商業(yè)地產(chǎn)精英再聚本報零售沙龍，“零售”“地產(chǎn)”激情碰撞
拷問華南ＭＡＬＬ運動
前言
時間行進至２００３年，華南眾多的造ＭＡＬＬ者依然在這個“遲早理論”中冥思苦想———
“鳥兒起得太早沒食吃，因為天太黑，找不準前進的方向；而鳥兒起得太遲依然吃不飽，因為麥田里覓食的鳥兒太多了�！保玻埃埃材�，抵擋不住造ＭＡＬＬ的誘惑，華南各路商業(yè)諸侯操持著不同的利器開始在華南跑馬圈地，一場以ＭＡＬＬ為競爭主力的商業(yè)時代正呼嘯而來。
但你的ＭＡＬＬ究竟是只早到的鳥還是只遲到的鳥？早到的鳥兒是否找到了芬芳的利潤源泉？２００３年，華南造ＭＡＬＬ麥田里依然懸念叢生。本周三，本報以“華南ＭＡＬＬ之爭霸”為主題的零售沙龍熱鬧爆棚，但毋庸置疑，諸多造ＭＡＬＬ懸念亦如達摩克利斯利劍，始終高懸于所有加入游戲的華南造ＭＡＬＬ人之上。
各路人馬爭相造ＭＡＬＬ
資本逐利而來。
２００２年，ＭＡＬＬ漸成為一種新的投資風(fēng)向。扳指數(shù)數(shù)，在廣州，英資太古集團投資建設(shè)的太古匯——廣州報業(yè)文化廣場已正式啟動，而另一規(guī)劃面積達２９萬平方米的正佳廣場也于去夏復(fù)工。此外，高盛集團亦在廣州黃村密謀奧林匹克購物中心。在深圳，城市新貴華僑城銅鑼灣廣場大ＭＡＬＬ開張，中信新城市廣場、深圳中心區(qū)購物中心等項目都分別上馬。另外，不容忽視的是，斥資３０億的國內(nèi)首個超大型主題式購物公園——“華南ＭＡＬＬ”亦于歲末在東莞萬江進入招商。
在珠三角造ＭＡＬＬ的麥田里，如今可謂是英雄豪杰輩出。首先，是以“華潤”為代表的上市公司裹挾著雄厚的資本勢力呼嘯而來；接著，以“銅鑼灣”、“華南ＭＬＬ”為代表的民營資本以靈活獨到的營銷方式突圍而出。此外，以“中信”為代表的國資毫不示弱，以綜合資源優(yōu)勢斜插過來。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來三年，珠三角將誕生１５個面積１０萬—６０萬平方米的ＭＡＬＬ。與此同時，這股造ＭＡＬＬ之風(fēng)由南吹到北，“華南ＭＡＬＬ”副總黃海濤私下統(tǒng)計，目前，有２００多個面積在１０萬平方米、動輒數(shù)十億的資金投入的ＭＡＬＬ項目正在全國范圍內(nèi)上馬。
對于珠三角掀起的第二輪造ＭＡＬＬ高潮，曾經(jīng)締造天河城輝煌的歐小衛(wèi)認為，不能簡單地斥之為“盲目跟風(fēng)”。第一，這是時代發(fā)展的產(chǎn)物，是珠三角經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)育和民生水平達到一定階段的產(chǎn)物。第二，它是房地產(chǎn)業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的利益驅(qū)動行為。房地產(chǎn)目前已進入微利時代，不少房地產(chǎn)做成了“房地慘”，新的利潤源在哪里？地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)還剩下商用物業(yè)這一塊蛋糕。
造ＭＡＬＬ者多為民企
而稍加分析，與北京、上海造ＭＡＬＬ形式迥然不同的是，華南的造ＭＡＬＬ大軍主要由民營擔綱。
