謝尚偉： 社區(qū)商業(yè)，機(jī)構(gòu)投資大藍(lán)海
第一、社區(qū)商業(yè)，新科技、新金融、新消費(fèi)時(shí)代下的價(jià)值藍(lán)海
1、鏈接周邊社區(qū)人群高頻消費(fèi)場(chǎng)景與生活軌跡最后200米的入口平臺(tái)，價(jià)值連城。
看看京東百萬(wàn)間加盟便利店計(jì)劃，看看蘇寧小店突飛猛進(jìn)計(jì)劃，看看每個(gè)社區(qū)都有的菜鳥(niǎo)驛站，天貓小店 ，京東自提點(diǎn)，永輝生活，通字輩物流“幾大長(zhǎng)老”在社區(qū)的布點(diǎn)，看看快快健身、樂(lè)刻健身等互聯(lián)網(wǎng)思維社區(qū)運(yùn)動(dòng)健身突進(jìn)者，各種遍地開(kāi)花的生鮮連鎖、服務(wù)連鎖……大家應(yīng)該明白點(diǎn)什么了。
“線上線下人口紅利消失后，如何高頻、高黏性的和消費(fèi)者、用戶一起愉快、高效的玩耍，這才是具有長(zhǎng)期可持續(xù)性的商業(yè)模式；現(xiàn)在這個(gè)流量“貴死人” 的時(shí)代，誰(shuí)也花不起買流量的“指數(shù)級(jí)”大錢了；如果買到的流量，沒(méi)有活躍度，也是瞎掰、挺鬧心的。”
一夜之間，幾乎所有的線上高飛的互聯(lián)網(wǎng)玩家，全部開(kāi)啟高速布局線下的按鈕，并且把線下網(wǎng)點(diǎn)布局提升到?jīng)Q定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度：對(duì)布點(diǎn)速度與網(wǎng)絡(luò)勝于對(duì)成本，短期盈利數(shù)據(jù)的關(guān)心。講高大上PPT、互聯(lián)網(wǎng)的電商們，突然調(diào)頭猛攻線下，這盤棋肯定又讓一大幫樸實(shí)的實(shí)體商業(yè)從業(yè)者一頭霧水，幾近懵圈兒。
2、穩(wěn)定/踏實(shí)/靠譜的“時(shí)間的朋友”；可快速自立，擔(dān)當(dāng)養(yǎng)家責(zé)任的“孝順乖孩子”。
有一個(gè)老牌港資商業(yè)地產(chǎn)公司的中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人講，做商業(yè)就像養(yǎng)孩子，個(gè)人覺(jué)得蠻符合商業(yè)人的特質(zhì)：感性，同時(shí)又很貼切。較之大型單體購(gòu)物中心， 社區(qū)商業(yè)，孝順乖孩子屬性則更強(qiáng)，并且這個(gè)孩子從吃奶到自立，賺錢養(yǎng)家所花的時(shí)間很短：通常1-2年就足夠了。
社區(qū)商業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)，在于社區(qū)人口數(shù)據(jù)（數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、收入），社區(qū)人口必然隨可預(yù)測(cè)的時(shí)間持續(xù)增長(zhǎng)。（ 新建社區(qū)從住宅交付日起，社區(qū)人口數(shù)量必然呈現(xiàn)實(shí)可期的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，根據(jù)社區(qū)類型不同，入住率達(dá)70%的周期一般僅1-3年。）
成熟社區(qū)（入住率70%+），其生活場(chǎng)景決定的消費(fèi)模型相對(duì)穩(wěn)定，可接納業(yè)態(tài)組合帶很寬，商業(yè)導(dǎo)入難度小，市場(chǎng)培育期短，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，穩(wěn)定上升的趨勢(shì)非常明顯。
與大型單體購(gòu)物中心比較，社區(qū)商業(yè)其面臨的競(jìng)爭(zhēng)變化小，并且因時(shí)而變的適應(yīng)性非常好，即便周邊出現(xiàn)大型商業(yè)體，對(duì)于社區(qū)商業(yè)而言也是福不是禍：迎來(lái)分享大型商業(yè)帶來(lái)的邊際客流的良機(jī)：比如大型商業(yè)體里面的大量的中低層員工的日常消費(fèi)，周邊常態(tài)性游訪客群隨機(jī)性、差異化消費(fèi)機(jī)會(huì)。
第二、社區(qū)商業(yè)，對(duì)于機(jī)構(gòu)型投資者而言，投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控，盈利必然性堅(jiān)實(shí)可靠，無(wú)非就是實(shí)際經(jīng)營(yíng)下來(lái)盈利大小的問(wèn)題。
