謝尚偉：新時代下商用不動產(chǎn)資產(chǎn)創(chuàng)新經(jīng)營策略

中國社會經(jīng)濟可能持續(xù)強化的新時代特征如下：

1、新技術

5G / 無卡、無現(xiàn)金支付 /  AI  / 自動駕駛 

2、新經(jīng)濟環(huán)境

宏觀經(jīng)濟 L型走勢，極有可能處于下降通道。不用太悲觀，因為中國的經(jīng)濟總量已經(jīng)位居全球第二，降速發(fā)展勢成必然。

3、新人口結構

70、80后佛系中年/90、95、00后是正在崛起的中堅；自由、執(zhí)著于自身所長、興趣愛好，城市間的流動可能遠高于前輩。人口老齡化，養(yǎng)老、養(yǎng)生銀發(fā)經(jīng)濟/人口出生率增速放緩或下降，人口紅利漸盡……

4、新金融環(huán)境

證券市場制度創(chuàng)新，為獨角獸企業(yè)回歸創(chuàng)造條件；創(chuàng)業(yè)板、新3板融資能力持續(xù)下降

金融創(chuàng)新：ABS、REITS、私募基金持續(xù)發(fā)展 / 地方債風險自擔/ 剛性兌付成為過去

5、新經(jīng)濟結構

技術、經(jīng)濟，教育持續(xù)推動消費升級，服務業(yè)迎來高速發(fā)展期。

6、新文化戰(zhàn)略

文化復興/文旅、文化產(chǎn)業(yè)走強/重慶逐漸成為旅游網(wǎng)紅城市

7、新政策環(huán)境

房地產(chǎn)供給側改革深化，市場供應結構化調(diào)整機制建立：租購并舉；租購同權將持續(xù)深化

長租公寓/特色小鎮(zhèn)，正在形成資本追逐的風口 ……

8、新城市競爭力思路

高鐵爭奪/人才爭奪/產(chǎn)業(yè)圈構建/健康良性可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展動力構建……

9、新稅制環(huán)境

金稅3期 /稅收征管進入大數(shù)據(jù)時代/無紙化時代/繼企業(yè)稅號之后，個人稅號或將推出

10、新政治環(huán)境

新憲法確立，中國社會經(jīng)濟治理的穩(wěn)定性、確定型必然拉長，為下一個10年持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造扎實環(huán)境11、一帶一路從藍圖到落地，讓中國經(jīng)濟與世界連接逐漸擺脫被周邊掣肘的海洋通路的唯一性

12、新零售

線上電商（A/J/S/X）+T“集體下地”，參股、改造、賦能實體商業(yè)、實體零售渠道。

加速傳統(tǒng)零售渠道的轉型、升級 ：品類擴展、場景革命 、消費者行為數(shù)據(jù)化 、線上/線下流量復合交織。

制造強國 、環(huán)保生態(tài) 、金融導向性管控 、精準扶貧 、西部（重慶）崛起……中國經(jīng)濟脫虛向實進程在波折中持續(xù)前行；對機構型商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營影響最大的兩個方面：金融創(chuàng)新證券化+ 稅制優(yōu)化，有望在未來3年內(nèi)落地；總體樂觀，局部失衡，是常態(tài)。

影響商用不動產(chǎn)的價值的核心因素

1、地段是影響價值首要因素,包含“區(qū)域、交通、景觀、資源”

2、內(nèi)容選擇（定位、招商）是影響價值的第二要素

3、物業(yè)本身硬件條件（包括改造的可能性）是制約內(nèi)容選擇及價值實現(xiàn)的基礎條件

4、物業(yè)本身可視性、可達性也是制約物業(yè)價值實現(xiàn)的重要因素 。

5、區(qū)域人口增長趨勢，是影響商業(yè)資產(chǎn)價值長期價值的決定性因素

商用不動產(chǎn)經(jīng)營的價值維度

1、減少物業(yè)管理費及資產(chǎn)維護成本支出

2、貢獻現(xiàn)金流

3、貢獻社會服務價值及城市形象價值

4、為資產(chǎn)去化或資本化提供了可能性

5、激活物業(yè)所在片區(qū)的綜合價值

商用不動產(chǎn)保值增值的重要因素

1、選商。

招商團隊正確選商是前提 。

2、扶商

物業(yè)價值的良性增值，主要有賴于租戶良好的經(jīng)營面及周邊區(qū)域的成熟，尤其是租戶的經(jīng)營面是物業(yè)價值增長的重要因素。 養(yǎng)鋪的主要是租戶。

