一直以住宅開發(fā)為主營業(yè)務的融創(chuàng)中國（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）開始涉足存量商業(yè)地產領域。
3月4日晚，上海融創(chuàng)商置有限公司與盛煦地產簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，其將共同發(fā)起國內首只存量資產并購基金，其中雙方各占50%權益，目前基金已經開始募集，基金規(guī)模約200億元人民幣。
按照融創(chuàng)規(guī)劃，上述基金將聚焦一、二線城市的商業(yè)存量資產，基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，待物業(yè)進入成熟運營后，通過多種渠道從資本市場退出。
這是融創(chuàng)上海區(qū)域集團首次以基金形式涉水商業(yè)地產存量市場。此前融創(chuàng)雖然有一些商業(yè)項目，但是多以出售為主。
“北上廣深及部分核心的二線城市已經慢慢進入存量時代，這些城市土地資源將越來越少，對于想要深耕的開發(fā)商而言，需要拓展更多元業(yè)務�？紤]到目前有很多存量商業(yè)資產價值還有升級空間，我們開始通過并購基金介入城市更新�！比趧�(chuàng)中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼融創(chuàng)上海區(qū)域集團總裁田強告訴第一財經記者。
過去十年，由于整個住宅市場良好，很多開發(fā)商未涉足商業(yè)地產。此前，商業(yè)地產領域在房地產黃金時代發(fā)展較快，但很多項目均存在規(guī)劃設計不到位的情況。
參考國外經驗，2008年美國商業(yè)地產開始進入存量時代，大量的商業(yè)項目都在重建改造，美國最大商業(yè)地產開發(fā)商西蒙彼時投入高達200億美元調整旗下物業(yè)。
“一、二線城市核心商務區(qū)、副中心有大量的老舊物業(yè)及被低估的存量資產，這些都是極具升值空間的資產。”盛煦地產董事長兼聯席總裁王謙認為。
戴德梁行表示，更新或改造的項目，其實對于投資者和開發(fā)商來說是一個非常好的投資機會。因為這類項目通常以低價出售，投資者或開發(fā)商可以節(jié)約投資成本。而且從長遠來看，這些物業(yè)在改造后通常能產生可觀的投資收益。
事實上，一線城市住宅開發(fā)接近天花板，開發(fā)商都在尋求更多的業(yè)務增長極。融創(chuàng)進入存量商業(yè)地產領域，既有自身發(fā)展需求，也是市場倒逼。
從目前情況看，很多主流房企都在戰(zhàn)略進入城市更新、存量資產盤活領域。
2017年3月，龍湖地產（00960.HK，下稱“龍湖”）在上海拿下其的第一宗工業(yè)用地，試圖在產業(yè)上做出嘗試和突破。該宗產業(yè)用地的定位基本確定，正在與合作方做一些真正產業(yè)管理的落地。
“一線城市已經發(fā)展到再城市化的階段，住宅市場逐步在萎縮，已經處于后房地產時代�！鄙虾｝埡偨浝頊亟榘钤鴮τ浾弑硎尽�
溫介邦認為，從中長期來看，單純的住宅開發(fā)不是未來的核心競爭力。因此，上海龍湖在長租這樣的存量市場開始布局，希望有更多元的業(yè)務和發(fā)展方向。
正榮集團同樣有此打算，旗下除了地產板塊外，還包括正榮資本、正榮服務和正在籌備的正榮產業(yè)。正榮產業(yè)的業(yè)務涵蓋物業(yè)、商業(yè)、特色小鎮(zhèn)、文旅和城市更新等新業(yè)務。其中，正榮地產（06158.HK）聯席行政總裁林朝陽將負責未來的產業(yè)集團業(yè)務。
克而瑞分析師房玲認為，我國商業(yè)地產普遍存在存量過剩、資產使用效率低下等問題，因此盤活存量商業(yè)資產、提高資產使用效率成為了商業(yè)新命題。從成本角度而言，房企對舊廠房進行商業(yè)改造，其成本相對低于重新建造的成本投入，對于招拍掛拿來的商業(yè)項目而言有很大的成本優(yōu)勢。此外如果改造成功，其對企業(yè)品牌也會產生積極的影響，產生品牌溢價，一些好的改造項目甚至會成為一個城市的風向標。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產的規(guī)模競爭時代即將過去，進入存量商業(yè)領域，更代表了未來房地產行業(yè)的趨勢，越來越多開發(fā)商將在存量市場發(fā)起新一輪競爭。
（來源：第一財經 羅韜）
