(huì)性和技術(shù)性?xún)纱笠蛩�。社�?huì)性如交通、停車(chē)場(chǎng)等；在技術(shù)性方面，有些零部件可以本土化，有些則不可以調(diào)整。
　　周穎舟：我搞商業(yè)物業(yè)已經(jīng)１１年了，包括合作擬建中旅、中泰等１１個(gè)項(xiàng)目，這么多年的造ＭＡＬＬ經(jīng)歷讓我感覺(jué)膽子越來(lái)越小。如單純拉造要承受的空調(diào)費(fèi)來(lái)算，２０元每平方米／月，一個(gè)７０萬(wàn)平方米的ＭＡＬＬ僅空調(diào)費(fèi)月均就需１４００萬(wàn)元。另外，目前造ＭＡＬＬ是否存在泡沫，要警覺(jué)一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理與數(shù)字和消費(fèi)力不統(tǒng)一的問(wèn)題，ＭＡＬＬ數(shù)量及前途將由市場(chǎng)決定。
　　陳維民：一個(gè)大型ＭＡＬＬ至少要建設(shè)１０年，而且大型ＭＡＬＬ是現(xiàn)代化城市的基本設(shè)施，是一個(gè)城市規(guī)劃必不可少的一部分。至于ＭＡＬＬ市場(chǎng)現(xiàn)在是否有虛火，我覺(jué)得小的區(qū)域型ＭＡＬＬ還未出現(xiàn)虛火過(guò)度（由于它機(jī)動(dòng)性強(qiáng)），但大型ＭＡＬＬ上馬太多，則發(fā)展要注意。
　　梁晶晶：造ＭＡＬＬ只要是建立在消費(fèi)者基本需求基礎(chǔ)上就永遠(yuǎn)不嫌多。

　　地產(chǎn)商、零售商角色轉(zhuǎn)換？
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　　主持人：２００２年，珠三角許多明星商企背后都有地產(chǎn)商的背影，商業(yè)和地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了泛商業(yè)時(shí)代和泛地產(chǎn)時(shí)代。此外，我們也看到，地產(chǎn)商與零售商的角色沖突———追逐厚利和微利，著眼短期和長(zhǎng)期，操作外行和專(zhuān)業(yè)，導(dǎo)致了第一代購(gòu)物中心許多先天殘疾的陰影。究竟地產(chǎn)商與零售商之間應(yīng)該如何相處？　　
　　陳維民：ＭＡＬＬ的發(fā)展熱是房地產(chǎn)商發(fā)動(dòng)的。之所以是由房地產(chǎn)商發(fā)動(dòng)的是因?yàn)椋旱谝�，開(kāi)發(fā)好的商業(yè)房產(chǎn)會(huì)比住宅房有更優(yōu)厚的回報(bào)；第二，純住宅房項(xiàng)目要掙大錢(qián)很難，必須擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模依靠附屬的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)盈利的不足；第三，當(dāng)超大的商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)它必須有比大型超市更大的體容，更新的形式，而ＭＡＬＬ就成了當(dāng)然的選擇。
　　周文勝：首先要看到，購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。與住宅、別墅、度假村等相比，購(gòu)物中心的技術(shù)、資金密集特點(diǎn)更突出；與資金、技術(shù)高度同樣密集的寫(xiě)字樓相比，購(gòu)物中心的功能性更復(fù)雜，一方面要考慮前期的規(guī)劃。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)主體必須是有實(shí)力的，并且是專(zhuān)攻商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商。目前，地產(chǎn)是造ＭＡＬＬ的中心，是主力軍。如深圳地產(chǎn)界介入商業(yè)較為主動(dòng)，這給ＭＡＬＬ的發(fā)展帶來(lái)更大的空間，也更有利于資源整合，國(guó)際化更明顯。另外，專(zhuān)業(yè)性的商業(yè)管理公司逐步介入市場(chǎng)，前景也較為樂(lè)觀。