1、管理成本低。
社區(qū)商業(yè)普遍性開(kāi)放式街區(qū)特征，決定日常管理維護(hù)成本低，空置期的直接支出成本就是物業(yè)管理費(fèi)（通常5-8元/平米/月；不計(jì)資金成本及折舊）。
TIPS：開(kāi)放式街區(qū)工程物業(yè)運(yùn)行成本低、管理養(yǎng)護(hù)成本低。
社區(qū)商業(yè)街區(qū)沒(méi)有吃錢的老虎（中央空調(diào)）、扶梯電梯少，消防系統(tǒng)簡(jiǎn)單，照明要求低、公共衛(wèi)生間少、室外地面、部分公區(qū)墻面的保潔養(yǎng)護(hù)要求都比較低。
2、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)難度低。
開(kāi)放式街區(qū)，小單元商鋪，每個(gè)單元、相鄰單元獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)扎實(shí)；對(duì)招商要求、日常運(yùn)營(yíng)、推廣的要求較室內(nèi)型購(gòu)物中心顯著降低，比較容易操作，對(duì)資管團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力要求較低。
3、具有先天的“割韭菜”勢(shì)能。
割小散租戶的韭菜
不想上班+認(rèn)為或?qū)嶋H上班“無(wú)錢途”，從而`立志加入“萬(wàn)眾創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)”雙創(chuàng)洪流中實(shí)體商業(yè)“個(gè)體工商戶”們層出不窮，就像股市里源源不絕的“韭菜小散”一樣，割了一茬又來(lái)一茬，在韭菜們不斷試錯(cuò)的過(guò)程中，就逐步找到市場(chǎng)需求正確接口（品類、價(jià)格、服務(wù)、成本控制），從而持續(xù)鮮活。這就是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商散賣社區(qū)商鋪亂局下的真實(shí)寫照。
割開(kāi)發(fā)商的韭菜
住房不愁賣，社區(qū)商鋪賣不動(dòng)，賣得慢，賣不完，這幾乎是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售體系面臨的普遍挑戰(zhàn)，如鯁在喉，吞吐困難。尤其是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商過(guò)于追求短期做大規(guī)模，把高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)奉為真理的市場(chǎng)環(huán)境下，若有機(jī)構(gòu)著眼社區(qū)商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)， 立足社區(qū)商業(yè)生活場(chǎng)景多維變現(xiàn)，樂(lè)于整體收購(gòu)社區(qū)商業(yè)，不僅解決了開(kāi)發(fā)商的短期確定性資金回籠難題，還解決了開(kāi)發(fā)商對(duì)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)的顧慮。
以上兩大利益點(diǎn)足以讓大多數(shù)專注于住宅領(lǐng)域輕裝快跑的開(kāi)發(fā)商無(wú)法拒絕，并愿意在散賣小單元定價(jià)邏輯上給予“象樣的批發(fā)價(jià)”大折扣，從而降低社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)購(gòu)入成本，提升投資回報(bào)率。
TIPS：開(kāi)發(fā)商樂(lè)于打折整售社區(qū)商業(yè)給專業(yè)長(zhǎng)線投資商絕對(duì)雙贏之舉。各算各的賬，買賣雙方都很精，只是賺錢模式、在不同領(lǐng)域的賺錢能力各有不同罷了。
A、省去大筆營(yíng)銷成本、管理成本支出；B、快速回籠資金；C、100% 出手，無(wú)存貨；D、在住宅銷售階段就和“優(yōu)質(zhì)社區(qū)生活服務(wù)提供商、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)專家”拉手站臺(tái)，必然轉(zhuǎn)化為營(yíng)銷價(jià)值，住宅產(chǎn)品溢價(jià)率得以提升。以上四項(xiàng)因素相加；若再加上從土地獲取階段即前期介入/簽訂協(xié)議的時(shí)間因素，開(kāi)發(fā)商按散售邏輯定價(jià)打個(gè)6-7折應(yīng)該是情理之中的。
