3月27日，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳攜副總裁兼首席財務(wù)官廖明舜、副總裁兼資本中心總經(jīng)理黃文鐘，以及資本中心副總經(jīng)理陶驍杰一眾出席寶龍地產(chǎn)2017年度業(yè)績會。

與往年無異，都是熟悉的面孔。

在發(fā)布會一開始，總裁許華芳先生便對現(xiàn)場媒體記者表示自己很開心，原因在于“寶龍地產(chǎn)的兩個評級，包括標普跟穆迪都有業(yè)績的提升”。

另一方面，能夠使得平時面對媒體顯得較為拘謹許華芳毫不掩飾內(nèi)心喜悅的，其實還有另外一個原因：“寶龍地產(chǎn)全年的分紅達到了25分港幣的歷史新高，相較2016年增長了56％�！�

從現(xiàn)場披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2017年，寶龍地產(chǎn)確實也取的了不錯的成績，全年收入是155.93億，較2016年的142.96億增長9.1％；毛利潤為52.25億，毛利率較2016年升了1個百分點到33.5％；核心利潤為22.66億元，大幅提升了40.8％；凈利潤為38.68億元，實現(xiàn)40.7％的增長。

美中不足的，凈負債方面上升到86.8％，還被在現(xiàn)場的媒體記者“揪了個正”。

“今年銷售350億是合理增長”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2017年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額為208.82億元，雖然這一數(shù)據(jù)較2016年同期上升約18.4%，但距離大房企似乎越來越遠。

在當日業(yè)績會，許華芳宣布將2018年銷售目標定為350億元，這一目標較2017年大幅提升68%，并稱未來三年，寶龍的合約銷售復(fù)合增長率將超50%。

值得一提的是，寶龍地產(chǎn)2017年的銷售比2016年僅有16個百分點的增長。對此，有現(xiàn)場媒體指出，寶龍地產(chǎn)是否是受整個房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模上的壓力，所以大幅提高銷售目標。

許華芳給出的回答是，寶龍350億元銷售目標是合理的增長預(yù)期。

據(jù)其介紹，2017年，寶龍地產(chǎn)新增土地項目18個，項目總建面386萬平方米，當中環(huán)渤海占比14%，長三角城市群占84%，海西地區(qū)占1%。期間，寶龍地產(chǎn)還新進入南京、紹興、舟山等城市。

這些土地儲備，使得寶龍新增貨值700億元。截至2017年底，寶龍地產(chǎn)總土儲1409萬平方米，60%分布在長三角，其中有585萬平方米的土地儲備在環(huán)杭州灣大灣區(qū)內(nèi)，總貨值1214億元。

許華芳稱，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)有貨值大概為2200多億，因此“定下這個指標還是不高，應(yīng)該說我們很有信心去做得更好，所以定下一個比較好的目標，希望能做得更好”。

許華芳同時表示，寶龍地產(chǎn)在推行369發(fā)展體系，希望能把速度提更高一點：“以前更注重產(chǎn)品的個性化、特點，對速度這方面可能會稍微忽視一點，在今年會加強對速度的打造�！�

據(jù)許華芳介紹，把目標提升68%另一方面，是寶龍地產(chǎn)2017年在上�！坝泻脦资畠|沒法賣”，這部分的項目“只能等一等，把去年的節(jié)奏往后移”，該部分項目將在今年推出。

他進一步強調(diào)：“我們公司的邏輯，都是根據(jù)自己的節(jié)奏去走，也不會去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長，應(yīng)該就是我們想要的一個結(jié)果�！�

對于公司2017年凈負債率指標不夠理想，許華芳也表示，上述未能推出的項目對該部分指標造成了影響，“如果去年在上海賣個六十億，無論銷售規(guī)�；蚴秦攧�(wù)指標方面，可能都會更加漂亮。”

資本中心副總經(jīng)理陶驍杰接過許華芳話稱，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)模式和高增長的內(nèi)房股不太一樣，另外寶龍的經(jīng)常性收入對利息的覆蓋以及持續(xù)兩年都在1.1倍以上，負債率上升，但寶龍的流動性壓力還是比較小。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)最新財務(wù)數(shù)據(jù)披露，該公司總資產(chǎn)954.9億元，凈資產(chǎn)為294.7億元，現(xiàn)金跟銀行存款為99.5億元；總債務(wù)355.36億元，當中長期債務(wù)257.8億，短期債務(wù)97.5億元。

“新零售是未來最大想象空間”

在近兩年來的業(yè)績會上，新零售成為了寶龍地產(chǎn)每一場業(yè)績會中必講的話題，也是外界媒體對寶龍地產(chǎn)最為關(guān)注的熱點之一。