　　周穎舟：零售商做ＭＡＬＬ成功率不高，而地產(chǎn)商又有做住宅、做寫(xiě)字樓、還有是做酒店的，但專(zhuān)業(yè)的做商鋪的地產(chǎn)商很少。ＭＡＬＬ關(guān)鍵在于這一行業(yè)對(duì)資金要求很高，而且具備經(jīng)營(yíng)的理念。目前，以“地產(chǎn)＋商業(yè)”滾動(dòng)的資本方式很流行。地產(chǎn)商自己做商業(yè)，關(guān)鍵是要做到心中有數(shù)；同樣，商企輕易涉足地產(chǎn)搞不好也要交學(xué)費(fèi)。

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　　主持人：長(zhǎng)期以來(lái)，華南眾多ＭＡＬＬ一直在“一賣(mài)就死，一租就亂”中游走鋼絲：由于投資巨大，更多的ＭＡＬＬ建設(shè)者習(xí)慣在初期就想方設(shè)法將其產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，以回籠資金并獲取地產(chǎn)利潤(rùn)（此舉將為未來(lái)ＭＡＬＬ經(jīng)營(yíng)留下隱患并背負(fù)沉重的成本包袱）。但若不采用此舉，建設(shè)ＭＡＬＬ的龐大資金從何而來(lái)？
　　劉建華：賣(mài)不賣(mài)不是絕對(duì)，因?yàn)樵欤停粒蹋痰幕貓?bào)期很漫長(zhǎng)。當(dāng)年天貿(mào)以８·４億元人民幣的股本金，向外舉債９０００萬(wàn)美元，首期建成了總造價(jià)達(dá)１２億元的天河城廣場(chǎng)，并于１９９６年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，到目前為止才還完外債，可見(jiàn)造ＭＡＬＬ資金對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力很大。應(yīng)該說(shuō)，購(gòu)物中心的初始回報(bào)，可能并非來(lái)自零售，而是通過(guò)成功的包裝，使周邊地塊隨之升值，從中獲利。而如果單純地把購(gòu)物中心作為商業(yè)項(xiàng)目來(lái)操作，靠租金來(lái)過(guò)活，就會(huì)做得很辛苦，租金定高了不好，定低了回不了本，陷入兩難境地。
　　岑　凱：中華廣場(chǎng)目前進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，但在發(fā)展之初，發(fā)展商并沒(méi)有直接參與管理。我個(gè)人覺(jué)得，購(gòu)物中心要成功取決于三個(gè)要素：市場(chǎng)、資金、人才，三者缺一不可。
　　劉曉斌：一個(gè)成功的ＭＡＬＬ要經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，關(guān)鍵看其定位、心態(tài)和品牌。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者不是房東，房東只要賣(mài)出場(chǎng)地就可以收到租金，而不會(huì)特別考慮承租者的經(jīng)營(yíng)狀況，但購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者，不但要考慮各零售商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還要隨時(shí)指導(dǎo)零售商如何開(kāi)創(chuàng)業(yè)務(wù)，因?yàn)椋停粒蹋汤锏拿總�(gè)廠商的經(jīng)營(yíng)績(jī)效關(guān)系到ＭＡＬＬ整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的“利益共同體”。