若當(dāng)下社區(qū)商業(yè)散售商鋪前期投資回報(bào)為4-5%，機(jī)構(gòu)型整體收購(gòu)即可將投資回報(bào)提升至6.7-8.3%，疊加后市租金估值上漲，社區(qū)商業(yè)第4年做到9%+投資回報(bào)大有希望 （經(jīng)營(yíng)良好的購(gòu)物中心也不過(guò)如此）。
4、社區(qū)商業(yè)租賃收益一直為正是大概率事件 ：實(shí)現(xiàn)出租比較容易，管理成本低
5、社區(qū)商業(yè)租賃收益多年持續(xù)增長(zhǎng)是大概率事件：人口導(dǎo)入可持續(xù)，同時(shí)創(chuàng)新商業(yè)機(jī)會(huì)在增長(zhǎng)，在統(tǒng)一業(yè)權(quán)的情況下，非商鋪?zhàn)赓U邊際收益（流量、空間多維變現(xiàn)）也可以做起來(lái) 。
6、社區(qū)商業(yè)作為持續(xù)租賃現(xiàn)金流貢獻(xiàn)產(chǎn)品，沒(méi)有住宅的“時(shí)間貶值風(fēng)險(xiǎn)”，價(jià)值可以持續(xù)維持高位。
商鋪估值的基于租金估值，租金估值基于口岸及生意邏輯，只要商鋪不在物理層面滅失或存在使用安全風(fēng)險(xiǎn)，商鋪不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)年限久遠(yuǎn)而導(dǎo)致價(jià)值貶損 ，反而會(huì)因?yàn)榈囟纬墒於乐堤嵘?/span>
第三、為毛社區(qū)商業(yè)一直散售，野蠻生長(zhǎng)，沒(méi)有機(jī)構(gòu)型投資者看好這門長(zhǎng)線生意
1、曾經(jīng)社區(qū)商業(yè)的購(gòu)買力旺盛，散售邏輯成立，開(kāi)發(fā)商以住宅思維就能成功賣鋪。
過(guò)去存量不足，是賣方市場(chǎng)，一鋪養(yǎng)三代的傳說(shuō)，讓大幫“小散”爭(zhēng)相購(gòu)買，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有散售壓力，價(jià)格虛高，機(jī)構(gòu)打折介入不具可行性。
2、以前機(jī)構(gòu)投資大宗資產(chǎn)沒(méi)有退出機(jī)制，中國(guó)的資產(chǎn)證券化在近兩年才提上議事日程。
3、國(guó)內(nèi)的錢太貴，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)太火，國(guó)內(nèi)資本投資回報(bào)要求過(guò)高，賺快錢的投機(jī)氛圍過(guò)于濃厚，
對(duì)于需要用通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間維度的資金沉淀，經(jīng)營(yíng)智慧、耐性來(lái)獲取穩(wěn)健回報(bào)的資產(chǎn)配置動(dòng)力太弱。
4、過(guò)去社區(qū)商業(yè)投資回報(bào)僅來(lái)源于單一的租金回報(bào)+物業(yè)增值，衍生收入的挖掘缺少創(chuàng)新基礎(chǔ)。
第四 、為什么機(jī)構(gòu)型投資者整體收購(gòu)社區(qū)商業(yè)比小散購(gòu)買小單元社區(qū)商鋪更具優(yōu)勢(shì)？
1、 整體收購(gòu)成本更低（前面已經(jīng)論述過(guò)），投資回報(bào)更高；
2、 統(tǒng)一業(yè)權(quán)，才具有快速高效做市（定位、業(yè)態(tài)組合、招商、管理）的基礎(chǔ)，可以縮短市場(chǎng)培育期，大大提升社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率（成功率+租金增長(zhǎng)）。
在統(tǒng)一業(yè)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，才能高效承接并挖掘移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代社區(qū)商業(yè)作為捕獲社區(qū)消費(fèi)最后200米的流量平臺(tái)、分發(fā)通路效用，實(shí)現(xiàn)流量、通路變現(xiàn)的邊際價(jià)值（這部分價(jià)值不可小視，具有成為租金收入、物業(yè)增值之外的第三價(jià)值，而且持續(xù)看漲，如果沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，這部分收入只會(huì)被物業(yè)公司低效率“ 偷走” 或被眾多小散業(yè)主組合給浪費(fèi)掉）
第五、機(jī)構(gòu)型投資者收購(gòu)社區(qū)商業(yè)與收購(gòu)大型綜合體項(xiàng)目（如購(gòu)物中心）的投資效率比較