毋庸置疑，盡管有“華潤”、“中信”這樣有著諸多背景的資金實力派加入，但華南造ＭＡＬＬ麥田里早到的鳥兒幾乎全是民營資本。對此，黃海濤認為，這與民營資本在珠三角多年的資金積淀和文化根基有著密切關(guān)系。黃道，目前，東莞有１８００億人民幣存款，這還不包括眾多的證券、基金投資。加之國家政策對商業(yè)領(lǐng)域的逐漸放開，ＭＡＬＬ運動的大門從此洞開。如今，ＭＡＬＬ已成為珠三角私人資本最高的投資寶典。
確實，ＭＡＬＬ的遠期盈利實在太過誘人。在日本，“摩爾”的店鋪數(shù)僅占１％，但它們卻創(chuàng)造了全國３５００億美元零售總額的大部分。在美國，“摩爾”目前已經(jīng)占有５０％以上的零售銷售額，２０００年的營業(yè)額已達１萬億美元，一家“摩爾”的有效商圈是數(shù)百公里。而在中國以省會城市為中心的２００公里范圍內(nèi)的人口數(shù)以千萬計，商業(yè)前景十分誘人。故此，曾先后“搗騰”過珠三角眾多ＭＡＬＬ項目的專業(yè)策劃人周穎舟認為，目前珠三角造ＭＡＬＬ的數(shù)量遠不止媒體公布的數(shù)目。他道，在東莞，隨處可見地產(chǎn)商拿著一塊圖紙豪放地說，我要造一個７０萬、８０萬平方米的ＭＡＬＬ。
周穎舟分析認為，民營資本對造ＭＡＬＬ風(fēng)向感悟嗅覺最敏銳，這與其從商的天性息息有關(guān)。但目前關(guān)鍵的問題是，民營資本同樣對風(fēng)險嚴重認識不足，對ＭＡＬＬ的復(fù)雜性和困難度認識嚴重不足。很多地產(chǎn)商完全是利益驅(qū)動，持一種短期投機心態(tài)，他們遠沒有意識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的區(qū)別是：不能進行滾動開發(fā)。而一個ＭＡＬＬ的設(shè)計牽涉到眾多環(huán)節(jié)，生命周期很長，關(guān)鍵是你能等多久，能熬多久。
造ＭＡＬＬ熱種下隱憂
盡管各路ＭＡＬＬ諸侯熱情高漲，以至都市報舉辦的“華南ＭＡＬＬ之爭霸”的零售沙龍爆棚，而毋庸置疑，諸多造ＭＡＬＬ懸念亦如達摩克利斯利劍，始終高懸于所有加入游戲的華南造ＭＡＬＬ人之上。
首先，“ＭＡＬＬ”的興建無疑是一場豪華的資本大餐，一個項目所需的資本動輒十幾億甚至幾十億上百億。無怪乎，記者一聽到“ＭＡＬＬ”的第一反應(yīng)，就是你的錢從何來？隨便舉例，號稱“中國第一ＭＡＬＬ”正大廣場去年７月開業(yè)只啟動了３０％左右功能，以至傳出不得不出讓其股權(quán)以保證其資金鏈條正常運轉(zhuǎn)的傳言。而在廣州，號稱廣州最大的ＭＡＬＬ的正佳廣場，正是因為資金不到位導(dǎo)致遲遲不能動工，而且一拖就拖了近１０年，直到去年由大鵬接盤，才正式啟動該項目。而對于目前廣州興起的新一輪造ＭＡＬＬ熱潮，廣東天貿(mào)集團股份有限公司副總裁楊軍艇一針見血地指出，開發(fā)ＭＡＬＬ最根本是要有錢。換言之，沒有資金實力在背后撐腰，ＭＡＬＬ將很難支撐下去。據(jù)悉，迄今保持日均客流量１８—２０萬人次、高峰期６５萬人次紀錄的天河城，直到去年才徹底還完外債。
此外，還有許多待解的懸念橫在華南眾多造ＭＡＬＬ人的心中。首先，２００３年，珠三角ＭＡＬＬ市場會否虛火過度？其次，華南造ＭＡＬＬ的投資回報源和盈利模式在哪里？其三，珠三角地產(chǎn)商或主動或被動介入商業(yè)的這兩種態(tài)勢會令２００３年ＭＡＬＬ市場有著怎樣的不同面孔？其四，ＭＡＬＬ的經(jīng)營管理模式（只租不售、分鋪出售、自己經(jīng)營、聘請專業(yè)管理公司）中國之路將走向何方？
