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撰文/高天

王健林的萬(wàn)達(dá)，最近又有點(diǎn)“麻煩”。

一邊是全國(guó)各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在不斷“賣賣賣”，一邊又相繼被永輝和蘇寧“催債”。尤其是萬(wàn)達(dá)商管賴以生存的王牌資產(chǎn)——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，開始變少了。

01

開業(yè)速度放緩，或完不成全年目標(biāo)

在上市和債務(wù)雙重壓力下，萬(wàn)達(dá)商管放緩了擴(kuò)張速度。

在2023年之前，萬(wàn)達(dá)每年都至少保持了40+商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的速度：2016年，包括20座輕資產(chǎn)在內(nèi)共計(jì)開業(yè)56座；2017年開業(yè)50座；2018年開業(yè)52座；2019年開業(yè)41座；2020年開業(yè)45座；2021年開業(yè)51座；2022年開業(yè)55座。

然而自2023年開始，萬(wàn)達(dá)上市壓力增加，面臨著巨額“對(duì)賭協(xié)議危機(jī)”。雖然萬(wàn)達(dá)早就開始了去地產(chǎn)化，緩解了更大的開發(fā)資金壓力，以輕資產(chǎn)輸出管理來擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，但也開始縮減了市場(chǎng)供應(yīng)。

2023年萬(wàn)達(dá)在全國(guó)新開了29座商業(yè)項(xiàng)目，包括28座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1座萬(wàn)達(dá)茂。而2023年萬(wàn)達(dá)至少賣了9個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

進(jìn)入到2024年，據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》年初統(tǒng)計(jì)，全年預(yù)計(jì)有32個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目會(huì)開業(yè)，拓展速度放緩。實(shí)際上，自2023年起，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)不對(duì)外公開每年的開業(yè)目標(biāo)，那么，今年完成的情況怎么樣了？

《聯(lián)商網(wǎng)》最新統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截止到10月底，全國(guó)有11個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)。按照規(guī)劃，11月和12月兩個(gè)月將開11個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。預(yù)計(jì)全年開業(yè)數(shù)量在27家左右，不僅完不成年初統(tǒng)計(jì)的數(shù)量，也許還會(huì)創(chuàng)下比2023年還低的開業(yè)量。

年初預(yù)開業(yè)表中的馬鞍山和縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湖州風(fēng)華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津漢沽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湛江廉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前沒有工程進(jìn)展消息，麗水南城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)變成麗水未來城，已經(jīng)于今年8月開業(yè)。

湖北潛江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和杭州臨平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原定于10月開業(yè)，目前看極可能延期到年底。

此外，襄陽(yáng)襄州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和溫州瑞安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃年底開業(yè)，但目前并無確切的最新消息，能否按時(shí)開業(yè)還未可知。原定于國(guó)慶節(jié)開業(yè)的六安裕安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已經(jīng)確定要延期到2025年。

不過，萬(wàn)達(dá)仍然是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的商管公司。

CCFA今年6月發(fā)布的《2023中國(guó)購(gòu)物中心企業(yè)TOP100》顯示，截至2024年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在營(yíng)購(gòu)物中心(萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))達(dá)到497座，總建筑面積達(dá)到6898萬(wàn)㎡。

萬(wàn)達(dá)商管2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入523.25億元，同比增長(zhǎng)6.11%；凈利潤(rùn)85.11億元，同比減少31.9%。

02

至少有30家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被出售

王健林在萬(wàn)達(dá)的2024年年會(huì)上提到了2024年的任務(wù)之一就是降本增效。

進(jìn)入到2024年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更是被頻繁出售。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，從2023年5月至今，全國(guó)已經(jīng)至少有30家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(包括南京萬(wàn)達(dá)茂)被賣、更名。其中不少是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，如北海合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為合浦商業(yè)中心，佛山順德美的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為佛山順德悅?cè)粡V場(chǎng)，豐城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為豐城恒通廣場(chǎng)，福州白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為集祥天地，福州高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更名為祥禾天地。

2024年開始，出售的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了21家。最近，萬(wàn)達(dá)把南京萬(wàn)達(dá)茂也賣了，這是首次出售萬(wàn)達(dá)茂產(chǎn)品。

南京萬(wàn)達(dá)茂于2018年6月1日開業(yè)，集合228家商戶，包含萬(wàn)達(dá)影城、萬(wàn)達(dá)寶貝王、永輝超市、迪卡儂等9大主力店，開業(yè)首日客流超26萬(wàn)人次。

但今年9月，南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出股東行列，新增坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)為股東并全資持股，同時(shí)，多位主要人員也發(fā)生變更。至此，南京萬(wàn)達(dá)茂分別由新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。

資料顯示，此次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)主要涉及的南京萬(wàn)達(dá)茂，是萬(wàn)達(dá)在南京的首個(gè)大型文旅項(xiàng)目，總斥資高達(dá)400億元，項(xiàng)目總建筑面積約30.7萬(wàn)㎡，