1、 收購(gòu)大型綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于收購(gòu)社區(qū)商業(yè)
單個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目投資收購(gòu)資金需求太大，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理要求太高，運(yùn)營(yíng)管理成本極高、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)太大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太大。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)變數(shù)太大，比如大都會(huì)是重慶曾經(jīng)的標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目，但從兩年前起，其經(jīng)營(yíng)每況愈下，不見(jiàn)起色，從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)到問(wèn)題資產(chǎn)的衰變不到2年，且趨勢(shì)性惡化。
2、社區(qū)商業(yè)的收購(gòu)在一定程度上具有分散投資風(fēng)險(xiǎn)的作用。
買一個(gè)大購(gòu)物中心的錢，基本上可以買多個(gè)社區(qū)商業(yè)，多個(gè)社區(qū)商業(yè)在不同區(qū)域的布局，本身就具有分散投資風(fēng)險(xiǎn)的作用。
社區(qū)商業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，出現(xiàn)中心商圈衰變、各領(lǐng)風(fēng)騷幾年的風(fēng)險(xiǎn)較小。
第六、機(jī)構(gòu)入市社區(qū)商業(yè)的操作要點(diǎn)
1、最佳介入時(shí)機(jī)。
從開(kāi)發(fā)商拿地后、規(guī)劃方案階段即前期介入，從而實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品在建筑、空間、景觀、機(jī)電配置方面無(wú)硬傷 ；且最大程度保證整體拿下，業(yè)權(quán)統(tǒng)一，為整體經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造基本條件。
2、社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品類型
仍然以開(kāi)放式街區(qū)形態(tài)最優(yōu)，街區(qū)上無(wú)住宅塔樓則更理想；仍然以小單元商鋪形式最優(yōu)；這樣具有豐富業(yè)態(tài)功能、擴(kuò)展承接小散租戶面，分散租賃風(fēng)險(xiǎn)的效用。
3、社區(qū)商業(yè)總量不宜太大
10分鐘步行距離內(nèi)社區(qū)規(guī)劃人口總量，人均1平方米是比較理性、理想的規(guī)模；若社區(qū)商業(yè)地段口岸具有承接更廣城市范圍的外部消費(fèi)可行性，該值可以放大到1.2-1.5平米/人。
4、優(yōu)選高密度、剛需、剛改社區(qū)，因?yàn)槿丝跀?shù)量及入住速度是所有商業(yè)邏輯、生意邏輯成立的基礎(chǔ)。
5、將付款進(jìn)度與工程進(jìn)度、社區(qū)人口導(dǎo)入值掛鉤，從而減緩資金支付，提升資金回報(bào)率。
6、比較適合資金成本比較低，追求持續(xù)穩(wěn)健回報(bào)的機(jī)構(gòu)作為長(zhǎng)線投資的資產(chǎn)配置；并具有占領(lǐng)新零售、新服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)的通路戰(zhàn)略價(jià)值。
7、長(zhǎng)遠(yuǎn)視角的戰(zhàn)略耐性+專業(yè)團(tuán)隊(duì)。
后記：歡迎對(duì)此話題感興趣的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，金融投資機(jī)構(gòu)人士交流探討，共啟國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)繼城市綜合體、購(gòu)物中心投資熱潮之后，又一個(gè)足以深入國(guó)人生活方方面面的，回報(bào)穩(wěn)定且可持續(xù)增長(zhǎng)的長(zhǎng)線投資窗口；并切實(shí)美好城市社區(qū)生活。微信xsw758394397。