3、經(jīng)營環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

基礎條件、外部通達性、停車便利性、人口的持續(xù)增長

4、動態(tài)評估、租賃條件調(diào)整

合約期控制、租金模式 、商家盈利狀況的持續(xù)跟蹤及分析、周邊租賃行情及供給 ……  

選商策略。

態(tài)組合合理性/租金貢獻值 /品牌帶動力/客流帶動/符號化意義/承租人實力 /承租人自身營銷能力

業(yè)態(tài)/品類：方向正確才有意義

品牌：決定經(jīng)營能力、市場認可度基本面

投資人身份：品牌直營/加盟/聯(lián)合投資，決定了對店鋪經(jīng)營的投入程度。

加速招商的策略

1、生意邏輯的清晰梳理，是前提。

1生2，2生3，3生萬物； 從0到1，從1到N…… 

2、決策效率，決定把握機會的概率

3、合作模式的多元化，可以大幅度提升合作可能性。

4、首輪合作條件具有市場比較優(yōu)勢

扶商策略

1、理解租戶經(jīng)營管理痛點及核心需求，提前為租戶創(chuàng)造好良好的軟硬件環(huán)境

工具：租戶服務指南

包含從“物業(yè)交付到租戶日常營業(yè)”涉及的體系內(nèi)外的辦事流程、費用標準及支付方式、報事報修、發(fā)票獲取、對應部門及聯(lián)絡方式、工具表單、營業(yè)安全注意事項及通行的經(jīng)營指引；這個需要結合各個項目特質(zhì)梳理。

2、對租戶意見/建議的高效反饋，充分溝通，建立良好、和諧、彼此信賴的租賃合作關系。

工具：

投訴建議管道/限時回復機制 /定期巡訪：觀察、傾聽、評估/風險預警/備選租戶提前甄選 

資產(chǎn)激活的思路

1、以未來視角，探索資產(chǎn)經(jīng)營承載各種內(nèi)容的各種可行性

方法論： 城市 / 人 /生活 / 科技/ 產(chǎn)業(yè)  / 政策

2、內(nèi)容落地的多維推導

商業(yè)  /辦公 （聯(lián)合辦公）/住宿（酒店/公寓/民宿）/產(chǎn)業(yè)（醫(yī)療/ 養(yǎng)老/教育培訓 /文化/生產(chǎn)……）

3、以未來視角+自身資源，探索資產(chǎn)經(jīng)營模式的各種可行性

A、租賃模式

固定租金/固定租金結合營業(yè)額分成兩者取其高/純抽成

B、投資自營 （前提是符合公司業(yè)務戰(zhàn)略及自身資源準備）

C、聯(lián)合投資，股權合作，產(chǎn)業(yè)孵化

提高資產(chǎn)盤活效率的舉措

1、廣開渠道，整合外部資源

聘請專業(yè)公司/團隊提供顧問咨詢，控制前期系統(tǒng)性風險：方向與產(chǎn)品（若自身商業(yè)實踐經(jīng)驗不足）

定位策劃、業(yè)態(tài)租戶、目標租戶梳理、建筑空間及機電配置標準、租賃政策制定、經(jīng)濟測算、重要節(jié)點排期、經(jīng)營管理作業(yè)文件、人員專業(yè)訓練

