投資4億美元的正大廣場尚未開業(yè),虹橋樂園、長峰商城等購物中心 Shopping Mall,又稱"銷品茂")又已動工建設(shè)……購物中心現(xiàn)已成為上海新一輪商業(yè)投資的熱點。據(jù)了解,明確將在今后3年里建成的購物中心,已達近10座,這還不包括規(guī)劃尚未明朗的部分項目。而專家認為,上海購物中心的市場容量,3、5年內(nèi)也就10、20多座。因此,若購物中心的建設(shè)在不長時間里達到甚至超過理論限制,很難說形成的是泡沫還是商機。

保守估計3年建10座

按照各個項目的進度計劃,今年下半年至明年,上海將迎來購物中心開業(yè)的第一輪沖擊波。今年7月18日,正大廣場中的大賣場--蓮花超市將開業(yè),預(yù)計整個購物中心開業(yè)要到今年10月。正大廣場有地下3層和地上10層,總建筑面積達24萬平方米,其中租用面積為12萬平方米。投資正大廣場的正大集團,希望該購物中心開業(yè)前3年每年收入達到4000萬美元,7-10年后收回全部投資。

今年6月底,上海港虹實業(yè)發(fā)展有限公司宣布,將在上海虹橋開發(fā)區(qū)興建亞洲最大的多功能購物中心--虹橋購物樂園,并預(yù)定于今冬明春局部開業(yè)。據(jù)介紹,已經(jīng)全面開工建設(shè)的虹橋購物樂園,坐落于吳中路、虹井路口,項目建筑面積達33萬平方米,總投資金額為15億元人民幣。

在靜安寺,總投資約9億元,面積近9萬平方米的九百城市廣場目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂,正在進行內(nèi)部設(shè)備安裝,該購物中心預(yù)計將于年內(nèi)竣工,明年將正式營業(yè)。
位于中山公園商圈的長峰商城,目前已經(jīng)動工建設(shè),該項目地上有58層,高達239米。按規(guī)劃,其商場部分為地下2層和地上7層,商業(yè)建筑面積為22萬平方米,專賣店門面多達550家,還設(shè)計有8個廳1050座的電影院；此外,長峰商城地下3-4層為停車庫,地上8-12層為會展中心,12-27層為辦公樓,28-58層為酒店。長峰商城總投資16-18億元,預(yù)計于2005年建成,開發(fā)商為民營的上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

此外,據(jù)了解,上海規(guī)劃或籌建中的購物中心還有多家,分別位于浦東龍陽路地鐵站附近、北新涇地區(qū)、南京西路協(xié)和廣場、四川北路等。上海幾家大型商業(yè)零售公司,以及一些外資零售業(yè)巨頭,也在規(guī)劃建設(shè)自己的購物中心。消息靈通人士透露,在上海,甚至有人在規(guī)劃100萬平方米的超大型購物中心！

所以,到2005年,上海的購物中心數(shù)量,10家實在是一個保守的估計。

催生泡沫還是打造商機

開業(yè)在即的正大廣場準備施行一項穿梭巴士計劃:耗資1600多萬元在上海市設(shè)立10條免費巴士線路,再加上正大集團名下易初蓮花原有的10條線路,20條線路的巴士穿梭運送顧客,而這些巴士的起點站,許多就在上海的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū),甚至就在競爭對手的店門口:徐家匯、南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場、淮海中路西藏路、古北新區(qū)家樂福、新客站……尚未開張,顧客爭奪戰(zhàn)就已經(jīng)打到家門口,購物中心未來競爭的激烈程度,可想而知。

上海財經(jīng)大學(xué)教授、中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會理事晁鋼令說,購物中心的英文名有兩種:Shopping Mall和Shopping Center,確切的英文名應(yīng)為Shopping Mall,指的是一個巨型商業(yè)群（至少10萬平方米以上）,并由同一空間封閉起來,而Shopping Center則是指一般的商廈。在國外,Mall有"林蔭道"的意思,也可譯為購物人行道,南方商城、港匯廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場等只可以算是準購物中心。因此,上海目前的購物中心或"準購物中心",其實已有少量。