據(jù)了解，2017年寶龍地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營效率的提升，也帶動了租賃收入的成長，去年實現(xiàn)18.04億元，同比增長了29.7％。同時，寶龍商業(yè)在過去五年的復(fù)合成長率達到26.7％。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，寶龍地產(chǎn)目前開業(yè)的商場有36家，商業(yè)管理面積為350萬平米方米，年客流量超過4億人次。

按照計劃，未來三年寶龍地產(chǎn)將在2018年開業(yè)3家，2019年規(guī)劃開業(yè)9家，2020年新開4家，屆時寶龍商場總數(shù)將達到52家。

副總裁兼資本中心總經(jīng)理黃文鐘也表示，期間，寶龍地產(chǎn)商業(yè)運營能力有所提升。長期穩(wěn)定的租金收入有效提高了跟利息的覆蓋，公司的經(jīng)常性收入2017年達到22.9億，經(jīng)常性收入占營業(yè)收入的比例是達到15％，經(jīng)常性收入的利息的覆蓋是1.1倍，投資物業(yè)價值為392億。

黃文鐘進一步表示，商業(yè)方面，寶龍地產(chǎn)定下來五年內(nèi)年復(fù)合25%，未來的想象空間是線上線下結(jié)合的新零售。

對于新零售，寶龍正試圖做一些銜接，不久前成立的“創(chuàng)想實驗室”便是這當中的行動之一。據(jù)悉，該項目用以專注探索線下實體店的體驗升級，把一些前沿的技術(shù)在線下進行利用，比如說掃碼購物、店內(nèi)導(dǎo)航、智能收銀、門店SASS系統(tǒng)以及無人店技術(shù)應(yīng)用等。

同時，寶龍地產(chǎn)還在包括像京東金融、無人支付、自助自費的終端，人體工學(xué)的電子競技椅設(shè)計方面都在做出一些嘗試。

“包括我們在這種新門店的門售，我們都有一些很好的合作�！秉S文鐘進一步稱。

許華芳接著表示：“整個新零售，可能是在寶龍未來的最大想象空間，也是本人在這個時間內(nèi)思考得最多的問題�！�

但其稱，短時間內(nèi)還沒有特別多的透露，即使是去年跟互聯(lián)網(wǎng)公司的合作也還只是一個很基礎(chǔ)的合作，“公司在一直跟他們中高層有更多的探索，希望有更廣泛的、大范圍的合作�！�

“智慧商業(yè)這個題目，我個人感覺我們公司可能會提得多一點，也想得早一點。如果你這個特點或競爭優(yōu)勢能體現(xiàn)出來，就是你的創(chuàng)新能力。”最后，許華芳還不厭其煩地解釋。

這或許也是寶龍地產(chǎn)布局新零售的初衷。

以下為寶龍地產(chǎn)控股有限公司2017年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司今年目標350億，是否感受到了規(guī)模上的壓力，所以提高了這么大的銷售目標？公司凈負債有點偏高，融資成本和資金上是不是有一些壓力？新零售這塊，因為去年也有跟一些線上互聯(lián)網(wǎng)的巨頭合作，能不能透露一下一些詳細的合作情況，或者今年會不會有一些新的進展？

許華芳：謝謝你的問題，今年定350億，我覺得兩個方面，一是我們?nèi)ツ耆〉玫耐恋剡�是不錯的，所以還是一個合理增長的概念。

要說跟去年比較大幅增長68％，有一個很重要的原因，去年上海有好幾十億沒法賣，所以這部分只是等一等，把去年那個節(jié)奏往后移，我認為是這樣去理解。我們公司的邏輯，已經(jīng)都是根據(jù)自己的節(jié)奏去走，也不會去比太多的同行，反正每年都有比較好的增長，應(yīng)該就是我們想要的一個結(jié)果。

對于商業(yè)的想法，我們也同樣還是充滿信心，因為整個商業(yè)的理解，我們在這個行業(yè)里面還是做得非常久，又非常專注的。

負債率的指標，確實公司的角度也是相對不夠理想的，還是剛才那句話，可能還是上海這幾十億影響了指標，如果在上海賣個六十億，那無論從銷售規(guī)模跟指標，都會更加舒服和漂亮。

對于寶龍來說，我們還是走得相對穩(wěn)健一點，精益求精是我們的基本戰(zhàn)略。在融資方面，我們公司有一個特點，我們市場很多，其實融資的渠道和平臺是非常多的，除了有境外發(fā)債，國內(nèi)現(xiàn)在就有批完了還沒用的100億額度，還有很多沒有抵押的資產(chǎn)可以使用，所以現(xiàn)在看國內(nèi)，其實錢還是能拿到的，在于你能不能拿到便宜的錢。