聘請多家租售代理，增加引入目標客戶數(shù)量

招租的過程其實也是最直接、最真實的市場調(diào)研

資產(chǎn)經(jīng)營的戰(zhàn)略視角

目標清晰

有判斷�；貓髮崿F(xiàn)的路徑是長期持有 還是 短線操作（銷售導向） 

1、長期持有的基礎

有錢、有保增值預期、有團隊、有資本金融化管道或安排 。

2、長線持有的要求：

戰(zhàn)略耐性+具有高度市場化、持續(xù)微創(chuàng)新的團隊 。

3、要點： 想象力+專業(yè)力 +兌現(xiàn)力

4、短線操作要點

4.1產(chǎn)品方向正確：具有小單元獨立出售及經(jīng)營的可行性

比如：開放式街區(qū)化、小單位

4.2產(chǎn)品爆點突出：戶型好、空間好、贈送率高（露臺、外擺）、停車位足。

4.3物業(yè)工程條件配置高： 給排水、電量 、煙道 、荷載 、排污、空調(diào)機位、衛(wèi)生間 齊全，并具有前瞻性 。

4.4使用成本低：單元物業(yè)空調(diào)選型、電梯選型以及其他高頻率使用設備選型符合使用經(jīng)濟、維護經(jīng)濟的標準

租賃糾紛處置

1、唯一依據(jù)：租賃合同及相關雙方簽署的書面文件

嚴格執(zhí)行書面文件，并在費用催收方面注意書面合法證據(jù)取得、存檔。

2、高效：不能無目標、不作為的拖延……

3、收支（賠付）兩條線：不可混談，但可沖抵 。

4、有條件的開放租賃權益轉換，降低無力經(jīng)營租戶抗性及損失，促使經(jīng)營不善的租戶幫業(yè)主方尋求新租戶，降低空置風險。接手租戶必須符合總體要求、合同必須重新簽訂，要收取一定比例的合同換簽過戶費。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)機會

1、新零售：線上頭部公司的創(chuàng)新業(yè)態(tài)及品牌；科技發(fā)展推動的創(chuàng)新商業(yè)實踐

2、長租公寓 ：產(chǎn)業(yè)風口期，處于多頭搶灘，試錯，做大規(guī)模期；

3、民宿 ：文化旅游高速發(fā)展，消費升級窗口期；

4、培訓教育/健身運動：長期強化趨勢

5、養(yǎng)老大健康 ：老齡化、銀發(fā)經(jīng)濟

6、文創(chuàng) ：存量問題資產(chǎn)的內(nèi)容再造，如北倉、鵝嶺二廠、金山意庫、苗兒石

7、聯(lián)合辦公：大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，風投基金產(chǎn)業(yè)孵化的群體性實驗

8、特色小鎮(zhèn)：大城市周邊的農(nóng)村土地集約化創(chuàng)新利用，重在產(chǎn)業(yè)基礎與內(nèi)容的構建

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)低風險市場切入點

1、成長型大社區(qū)的生活街區(qū)

2、中小型商業(yè)體 （5-7萬平方米）

3、城市中心或有故事沿革的文旅街巷再造

4、老舊廠房的新內(nèi)容注入，新形式包裝，價值重塑

商業(yè)地產(chǎn)金融資本安排

方向：REITS/ABS/機構型并購/傳統(tǒng)銀行融資（產(chǎn)權抵押融資、經(jīng)營性現(xiàn)金流融資）

基礎：

1、產(chǎn)權結構清晰，單一產(chǎn)權。

2、人口凈流入趨勢近期顯性，且可持續(xù)

3、產(chǎn)品好，業(yè)態(tài)承載范圍廣，具有高可塑性潛質(zhì)

4、專業(yè)團隊，高效持續(xù)創(chuàng)新的運營基礎

5、財報清晰、持續(xù)、真實，長租約占比少（不超過20%）。

總體而言，中國地產(chǎn)行業(yè)正在由增量時代向存量時代過渡，商業(yè)地產(chǎn)局部供應過剩、消費升級啟動、電商頭部公司的線下創(chuàng)新實踐，支持存量經(jīng)營的金融、稅制安排將初步落地，四者疊加將帶來商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)化的新玩兒法。

同時，關于商業(yè)地產(chǎn)未來經(jīng)營價值、投資價值的市場觀點必然持續(xù)兩極分化；由于商業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)由城市、人口、區(qū)域、定位、資源導入效率、精細化運營管理、消費市場升級變革等多種因素有關，將呈現(xiàn)長周期特征，商業(yè)地產(chǎn)的大錢也只會屬于有未來視角，資本雄厚，有戰(zhàn)略耐性的公司。

另外，由于商業(yè)地產(chǎn)的長周期屬性，決定了商業(yè)地產(chǎn)在很長時間維度都只是地產(chǎn)企業(yè)的一種投資配置，而不會再出現(xiàn)純粹以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的公司。

TIPS：成文于2018年3月25日重慶謝家灣；歡迎關注原創(chuàng)微信公號《商業(yè)這點事兒》，專欄作者接受付費咨詢及專題培訓，有意者聯(lián)系微信xsw758394397。謝尚偉：商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)派/16年從業(yè)經(jīng)驗；商業(yè)地產(chǎn)理論派/10年筆耕不輟，專業(yè)碼字逾100萬；商業(yè)地產(chǎn)理想派/與社會公眾共創(chuàng)人生美好記憶；商業(yè)地產(chǎn)樂天派/人類不變態(tài)，實體商業(yè)永續(xù)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)哲學派/唯歡聚社交，不可替代。