　　陳承輝：在我看來(lái)，造ＭＡＬＬ能否成功，關(guān)鍵看發(fā)展商的心態(tài)如何，如果是急功近利賺快錢(qián)的心態(tài)就不要入此行�！�

　　誰(shuí)是廣州市第一商業(yè)圈？
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　　主持人：去年，隨著廣州新城市中軸線規(guī)劃面世以及沉寂多年的正佳廣場(chǎng)復(fù)工，天河商業(yè)中心的檔次和輻射力大大提升，業(yè)界認(rèn)為，這一商圈可能會(huì)趕超“北京路”，成為廣州第一商圈。而與此同時(shí)，以“國(guó)際旺地物業(yè)”為主題的光明廣場(chǎng)去年歲末伴隨著北京路新一輪的變臉殺出，究竟誰(shuí)將成為名副其實(shí)的廣州市第一商業(yè)圈？
　　陳維民：相對(duì)于政治和文化的中心，廣州最有可能成為商業(yè)中心。廣州社會(huì)零售總額很高，但到目前為止，廣東一直缺乏一個(gè)輻射能力很強(qiáng)的第一商圈。至于天河能否成為廣州第一商圈，取決于這個(gè)商圈組成者能否互相體恤惜配合，以提升整個(gè)商圈的整體品位。要構(gòu)筑一個(gè)天河大商圈，除了組成者功能互補(bǔ)，還有政府的商業(yè)規(guī)劃。
　　周穎舟：誰(shuí)將在新一輪城市商圈的斗法中取勝？我個(gè)人認(rèn)為，除了考察該商圈交通地理、各種商業(yè)綜合配套指標(biāo)外，還取決于它是否具有商業(yè)歷史的文化底蘊(yùn)。而長(zhǎng)期以來(lái)，北京路素有“嶺南第一街”之稱(chēng)，是廣州千年商埠的象征，這一點(diǎn)很關(guān)鍵。因?yàn)槭裁炊伎梢詮?fù)制，除了歷史和文化。

　　誰(shuí)掌握最優(yōu)越的地理位置？
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　　主持人：ＭＡＬＬ進(jìn)入中國(guó)有了一番特殊的演繹，那就是原來(lái)身處郊區(qū)的ＭＡＬＬ一窩蜂都跑到城里來(lái)了，形成所謂中國(guó)特色的ＭＡＬＬ。如何看待都市ＭＡＬＬ和郊區(qū)ＭＡＬＬ的生存狀況？
　　沙振權(quán)：這涉及到一個(gè)零售的本土化問(wèn)題。盡管在國(guó)外，ＭＡＬＬ都建在郊外，但在中國(guó)，我認(rèn)為目前郊區(qū)ＭＡＬＬ發(fā)展要十分的小心，它需要很大因素比如空間、交通的支持，而廣東的地級(jí)市到２００５年才能全部通車(chē)；都市型ＭＡＬＬ也有一個(gè)城市商業(yè)資源的整合利用問(wèn)題，至于社區(qū)型ＭＡＬＬ，受到地鐵等多方面因素刺激，將有很大的空間存在。
　　陳維民：一個(gè)成功的ＭＡＬＬ要具備投資主體、資金、品牌、管理及優(yōu)秀的地理位置，尤其是后者。資金、品牌都不是問(wèn)題，但地點(diǎn)是不能復(fù)制的，地方前景好壞是社會(huì)發(fā)展導(dǎo)致的結(jié)果，它超脫了任何人左右的范圍�，F(xiàn)在珠三角普遍現(xiàn)象是：好地點(diǎn)都在本土化商家手里，外商要得到市場(chǎng)，就必須和本土商家合作進(jìn)行整合。
　　黃海濤：不能僅以零售額來(lái)判定一個(gè)ＭＡＬＬ的前景。如華南ＭＡＬＬ成本較廣州深圳低很多（地價(jià)），另外，萬(wàn)江地理位置居中，且與廣州深圳基本融合，可以輻射影響珠三角地區(qū)，兼顧了社區(qū)型ＭＡＬＬ和市區(qū)型ＭＡＬＬ的特性。珠三角的消費(fèi)潛力巨大，華南ＭＡＬＬ要做的關(guān)鍵是如何挖掘特色激發(fā)市場(chǎng)潛力。而華南ＭＡＬＬ的定位目前是主題型購(gòu)物公園，以水鄉(xiāng)特色突出旅游、文化等主題功能。
　　南方都市報(bào)記者　金杜　實(shí)習(xí)生　張杰