Mall全稱Shopping Mall，是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，首譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足。（Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典，還有另外一個(gè)新解釋：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體�！蹦枺∕all），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食為一體，成為都市的精華區(qū)。） 　　注：摩爾Shopping Mall不是一般意義上的購物中心Shopping Center，摩爾的面積至少要10萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為Walmart Supercentre，但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合，沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。北京很多商業(yè)項(xiàng)目大打“某Mall”的名號，實(shí)際上在宣傳上造成一定曲解，應(yīng)當(dāng)予以澄清。 　　一、Shopping Mall的萌牙 　　90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃埔、長江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房，隨即形成了有香港特色的購物中心Shopping Center或購物廣場Shopping Plaza。其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、時(shí)代廣場、上海廣場、香港廣場、美羅城、浦東華潤時(shí)代廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場；北京的賽特購物中心、豐聯(lián)廣場、國貿(mào)商城、恒基商城、中糧廣場、新東安廣場、時(shí)代廣場、重慶的大都會廣場等。 　　由于這些香港式購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時(shí)期的購物中心尚稱不上Mall、Shopping Mall。 　　此外純物業(yè)出租型購物中心在香港之所以能經(jīng)營良好，是建立在香港擁有大量不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)、不同特色、不同品牌的連鎖商家的基礎(chǔ)之上的。而當(dāng)時(shí)內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市兩類，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。在些情況下，內(nèi)地許多香港式購物中心曾一度招商困難，商鋪入駐率較低。在內(nèi)地真正經(jīng)營很成功的香港式購物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購物中心的經(jīng)營也正在好轉(zhuǎn)。 　　90年代中期，可以說是國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的萌牙期。 　　二、Shopping Mall的初步形成 　　90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、新瑪特、上海友誼南方商城、港匯廣場、北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積較大、經(jīng)營也較成功的真正的Mall。在這些成功者的引導(dǎo)下，內(nèi)地各個(gè)城市都開始興建各自的購物中心。但內(nèi)地有很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式，導(dǎo)致了這些購物中心變成了小商品市場；而國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)Mall購物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。事實(shí)證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在內(nèi)地也不成功。失敗的例子有杭州的涌金廣場、廣州的中旅商業(yè)城等等，現(xiàn)在廣州中旅商業(yè)城的開發(fā)商也已摒棄了這種傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)理念的經(jīng)營方式，轉(zhuǎn)而采用具有國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)Mall購物中心的經(jīng)營方式�，F(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)而引進(jìn)了北京華聯(lián)百貨和香港百佳超市大賣場等主力店。涌金廣場也引進(jìn)了家樂福、電影城等主力店。 　　90年代末期，此時(shí)是中國大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的啟動期，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上成熟。 　　三、Mall加速發(fā)展的二十一世紀(jì) 　　繼超市、大賣場之后，“Mall購物中心”目前正在掀起我國商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，連鎖Mall購物中心也開始出現(xiàn)。 　　2002年，隨著上海正大廣場、廈門“SM城市廣場”、大連和平廣場、寧波天一廣場、深圳銅羅灣廣場、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的Mall相繼開業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場更堪稱內(nèi)地首家連鎖Mall集團(tuán)，標(biāo)志著內(nèi)地Mall的發(fā)展步入了一個(gè)新的時(shí)期。 　　目前國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達(dá)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專業(yè)的Mall開發(fā)商（菲律賓SM集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國的一些基金協(xié)會等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨、法國歐尚Auchan、臺灣好又多等）都已開始在全國各大城市開發(fā)一批Mall購物中心。其中泰國正大集團(tuán)、大連萬達(dá)、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、深圳銅羅灣廣場、香港新世界集團(tuán)等更計(jì)劃在全國搞連鎖Mall購物中心。 　　