同時(shí)，成都的首個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也于10月被賣了，還是引領(lǐng)萬(wàn)達(dá)第三代商業(yè)綜合體的代表作。

成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司突然發(fā)生工商變更，原股東大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)退出，由坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)獨(dú)資接盤。跟南京萬(wàn)達(dá)茂一樣，這個(gè)私募基金背后的大佬仍然是有著央企背景的新華保險(xiǎn)。

成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司注冊(cè)地成都市錦江區(qū)的錦華路，所持有的成都錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2007年底開業(yè)，商業(yè)面積18萬(wàn)㎡，包括公寓、寫字樓等有40萬(wàn)㎡，是成都首個(gè)萬(wàn)達(dá)大型綜合體。

據(jù)行業(yè)知情人士向《聯(lián)商網(wǎng)》透露，目前萬(wàn)達(dá)持有的重資產(chǎn)商業(yè)，都擺上了貨架，等待買家。

03

永輝、蘇寧“債主”上門

過去那些相信王健林的投資者們，也在隨時(shí)找上門“要債”。

“債主們”的發(fā)難，始于永輝。

10月10日，永輝超市發(fā)布公告稱，先前公司向大連御錦貿(mào)易有限公司(簡(jiǎn)稱“大連御錦”)出售了持有的萬(wàn)達(dá)商管股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為約45.3億元，由大連御錦分八期支付。但是大連御錦并未按約定在今年9月30日前支付第四期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3億元，已構(gòu)成違約。

因此，永輝超市決定向大連御錦及擔(dān)保方王健林、孫喜雙、大連一方集團(tuán)發(fā)出加速到期通知函，要求立即支付款項(xiàng)，并承擔(dān)連帶保證責(zé)任。值得一提的是，大連一方的實(shí)控人孫喜雙是王健林多年的好友。

10月22日晚，ST易購(gòu)發(fā)布的一則仲裁公告內(nèi)容顯示，蘇寧易購(gòu)請(qǐng)求裁決大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司向蘇寧易購(gòu)集團(tuán)股份有限公司及其子公司蘇寧國(guó)際集團(tuán)有限公司支付股份回購(gòu)款50.4億元。

同時(shí)，請(qǐng)求裁決萬(wàn)達(dá)商管對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，目前該仲裁請(qǐng)求已獲中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)受理。

蘇寧易購(gòu)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管違反了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》的約定，且觸發(fā)了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》中的股份回購(gòu)條款，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管拒不糾正且拖延回購(gòu)股份，遂基于實(shí)際情況，依據(jù)《戰(zhàn)略合作協(xié)議》的約定向貿(mào)仲申請(qǐng)裁決，請(qǐng)求裁決萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和萬(wàn)達(dá)商管回購(gòu)部分股份，支付相應(yīng)的股份回購(gòu)款。

蘇寧與萬(wàn)達(dá)的這次“矛盾”，歸根結(jié)底還是源于萬(wàn)達(dá)的上市對(duì)賭協(xié)議。

2016年，彼時(shí)還叫萬(wàn)達(dá)商業(yè)的萬(wàn)達(dá)商管選擇私有化。根據(jù)彼時(shí)流傳的萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化項(xiàng)目書，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與投資方簽署的協(xié)議規(guī)定，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成在內(nèi)地主板市場(chǎng)上市。如果未能實(shí)現(xiàn)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將回購(gòu)全部股份，并向海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的單利。

然而，萬(wàn)達(dá)的上市未達(dá)預(yù)期，在2018年再次組局，拉來了騰訊、蘇寧易購(gòu)、京東集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)，向萬(wàn)達(dá)再次注資。其中，蘇寧易購(gòu)出資約95億元，由蘇寧國(guó)際持有萬(wàn)達(dá)商管4.02%的股份。

這份《戰(zhàn)略合作協(xié)議》細(xì)則并未在市場(chǎng)上公開，但有清楚內(nèi)幕的消息稱，各方約定萬(wàn)達(dá)要在2023年10月31日前完成上市，如未能達(dá)成條件，萬(wàn)達(dá)方面應(yīng)向投資者支付回購(gòu)款。

但是否真正有這份規(guī)定，并不清楚。因此這次蘇寧直接向萬(wàn)達(dá)索要回購(gòu)款事件發(fā)生后，也有報(bào)道稱，一位“接近萬(wàn)達(dá)的知情人士”表示，根據(jù)雙方此前簽訂的投資協(xié)議，蘇寧要求萬(wàn)達(dá)回購(gòu)股權(quán)的理由不能成立，萬(wàn)達(dá)也不存在所謂違約的問題。

顯然，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于是否存在“股權(quán)回購(gòu)條款”。然而，無論真相如何，萬(wàn)達(dá)商管面臨的壓力，只多不少。