新零售可能是在寶龍未來的最大想象空間，也是本人在這個短時間內(nèi)思考得最多的問題，短時間內(nèi)還沒有特別多的透露。

應(yīng)該說去年跟互聯(lián)網(wǎng)公司還是一個很基礎(chǔ)的合作，但是我們也一直在跟他們中高層、高層有更多的探索，希望有更廣泛的大范圍合作，這個是我今年給到同事的一個大目標，但是又不是一個100%要完成的目標，我們希望能實現(xiàn)，但是這個東西是一種探索未來的發(fā)展，我本人也會參與這個新零售推進的過程。

陶驍杰：凈負債率方面，寶龍商業(yè)模式和高增長的內(nèi)房股還是不太一樣，但從另外一點可以看到，我們整個經(jīng)常性收入對利息的覆蓋已經(jīng)持續(xù)兩年都在一倍以上，超過一倍，未來我相信這個比率應(yīng)該會更好，所以相對來說，雖然負債率上升，但是我們的壓力是比較小的。

現(xiàn)場提問：公司未來發(fā)展的重心還是在商業(yè)這塊嗎？有沒有考慮一些辦公室或者普通的住宅樓這邊？新零售這塊，公司智慧零售概念還是比較新的，這是想要領(lǐng)先的一個發(fā)展方向？

許華芳：一直以來，商業(yè)是寶龍的一個特點，也是優(yōu)勢和競爭力，我們從1990年就開始做房地產(chǎn)，無論是住宅還是辦公都是我們的老本行，一直都在做。

從我的邏輯來說，還是把它當成兩個聲音。房地產(chǎn)銷售市場的聲音，我們還是積極往上，商業(yè)持續(xù)的經(jīng)營增長也依然存在，每年開五個左右的商場，到2020年要超過50個商場，年復(fù)合增長要25%。

我認為在未來五年時間里，這個雙輪驅(qū)動會一直存在。我們會根據(jù)取得項目的情況做不同的產(chǎn)品。

智慧商業(yè)這個題目，我個人感覺我們公司可能會提得多一點，也想得早一點，有沒有故意要在行業(yè)里面，沒有這個出發(fā)點，本質(zhì)上企業(yè)競爭就是這個維度。如果特點或競爭優(yōu)勢能體現(xiàn)出來，就是你的創(chuàng)新能力。

我很深刻能感受到未來商業(yè)必須是往智慧方向發(fā)展，這個趨勢已經(jīng)很明顯，只是現(xiàn)在確定這個畫面是什么畫面，大家共同在探索過程中。

某種程度來說，一個是自私地為企業(yè)角度去理解，另外一個角度是希望為這個行業(yè)，共同把這個智慧商業(yè)探索得更準一點。

現(xiàn)場提問：2017年是中國樓市調(diào)控政策非常緊密的一年，包括限貸、限購、限價等，管理層是怎樣看待這些強調(diào)控的，這些對公司的業(yè)績表現(xiàn)有沒有什么影響？

許華芳：怎么去看這個行業(yè)？這兩年誰都想不出來這么多的調(diào)控，但是要反過來去看，相信過去這兩年房地產(chǎn)的規(guī)模跟發(fā)展的增長也是絕無僅有的。

銷售總額、銷售面積可能去年是歷史新高，未來要破都很難。哪怕你覺得調(diào)控很多，它依然是很厲害。

不要把調(diào)控當作一個很負面的去理解，其實這個調(diào)控往往反映的是過去這兩年是中國房地產(chǎn)歷史上最好的兩年，所有公司的規(guī)模、效應(yīng)跟利潤增長都是最高的，我不認為調(diào)控是對房地產(chǎn)有很大壓力。

現(xiàn)場提問：對公司的銷售表現(xiàn)有沒有影響？

許華芳：肯定有一些影響，特別是一些城市的調(diào)控力度是非常厲害的。就像寶龍30%左右的市場規(guī)模在上海，去年這一部分就影響非常大了。

但是總不能一個城市就一直調(diào)控，其實上海調(diào)控的政策陸續(xù)放開了，允許去賣了，但是對價格的限價紅線還是守著，不允許漲。

還是我剛才講那個邏輯，不允許漲但是現(xiàn)在允許賣了，去年是不允許你漲也不允許你賣。所以，可能不同企業(yè)對調(diào)控的政策影響差別很大，主打一線的影響就大一點，主打三四線的可能就影響小一點。但全國都有發(fā)展，去年銷售也會非常理想，這是個人觀點。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 李奕和 黎倩）