在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國外購物中心集團(tuán)“大干快上”的同時(shí)，各地的政府也意識到了建設(shè)購物廣場中心的意義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。北京、上海、大連、深圳、廣州、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等地都在大力發(fā)展Mall購物中心。目前廣州和大連的Mall發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海也在奮起急追，其他城市也開始有計(jì)劃地發(fā)展Mall，包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項(xiàng)目。 　　但北京和上海發(fā)展Mall的策略有所不同。由于北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍），故北京的Mall都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大（20萬至60萬平方米），走的是美國Mall的模式。而上海由于私車擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛住在市區(qū)。故上海的Mall都選址在市區(qū)區(qū)級商圈（如五角場、中山公園等），但規(guī)模較�。�10萬至20萬平方米左右），走的是香港和新加坡Mall的模式。 　　北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬至60萬平方米的Mall，這4家Mall分別為：大地集團(tuán)的大地Mall、春天Mall、西單商場和法國歐尚合作的Mall項(xiàng)目，王府井集團(tuán)的Mall項(xiàng)目。 　　目前國內(nèi)最大的Mall是24萬平方米的上海的正大廣場。在建中較大的Mall有：成都47萬平方米的熊貓萬國商城、廣州37.6萬平方米的正大集團(tuán)天河正佳商業(yè)廣場、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購物中心（總營業(yè)面積40萬平方米）、上海浦東的臺灣好又多集團(tuán)的Mall項(xiàng)目、上海吳中路上26萬平方米的Mall“虹橋商貿(mào)城”、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)“北京Mall”（即大地集團(tuán)的大地Mall，占地549畝，總規(guī)劃建筑面積60萬平方米，一期建筑面積達(dá)31萬平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國慶節(jié)投入運(yùn)營。）北京東北方孫河一帶65萬平方米的春天Mall（春天Mall占地2000畝，建筑面積達(dá)65萬平方米，總投資超過10億美元。已有英國巴科勒投資銀行、美國進(jìn)出口銀行、美國退休基金投資銀行及世界最大的房地產(chǎn)投資公司——美國科爾公司、美國第二大建筑結(jié)構(gòu)公司STAR公司等在美上市公司擬加盟對北京春天Mall進(jìn)行資金及技術(shù)投入。）、30萬平方米王府井集團(tuán)的北京Mall項(xiàng)目。 　　隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，內(nèi)地將逐步迎來Mall的時(shí)代，也許，3、5年后內(nèi)地連鎖商業(yè)銷售額第一名就將落到某家連鎖Mall集團(tuán)的頭上。 　　四、中國大型商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展前景 　　一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整。消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。這種趨勢促成了對大型Mall購物中心的需求不斷增強(qiáng)。另一方面，隨著國內(nèi)Mall的經(jīng)營模式和管理技術(shù)不斷成熟，我國Mall的發(fā)展前途無可限量。內(nèi)地也將逐步迎來Mall的時(shí)代，按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場，集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，Mall的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色，提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。Mall有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費(fèi)方式，引進(jìn)一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。 　　國內(nèi)Mall購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)，還有房地產(chǎn)業(yè)和零售物流業(yè)的溝通對接等問題。 　　五、專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展Mall的爭論 　　在中國發(fā)展購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想，一種認(rèn)為在中國根本不適合發(fā)展購物中心，一種認(rèn)為市場巨大且非常適合。當(dāng)然還有部分專家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。 　　認(rèn)為內(nèi)地非常適合發(fā)展Mall購物中心的專家認(rèn)為，雖然美國的購物中心興起是基于10000美元的人均收入，而我們在思考購物中心發(fā)展的必要性時(shí)，自然很容易聯(lián)想起美國的興趣背景，如果照此觀點(diǎn)，中國的人均收入達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)恐怕要50年。所以在這個(gè)問題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說服能力，以絕對數(shù)字去比較，缺乏令人信服的依據(jù)。而且我們常常把購物與其它產(chǎn)業(yè)割裂開來，而在國外的統(tǒng)計(jì)則是消費(fèi)、休閑、娛樂等等的指標(biāo)值進(jìn)行合計(jì)處理。因此，如果單純看購物的數(shù)字就認(rèn)為國民的消費(fèi)能力存在問題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。要知道，如果把休閑、運(yùn)動等項(xiàng)目涵蓋進(jìn)來的話，其絕對數(shù)字可能要高出許多。