晁鋼令認為,Shopping Mall購物中心是城市發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物,其形成在很大程度上與人們居住習(xí)慣的變化有關(guān):生活水平提高后,居住會擴散,從而必然使商業(yè)形態(tài)發(fā)生變化。而在居住相對密集時,一般會以都市中心集聚性商業(yè)為特征,這也是上海目前商業(yè)的情形。未來,上海購物中心的發(fā)展,有可能遇到兩個問題:一是在市中心區(qū)域集聚這么多的購物中心是否適當(dāng)?現(xiàn)在,上海的人口在向城郊結(jié)合部離心,所以,市中心的商業(yè)效益呈遞減趨勢,像購物中心這種規(guī)模巨大,動輒10億以上的投資項目,以后回報怎么辦?因此,一個購物中心在立項之前,應(yīng)該充分而理性地調(diào)研、測算清楚:是否有支撐這種商業(yè)形式的足夠的顧客群?他們在什么地方?購買力有多少?二是必須看到上海商業(yè)經(jīng)營形態(tài)變化的大趨勢,購物中心能否成為主流業(yè)態(tài)?

經(jīng)驗表明,人均GDP達到5000-7000美元,大量世界名牌才能被接受。上海的人均GDP去年已突破4500美元,預(yù)計到2007年可達7500美元,所以,購物中心必定能夠逐漸成為商業(yè)主流。但是,一方面,新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)和成長,必然會伴隨著老業(yè)態(tài)的淘汰和萎縮,如此,新業(yè)態(tài)才能得到發(fā)展空間,不致因市場容量有限而造成"多殺多"的局面。至于購物中心的回報,要看它淘汰其他商業(yè)業(yè)態(tài)的數(shù)量,以及成為主流的速度；另一方面,其他競爭業(yè)態(tài)也在發(fā)展,如網(wǎng)上購物、專賣店、專業(yè)店、大賣場、主題商店、便利店、自動售貨機等,這些業(yè)態(tài)可能會攤薄購物中心的收入與利潤；但另一方面專賣店、專業(yè)店、大賣場、主題商店、百貨公司、自動售貨機也正是Shopping Mall購物中心的主要有機組成部分，故雙方并不完全對立。

目前,上海人均商業(yè)面積已達到1平方米,而世界許多城市這個指標(biāo)也僅1.2平方米；據(jù)上海市商委統(tǒng)計,2001年,上海商業(yè)實現(xiàn)社會消費品零售總額1861.3億元,人均僅1萬多元。所以,晁鋼令擔(dān)心,購物中心,特別是市中心的購物中心,如無大量中高檔商品,則無法支持其投資回報,而目前的上海市民對這些商品的購買力還不夠。

*當(dāng)然,購物中心的投資回報還可通過另一種方式實現(xiàn):房地產(chǎn)升值。正大、長峰、港虹等開發(fā)商,在購物中心附近都有相當(dāng)?shù)耐恋貎?或有住宅、酒店等項目。因此,購物中心本身可能不賺錢,但購物中心凝聚的人氣使周圍土地升值,亦能使開發(fā)商實現(xiàn)盈利。這就像迪斯尼樂園,能夠帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟繁榮。

*購物中心的開發(fā)與周邊的房地產(chǎn)開發(fā)有相互帶動的滾動協(xié)同效應(yīng)：

1） 購物中心可以拉動了周邊的房產(chǎn)發(fā)展，購物中心為周邊的房產(chǎn)開發(fā)商提供了完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)，有利于周邊的房地產(chǎn)開發(fā)銷售。2）而房產(chǎn)商在周邊開發(fā)房產(chǎn)，也為購物中心帶來大量的社區(qū)居民，為購物中心的發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。
友誼南方商城開業(yè)以來周邊房產(chǎn)的價格也節(jié)節(jié)攀升，3年以來平均上漲的幅度達到了1000元。很多房地產(chǎn)商甚至將友誼南方商城直接放入房產(chǎn)廣告中，作為一個賣點，以吸引購房者。


既要熱鬧又忌"扎堆"

即便上海商業(yè)的市場總量能夠容納,各個購物中心也仍然存在一個布局的問題。

購物中心的超大規(guī)模,決定了它一定必須在人流集中的熱鬧區(qū)域興建。如長峰商城,其最大的特點是位于交通樞紐,本身就是一個立體式、無障礙、零距離換乘中心。長峰商城地下有東西向的地鐵二號線,地上有南北向的輕軌明珠線,兩條線路的進出口全部與購物中心聯(lián)通,而公交、出租、私車、非機動車輛,各種交通在商城也一應(yīng)俱全；虹橋樂園位于成熟的高檔國際化住宅區(qū),白領(lǐng)和高收入者集中,看那里餐廳的繁忙,就知道購物中心的生意不會差；正大廣場位于陸家嘴的"嘴"上,交通條件差些,且位于辦公區(qū)和景觀旅游區(qū),但正大想出了免費巴士、輪渡、濱江通道、陸家嘴辦公樓聯(lián)接走廊等主意。

上海財經(jīng)大學(xué)印坤華教授認為,購物中心應(yīng)建在城市的副中心,如上海的曹家渡、五角場、新客站不夜城、徐家匯、中山公園、寶山地區(qū)等,購物中心要有一定的輻射半徑,有足夠的消費能力為支撐�，F(xiàn)在上海搞組團式開發(fā),因此要選擇副中心,特別是新興的、商業(yè)還未配套的副中心。如果在原來商業(yè)很發(fā)達的地區(qū)建設(shè)購物中心,可能造成惡性競爭,自相殘殺。

目前,規(guī)劃中購物中心最接近的是靜安寺與中山公園區(qū)域,印坤華教授認為,這里競爭因素不算大,因為中山公園附近有大量中檔消費者,靜安寺則有城市中心概念。而且,即使在同一區(qū)域,也可通過錯位經(jīng)營實現(xiàn)共同發(fā)展,如徐家匯地區(qū),東方商廈賣名牌貨,太平洋定位于年輕人,六百做大路貨,匯金搞中高檔商品,大家發(fā)展得都不錯。

從上海的規(guī)劃情況看,目前除個別地區(qū)外,上海購物中心的分布基本正常。購物中心可以建在市中心,但限于上海目前的經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展水平，故購物中心選址應(yīng)在市、區(qū)級商業(yè)中心, 且不宜太多。但在海外，銷品茂購物中心扎堆分布的現(xiàn)象卻很多，在人口密集的東南亞國家尤其普遍，如菲律賓馬尼拉的ORTIGAS商圈就密布著SM集團的SM MEGAMALL購物中心、嘉里集團的SHANGRILA PLAZA購物中心、EVER集團的EVER GOTESCO購物中心、STAR MALL購物中心、ROBINSONS 集團的ROBINSONS PLACE購物中心等5、6家大型銷品茂，總商業(yè)面積超過100萬平方米，但各大銷品茂家家生意興旺，而馬尼拉的經(jīng)濟并不比上海發(fā)達。新加坡、泰國的曼谷、馬來西亞的吉隆坡、日本東京、我國香港和臺北的商業(yè)街上類似的銷品茂購物中心扎堆分布的現(xiàn)象也很普遍。

目前上海的每個商業(yè)中心區(qū)域,購物中心一般為1、2個,最多不超過3個,如徐家匯,有港匯；南京西路已有梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場等3個大型商廈,加上九百城市廣場,有4個大型購物場所 ；虹橋地區(qū)是有條件,但規(guī)劃的購物中心有2、3個；陸家嘴將來會有1-2個購物中心,加上原來的新上海商業(yè)城,商業(yè)面積也不少。晁鋼令教授認為,在市中心區(qū)域,單店20萬平方米以上規(guī)模的超級摩爾購物中心數(shù)量不應(yīng)超過10個,且分布要合理。

資料鏈接

適應(yīng)消費水平提高和消費方式的變化,調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營形式。商業(yè)增加值預(yù)計年均增長8%,進出口商品貿(mào)易總額年均增長9.5%,2005年商貿(mào)流通業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到8%。鼓勵發(fā)展連鎖商業(yè)等新業(yè)態(tài),加快改造傳統(tǒng)商業(yè),提高商業(yè)科技含量,實現(xiàn)商業(yè)運營管理的信息化。加快組建國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò),輸出上海商業(yè)的優(yōu)勢業(yè)態(tài)、品牌和管理。發(fā)展大眾化、特色化餐飲業(yè)。進一步調(diào)整商業(yè)布局結(jié)構(gòu),著力提升商業(yè)專業(yè)特色街經(jīng)營功能,優(yōu)化各類專業(yè)市場的布局,形成中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)分層搭配、相互銜接的新體系。