當(dāng)萬達(dá)集團(tuán)明確口號(hào)并且以地產(chǎn)領(lǐng)軍的姿態(tài)提出發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的主業(yè)道路時(shí)，也給全國房地產(chǎn)界提出了新的課題——搞了多年的住宅建設(shè)，正著力于人居住家的空間環(huán)境研究，總結(jié)著技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)眼于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營思路上，概念和方法該有諸多的不同。尤其對(duì)于著手全國的購物中心開發(fā)，不再是簡單的搞點(diǎn)住宅區(qū)底商“公建”來出售，而完全是以一種大型商業(yè)地產(chǎn)模式搞開發(fā)。這和住宅區(qū)開發(fā)的區(qū)別絕對(duì)不止在技術(shù)上，更要理解其在經(jīng)營思路層面上和適應(yīng)結(jié)構(gòu)搭建上的不同。

　　商業(yè)地產(chǎn)造新城

　　不少開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)起初的理解是以具有帶動(dòng)性商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目造成周邊住宅和商業(yè)物業(yè)的銷售，帶動(dòng)性商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目作為主要出售物業(yè)的配套。這就類似于在社區(qū)開發(fā)中，可以建起商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，做足社區(qū)配套，使開發(fā)的社區(qū)有了更多的生機(jī)和吸引力。
　　但是，對(duì)這方面的理解還應(yīng)該加以深化。開發(fā)商搞開發(fā)，其實(shí)是在進(jìn)行城市區(qū)域建設(shè)。城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動(dòng)因的。比如城市新區(qū)的形成，必須具備足夠的行政因素、地理因素、交通因素和就業(yè)因素，否則大規(guī)模新區(qū)難以形成。片面地在一個(gè)因素不足的場所搞住宅開發(fā)，是不能讓住宅銷售有足夠理由的。當(dāng)然，如果是在城市設(shè)施充足的環(huán)境中建設(shè)小規(guī)模的居住區(qū)，盡可以享有已經(jīng)成熟的綜合因素，不用開發(fā)商親自投資于各因素的補(bǔ)充建設(shè)。在這種理論下，構(gòu)建一處購物中心或者商業(yè)區(qū)，就是構(gòu)建了人們生活、居住和就業(yè)的場所，再建設(shè)其它物業(yè)設(shè)施就有了理由。舉個(gè)例子來說，美國沃爾瑪進(jìn)入深圳時(shí)，選中了當(dāng)時(shí)尚不是成熟城區(qū)的香蜜湖——景田地區(qū)（當(dāng)然，這個(gè)選擇也是在與政府的共同商談下做出的），山姆會(huì)員店建成后，該地區(qū)很快被帶動(dòng)發(fā)展成了交通、居住、辦公的成熟城區(qū)。另一個(gè)例子是在深圳的一處尚未做成的地區(qū)——前海地區(qū)。該地區(qū)地域較廣，擁有數(shù)平方公里的范圍，市政和城市內(nèi)容一直未能有效地實(shí)現(xiàn)，發(fā)展商都不敢冒然問進(jìn)。管理者和建設(shè)者提出該地區(qū)的發(fā)展應(yīng)首先發(fā)展依托該地區(qū)港口的現(xiàn)代物流、商貿(mào)業(yè)，在人流、物流、信息流促動(dòng)以后，有了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)基礎(chǔ)，再去發(fā)展綜合的城區(qū)，才能建設(shè)更廣大面積的住宅社區(qū)，畢竟那里是一處數(shù)萬人的城區(qū)。把這個(gè)概念結(jié)合過來，也正說明了開發(fā)商營建購物中心，正是使之成為一個(gè)配套，以造成相關(guān)地域、物業(yè)開發(fā)的順利升值和贏利。開發(fā)購物中心，正是形成了一種生產(chǎn)力，源源不斷。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營地產(chǎn)