投資者實力待考驗
毋庸置疑，ＭＡＬＬ產(chǎn)業(yè)漫長的回報期亦將充分考驗投資商的智慧和資金耐力。
綜觀各國的ＭＡＬＬ建設(shè)發(fā)展道路：大都是投資商資金全額投入，發(fā)展商精心設(shè)計全力開發(fā)，最后交由專業(yè)公司經(jīng)營管理。而到目前為止，中國的ＭＡＬＬ建設(shè)仍是摸著石頭過河，由于投資額巨大，ＭＡＬＬ建成之后涉及的管理運營在國內(nèi)尚無成功的經(jīng)驗可供借鑒。更多的ＭＡＬＬ建設(shè)被視之為房地產(chǎn)開發(fā)行為，建設(shè)初期就想方設(shè)法將其產(chǎn)權(quán)銷售，以回籠資金并獲取地產(chǎn)利潤（此舉將為未來ＭＡＬＬ經(jīng)營留下隱患并背負沉重的成本包袱）。但若不采用此舉，開發(fā)建設(shè)ＭＡＬＬＬ的龐大資金投入，目前沒有哪家國內(nèi)“摩爾”建設(shè)者能承受得起。
回顧華南第一輪造ＭＡＬＬ史，歐小衛(wèi)用六個字做出詮釋：信心、耐心、精心。而對于記者提出的諸多懸念，華南理工大學(xué)的沙正權(quán)教授認為，華南ＭＡＬＬ運動還處于正在進行時，遠沒有到做總結(jié)的時候�！坝幸磺�觀眾，就有一千個哈姆雷特”，各種資本導(dǎo)入ＭＡＬＬ市場，導(dǎo)致有多種版本的ＭＡＬＬ。ＭＡＬＬ真正意義上的進入中國，究竟是迄今為止一場具有顛覆意義的革命，還是又將成為國際、國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境下的又一個美麗的泡沫、一個資本秀？一切還是留待時間做回答吧�！”緢笥浾摺〗鸲�
華南摩爾排行榜
排名 地址 名稱 面積（萬平方米）
１ 東莞 華南ＭＡＬＬ �。叮�
�。病 V州 天河正佳商業(yè)廣場 ３７·６
�。场 V州 奧林匹克超級購物中心 ３５
�。础 ∩钲凇∩钲谥行膮^(qū)購物中心 �。常�
�。怠 V州 香港太古集團———廣州報業(yè)文化廣場 １８
�。丁 ∩钲凇q寶購物中心 １８
�。贰 ∩钲凇∪A潤新城Ｍａｌｌ �。保�
�。浮 ∩钲凇∥鬣l(xiāng)鎮(zhèn)寶安鳳凰城購物中心 １３
�。ㄗⅲ杭磳㈤_業(yè)和待建）
■華南第一ＭＡＬＬ
東莞政府力扶“華南ＭＡＬＬ”
“華南ＭＡＬＬ”目前是華南地區(qū)最大的ＭＡＬＬ，據(jù)相關(guān)媒體報道，該項目得到了東莞市和萬江區(qū)兩級黨政部門全力支持，專門成立了華南ＭＡＬＬ領(lǐng)導(dǎo)小組，項目審批、報建、資金配套、整體規(guī)劃都歸這個小組管。正在修建中的萬江區(qū)公共汽車總站、物流中心、花卉博覽中心、建筑裝飾材料商貿(mào)中心等都是通過這個小組而進行的配套項目；資金方面，相對應(yīng)于三元盈暉（該公司是號稱華南ＭＡＬＬ的投資商）的２５億元投資，華南ＭＡＬＬ所在的萬江區(qū)將投資大約４０億元、東莞市大約投資５００億元進行區(qū)市輔助投資，華南ＭＡＬＬ的周邊環(huán)境、配套設(shè)施應(yīng)有盡有，三元盈暉全力搞好內(nèi)部管理就可以了�！�
