在某種意義上，可以把京城商業(yè)圈里的豐聯(lián)廣場、時代廣場、中糧廣場和恒基中心歸為一類，不僅因為它們大多以“廣場”命名，它們的共同點還在于都是北京最典型的“店中店”經(jīng)營模式，都有港資背景，并且，它們中的大多數(shù)在經(jīng)營上存在或大或小的問題。這四家店中，豐聯(lián)經(jīng)過苦心經(jīng)營已走上正軌，恒基、中糧經(jīng)營狀況并不理想，而時代更處于停業(yè)整頓期。

　　　港資進內(nèi)地 水土不服？
　　　豐聯(lián)、時代、中糧、恒基這四家店幾乎占據(jù)著北京最好的地段，三家在長安街上，其中一家位于西單商圈，兩家比鄰ＣＢＤ，豐聯(lián)亦位于人氣頗旺的朝陽門黃金地段，然而黃金地段并沒有吸引來黃金客流。

　　　據(jù)有關媒體報道，恒基商城開業(yè)五年多來，雖然經(jīng)歷了幾次大的業(yè)態(tài)調(diào)整，但８萬平方米的面積只有２萬平方米在營業(yè)，二層以上的商鋪幾乎全部空著。今年年初開業(yè)的千百千一路走來，一路與爭議為伍，至今還在賠錢，記者看到很多店鋪無人租賃，一些空格子佇立在那里。恒基商城面對的客戶群體存在著兩極現(xiàn)象：一方面是其樓內(nèi)辦公的白領，另一方面是北京站來往的大量人流。這兩類消費群體之間存在著巨大的消費差異，而恒基商城卻偏偏要“通吃”。

如果說恒基的問題主要在于其顧客定位的不明確和管理層的頻繁更換，那么時代的經(jīng)營危機實在有點匪夷所思。
　　
　首都時代廣場是由香港九龍倉集團與北京西單商業(yè)區(qū)建設開發(fā)公司共同投資興建的大型綜合發(fā)展項目，九龍倉集團在香港商業(yè)界赫赫有名，其麾下的香港時代廣場、海港城幾乎是香港商業(yè)繁榮的同義詞，但在北京，這種盛名并未給首都時代廣場帶來任何“名牌效應”。１９９９年年底，時代廣場招商之初確定的商業(yè)模式是完全模仿香港時代廣場，以高檔門面配合高檔消費娛樂設施的店中店為模式進行招商。２００１年８月，時代廣場卻宣布要和香港一家公司聯(lián)手運作開放式百貨商場。而近日，首都時代廣場發(fā)展有限公司董事李雷在接受采訪時又稱，為了應對激烈的商業(yè)競爭，時代廣場未來很可能會采取一種更新的、介于店中店和開放式百貨之間的新模式。由于模式的不斷變化，原定于２０００年年末開業(yè)的計劃，先是被推遲到２００１年６月，到后來由于商戶不斷撤出，干脆被無限期擱置。近日，時代才又宣布，１０月２６日重張試營業(yè)。
　
　　中糧的情況似乎要好于以上兩家，中糧廣場市場公關總監(jiān)袁揚介紹，目前中糧廣場的出租率是１００％。記者在９月２０日中午１１時左右實際看到的情況是，在二樓的家具層，的確沒有空的鋪位，但除了每個布置豪華的店鋪里有一兩名銷售人員，走完一層也沒遇到一名顧客，盡管這可能與不是節(jié)假日有關，但與宜家的終日熙熙攘攘比起來，不禁讓人擔心這里的租戶是怎么贏利的。

　　　京城僅有的這幾家“店中店”都或多或少地存在問題，“店中店”是香港很流行的商業(yè)模式，究竟是不是港資背景下特有的商業(yè)模式在內(nèi)地水土不服呢？

商圈功能重復才是元兇？
　　　
商業(yè)問題專家、清華大學經(jīng)管學院副教授李飛認為，并不是港資背景的問題，而是從事這些廣場經(jīng)營的港資都是一些房地產(chǎn)商，他們對于購物中心的經(jīng)營肯定存在問題。
　　
　中糧廣場袁先生介紹，中糧下面的購物中心是香港鵬利集團在中國的第一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，在香港他們只做房地產(chǎn)，從來沒經(jīng)營過購物中心。這也是大部分港資房地產(chǎn)商在內(nèi)地經(jīng)營商業(yè)時普遍采取“店中店”的主要原因。袁揚說：“在北京開一個商場，港資自己經(jīng)營的風險性太大，采取租賃的形式可以保證穩(wěn)定地拿到租金。而且自己辦營業(yè)執(zhí)照手續(xù)繁瑣，進貨渠道又不熟悉，不如租出去。把寫字樓下面的商業(yè)部分完全交給一家商業(yè)公司來經(jīng)營，誰也沒有那么大的胃口和資金，只能招租�！�

　　　李飛卻認為，實際上購物中心比百貨店還要難經(jīng)營，它需要統(tǒng)一的管理，這又包括統(tǒng)一的宣傳、統(tǒng)一的形象設計、統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的營銷策略，不是一件簡單的事情。對于大多數(shù)開發(fā)商來說，商業(yè)經(jīng)營并不是他們的專業(yè)，這些房地產(chǎn)公司同樣很難清晰地了解商業(yè)復雜的運作規(guī)律。但他也指出，這些廣場不景氣的主要原因還不是港資房地產(chǎn)商的問題，而是商業(yè)圈在地域和功能上的重合。

　　　李飛說：“２０世紀９０年代中期，港資房地產(chǎn)大量涌入，在開發(fā)房地產(chǎn)的同時也接手了商業(yè)的經(jīng)營，恒基中心、中糧廣場、豐聯(lián)廣場、時代廣場正是這一批。這批開發(fā)正趕上北京的百貨商場在市中心如雨后春筍般紛紛建立的時期。而且這些廣場采取的都是購物中心的形式，即店中店的形式。在西方，購物中心的模式是伴隨著城市空心化而在郊區(qū)發(fā)展起來的一種業(yè)態(tài)，以方便那些移居郊區(qū)人群的綜合購物需要。但在北京把購物中心開在郊區(qū)目前風險還太大，所以這些房地產(chǎn)商也把購物中心開在了市中心，這就造成了百貨店與購物中心聚集在一起的情況，自然分散了消費客流，所以目前都比較蕭條。

　　　“另外一個原因是，在美國，百貨店已經(jīng)開始向?qū)I(yè)化發(fā)展，規(guī)模在變小，經(jīng)營的商品也僅限于服裝、化妝品、玻璃器皿等少數(shù)幾個種類，家電、日用品開始逐漸退出這塊舞臺。在西方專業(yè)化的同時，內(nèi)地及臺灣、日本、韓國的百貨業(yè)卻都是龐然大物，甚至更加綜合化大型化購物中心化。相反，購物中心本來應是綜合化的，但市中心的地理位置又使它的規(guī)模不可能太大（10萬平方米以上）。所以目前北京的狀況是，百貨店在綜合化，而應該綜合的購物中心，綜合的程度及規(guī)模卻又不夠，所以又出現(xiàn)了功能的重合。兩項重合導致了目前幾個廣場的低迷狀態(tài)�！崩�7萬平方米的西單原生意冷清的“信特購物中心”轉型為大型百貨公司--中友百貨后生意火暴。

向?qū)I(yè)商場轉型 救命稻草？

　　　在談到給這些廣場開個藥方時，李飛先講了個故事，在美國洛杉磯到拉斯維加斯的路上有一家店，美國的幾乎全部名牌廠商都在那里匯集，以六七折的價格銷售產(chǎn)品，每天都有大量的人流、車流涌向那里。李飛認為，購物中心要發(fā)展起來必須有自己的特色，必須研究目標顧客。北京目前的專賣店很多，但專業(yè)商店不夠。這種專業(yè)商店還是很有市場空間的�，F(xiàn)在很多女孩子逛商場只逛她需要的一層，那么專門的時尚女裝商店就會很有市場。你必須形成一個品牌群，不能只靠一兩個國際品牌撐著，更不能魚龍混雜。

　　　也許是商家已經(jīng)開始意識到了自己當前處境的尷尬，時代和中糧已經(jīng)開始了向?qū)I(yè)化的轉型。

時代廣場總經(jīng)理助理李雷日前談到，用了５０００萬元人民幣改造整合后的首都時代廣場商場將會開辦成一家名為ＬＣＸ的青春時尚主題店，這次時代將區(qū)別于中友，區(qū)別于西單商場和西單賽特，將基本上只做一件事：做２０歲－３０歲年輕人的生意，不做中老年人的生意，也不做兒童的生意，許多知名和時尚品牌屆時將進駐，其中，ＧＡＰ、Ｂａｎａｎａ�。遥澹穑酰猓欤椋闶悄壳懊绹贻p人最青睞的品牌。

　　　而中糧則將原來的經(jīng)營種類從服裝、家居、鞋帽，向著現(xiàn)在以家具、居家飾品、室內(nèi)設計為主的家居內(nèi)容靠攏。中糧目前除了第一層為服裝，還有一層是百佳超市外，其余幾層幾乎全部為與家居相關的產(chǎn)品，且檔次均保持在中高檔的位置上，以純進口為主，同時吸引國際大牌廠商加盟。袁揚稱，中糧希望辦成中國高檔進口家具的一個標志性賣場。
專業(yè)化商場之路能否拯救這些生不逢時、生不逢地的廣場業(yè)態(tài)，現(xiàn)在還需打個問號，但可以肯定的是，作為中國未來商業(yè)發(fā)展的一個趨勢，專業(yè)化商場將會越來越多地出現(xiàn)。