　　絕大多數(shù)國內(nèi)地產(chǎn)商還在言項(xiàng)目必稱住宅的時(shí)候，已經(jīng)著眼于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)產(chǎn)生這樣的意識(shí)——把物業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。在這一層意識(shí)繼續(xù)發(fā)掘的思路下，也許開發(fā)商還會(huì)涉及酒店、會(huì)展、體育、道路港口設(shè)施等開發(fā)項(xiàng)目，只要這些項(xiàng)目具有合適的投資回報(bào)。
　　這些項(xiàng)目的開發(fā)不是每個(gè)地產(chǎn)商都力所能及，尤其對(duì)那些中、小地產(chǎn)商而言。對(duì)立志長期發(fā)展的大公司，選擇商業(yè)地產(chǎn)則代表了一種發(fā)展方向。住宅開發(fā)的方式是賣了房子收錢，品牌難以延續(xù)，資產(chǎn)難以增值。而建設(shè)購物中心這樣的商業(yè)物業(yè)，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報(bào)。香港的幾大地產(chǎn)巨頭，無一不是將主要經(jīng)營方向之一用于幾十年來積攢的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此固定資產(chǎn)作為更多商務(wù)機(jī)會(huì)的依據(jù)。如此高額回報(bào)及可作資本運(yùn)營的項(xiàng)目，是住宅開發(fā)永遠(yuǎn)無法達(dá)到的。對(duì)購物中心這樣的開發(fā)項(xiàng)目來說，投資商需要整合物業(yè)開發(fā)商業(yè)經(jīng)營和后期管理三項(xiàng)工作，才能將這樣的商業(yè)物業(yè)在市場中有效地進(jìn)行租售。而開發(fā)商業(yè)物業(yè)，如果僅限于及時(shí)賣出，則有失了長遠(yuǎn)的積累。
　　搞商業(yè)地產(chǎn)，必須進(jìn)行很好的前期策劃定位和后期經(jīng)營管理，才能搞好銷售。必須在策劃中營造好商業(yè)氛圍，創(chuàng)造出現(xiàn)代商業(yè)空間，并能夠通過經(jīng)營管理長期引領(lǐng)商家。因?yàn)�，購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主，往往只是投資者，并不是最終商店的使用收益者，必須通過再次招商、租售商鋪獲利。
商業(yè)地產(chǎn)常用的營銷策略中不同于住宅的有這么幾種：統(tǒng)一招租、售后包租、部分經(jīng)營租賃加部分出售。這就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商先要?jiǎng)?chuàng)造，經(jīng)營出商業(yè)環(huán)境，然后再實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)。深圳南山區(qū)有一處約兩萬平方米的商業(yè)物業(yè)，多年來一直賣不掉，策劃者聯(lián)合當(dāng)?shù)貐^(qū)政府和深圳市電子商會(huì)，利用當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮目瞻�，將該處定位為“深圳西部電子城”，并大張旗鼓地進(jìn)行宣傳。物業(yè)的一至四層被劃分為50-100平方米的商鋪出售，統(tǒng)一按電子商場招租，并留出相當(dāng)部分面積作為電子商會(huì)的辦公室和商鋪經(jīng)營者行業(yè)協(xié)會(huì)的辦公空間，電子城的經(jīng)營由商會(huì)統(tǒng)一支持和管理。一時(shí)間商機(jī)大現(xiàn)，投資商鋪者雀躍爭購，兩萬平方米商店數(shù)周內(nèi)就被一搶而空。該電子城現(xiàn)今仍在很好地經(jīng)營著，投資商鋪者紛紛獲利，其他地區(qū)模仿該項(xiàng)目者甚眾。另一個(gè)例子也是在有著大量空置商鋪的深南山區(qū)，有一棟商住樓竣工了，一萬多平方米的裙樓物業(yè)無人問津，開發(fā)商打出了“東方巴黎服裝城”的旗號(hào)，以類似的手法售、租，結(jié)果也是很快售罄了。這兩個(gè)例子，充分顯示了以強(qiáng)化商業(yè)經(jīng)營促動(dòng)商業(yè)物業(yè)銷售的績效。