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市，應(yīng)該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在由于服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引目的不同的消費(fèi)群體，從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，將極大地刺激人們的購物需求，從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。 　　主張內(nèi)地根本不適合發(fā)展Mall購物中心的專家認(rèn)為，內(nèi)地發(fā)展Mall的機(jī)會尚不成熟，目前還不應(yīng)該建設(shè)Mall。反對建設(shè)Mall的論點(diǎn)主要是：1、內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比美國落后太多，居民的購買力有限。2、內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)Mall的要求。但也有很多商界專家認(rèn)為，內(nèi)地應(yīng)該開始逐步發(fā)展Mall。 　　針對這兩上論點(diǎn)，有相當(dāng)一部分商業(yè)界人士認(rèn)為： 內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。而菲律賓、泰國、馬來西亞的Mall發(fā)展的既多又好，且新的Mall仍在不斷建設(shè)中。曼谷有20多家Mall，其中50萬平方米的西康廣場/施樂廣場（Seacon Square）是亞洲最大的Mall，也是世界排行第五大購物中心。馬來西亞吉隆坡有20多家Mall（有亞洲最大的Midvally Megamall和KLCC陽光廣場）。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大Mall，平均35萬人口擁有1家Mall。其中馬尼拉33萬平方米的SM Megamall是亞洲第3大Mall。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖Mall集團(tuán)：SM PRIME、SM PRIME旗下的SM SUPERMALL有20家Mall，且家家Mall都生意興隆。菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣場都位于Mall內(nèi)，單體建筑的百貨公司、大賣場已極少。印尼雅加達(dá)的Mall也已達(dá)20多家，并且生意火爆。（且東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。） 　　那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大Mall呢？畢竟我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生。（居民除了維護(hù)基本生活之外，更加注重其它開支；從馬斯洛層次需要理論分析，已經(jīng)開始追求較高層次的需要；從注重產(chǎn)品轉(zhuǎn)向注重品牌；時(shí)間觀念增加；工作壓力增大，需要增加適當(dāng)?shù)男蓍e與消遣。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。） 　　上海、北京、廣州等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已開始接近甚至超過了部分東南亞國家，而菲律賓、泰國、馬來西亞、印度尼西亞的Mall購物中心也已紅火了十多年且新的Mall仍在不斷興建中。東南亞各國的Mall數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟(jì)面的影響會更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國大型購物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義�，F(xiàn)在是時(shí)候發(fā)展我們自己的Mall購物中心了，大型的Mall也是城市的標(biāo)志性建筑。 　　內(nèi)地的私車擁有量雖然低，但并不影響我們建設(shè)Mall。因?yàn)檎拗扑杰嚨陌l(fā)展，故香港、新加坡的私車擁有量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國；但憑借著發(fā)達(dá)的地鐵和公交系統(tǒng)，兩地的Mall也都發(fā)展的很成功。不同于歐美的Mall，香港、新加坡的Mall大部分集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家Mall（如新加坡的烏節(jié)路）。只有300萬人口新加坡有20多家Mall（義安城Ngeean City購物中心、濱海廣場Marina Square和新達(dá)城Suntec City Mall均是亞洲最大的購物中心之一），平均15萬人口擁有1家Mall。借鑒香港、新加坡的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)地的部分Mall也可選址在鄰近地鐵站的市中心商圈建設(shè)。 　　所以我們在發(fā)展Mall時(shí)，要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，但不必完全照搬美國Mall的模式。我們更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，尤其是菲律賓SM Supermall集團(tuán)連鎖Mall的成功經(jīng)驗(yàn)（SM Supermall集團(tuán)多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎）。這不僅因?yàn)榉坡少e、馬來西亞、泰國的Mall規(guī)模大、經(jīng)營管理成功，還因?yàn)榉坡少e的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)、泰國的THE MALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成功的“連鎖MALL”經(jīng)營模式。菲律賓的SM SUPERMALL更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的Mall購物中心集團(tuán)。更因?yàn)闁|南亞各國的人均收入、文化習(xí)俗等國情與我國的北京、上海等城市較相似，所以我們在發(fā)展Mall時(shí)，不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。 此外，沒有零售商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商在開發(fā)Mall時(shí)，可考慮以下3種經(jīng)營管理模式： 　　1、尋求外援，聘請專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的Mall。 　　2、與世界上著名的Mall專業(yè)開發(fā)管理公司合資、合作， 引入國外Mall的經(jīng)營管理技術(shù)。 　　3、如若房地產(chǎn)商有意開發(fā)連鎖Mall或多家系列Mall，房地產(chǎn)商也可考慮自行設(shè)立專業(yè)的Mall管理公司統(tǒng)一管理旗下所有的Mall，但必須招募大量高素質(zhì)的Mall管理人才。且Mall管理公司擁有自由經(jīng)營管理權(quán)