　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要改變一種觀念：不能僅僅局限于給自己的物業(yè)公司留下幾間營業(yè)用房或一些廣告位，讓物業(yè)公司通過這些局部的資源賺點(diǎn)錢來貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)收入的不足；物業(yè)公司所管理的全部物業(yè)作為資產(chǎn)，可以通過物業(yè)服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營活動(dòng)，使資產(chǎn)保值和升值。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價(jià)值是靠經(jīng)營體現(xiàn)出來的，例如可以通過促動(dòng)買賣、租賃來升值硬件資產(chǎn)。傳統(tǒng)的物業(yè)公司一定要變革成資產(chǎn)管理公司。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，尤其在搞長期經(jīng)營管理的商業(yè)物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理（資產(chǎn)管理）成為極重要和關(guān)鍵的企業(yè)職能。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)品牌，增強(qiáng)融資能力，擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)，有利于連鎖和跨地區(qū)發(fā)展。
　　發(fā)展購物中心商機(jī)無限，前景廣大。怎么應(yīng)對(duì)未來的發(fā)展？是賣還是租？賣多少，租多少？這決不只是先收錢后收錢的問題，而是能否更有效獲益的問題。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)具備擴(kuò)容空間

　　商業(yè)地產(chǎn)在沒有被結(jié)合地產(chǎn)等行業(yè)整合起來考慮之前，其發(fā)展的軌跡并沒有被放在現(xiàn)在所理解的“商業(yè)地產(chǎn)”概念中。從全國一般城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積情況來看，都存在巨大的擴(kuò)容空間。以大連市為例，據(jù)市商業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，按照發(fā)達(dá)國家城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積應(yīng)為人均1萬平方米，現(xiàn)大連市常住人口160萬，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積尚不足80萬平方米，要達(dá)到同樣的標(biāo)準(zhǔn)至少還需要增加一倍的商業(yè)設(shè)施。中國入世以后，國外零售業(yè)大舉加快入侵的步伐，國內(nèi)商業(yè)亦在競爭中蓬勃發(fā)展。單單沃爾瑪就計(jì)劃在大連開至少四個(gè)超市和一個(gè)會(huì)員店。購物中心作為近年來城鎮(zhèn)居民歡迎和選擇的商業(yè)設(shè)施，在全國正值如火如荼之勢�！癝HOPPING MALL”作為迅猛發(fā)展于美國70年代的商業(yè)業(yè)態(tài)，一開始是起因于市鎮(zhèn)居民汽車購物、集中休閑的假日活動(dòng)場所，并被政府作為新城鎮(zhèn)更新的方式和促進(jìn)器。我們國家現(xiàn)在把這個(gè)概念和方式拿過來，同時(shí)也加入了一些新的內(nèi)容，正好滿足了人們厭惡老式百貨商店，追求一站式規(guī)模消閑的時(shí)代特點(diǎn)。那么，這種業(yè)態(tài)能延續(xù)人們多久的行為需求？是否也如百貨業(yè)一樣有落后于需求的一天？在城鎮(zhèn)生活科技和價(jià)值觀迅疾發(fā)展變化的當(dāng)代和未來，它的變化發(fā)展是否會(huì)更疾，更快！也許隨著未來電子商務(wù)、物流配送、電子化生活方式的日趨普遍，購物中心業(yè)態(tài)會(huì)有老邁的一天。未來的人們將生活在電子購物和漫步情趣街道的方式中，盡享科技和原始人本文明兩個(gè)強(qiáng)烈極端的情感需要。那么，該怎樣在現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)建設(shè)和管理中，制定有充足發(fā)展、增容潛力的建設(shè)思路？如何才能作好結(jié)合短、近、長期的經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略？這是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)巨頭必須思考、無法回避的課題。 　
　 　 　
　 文章來源：新地產(chǎn) 文章作者：董海斌