購物中心行業(yè)的競爭形勢加速了行業(yè)細(xì)分。1月5日，凱德集團宣布通過旗下全資子公司凱德商用與印力商用置業(yè)有限公司聯(lián)合萬科企業(yè)股份有限公司、Triwater公司的第三方達(dá)成協(xié)議，向后者出售凱德集團在中國的20家購物中心項目公司的100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，交易價格為17.059億新元（約合人民幣83.65億元），交易預(yù)計于今年二季度完成。凱德方面表示，交易有利于優(yōu)化集團資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，進(jìn)一步強化凱德集團在華五大核心城市群的業(yè)務(wù)布局，而從交易的另一方來看，接盤20家商場，也與其定位相似。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著購物中心的爆發(fā)式增長，如今行業(yè)競爭越來越激烈，這也在倒逼行業(yè)中的企業(yè)更精準(zhǔn)地把握自身的角色定位，強化細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢。
邊緣項目變現(xiàn)
據(jù)介紹，此次股權(quán)交易涉及的20家購物中心，凱德集團通過旗下公司平均持有十年，項目平均建筑面積為4萬多平方米（不包括停車場在內(nèi)）。20家購物中心分布在19個城市，其中14個城市為凱德集團僅有單一項目布局的非核心城市。據(jù)截至2017年6月30日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次出售項目分別占比集團在全球和中國購物中心資產(chǎn)規(guī)模的4%和7%，整體來看，對集團整體收入影響有限。
這并非凱德集團首次出售資產(chǎn)，在資產(chǎn)管理策略上，集團一直相對積極，多有出售成熟資產(chǎn)和收購成長性資產(chǎn)舉措。2017年6月、11月和12月，凱德集團分別以26.4億元人民幣、33.607億元人民幣和8.38億元人民幣收購上海國正中心100%權(quán)益、廣州樂峰廣場持有公司的所有股權(quán)和上海五角場商辦地塊。
公開資料顯示，凱德集團進(jìn)入中國市場24年，在中國的總開發(fā)規(guī)模約2200萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2000億元人民幣。2013年推出“綜合體戰(zhàn)略”， 2017年，凱德集團在華新開業(yè)六大綜合體，均位于五大核心城市群，包括上海的長寧來福士、杭州來福士、深圳來福士、武漢的凱德西城、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心，平均零售面積達(dá)13萬平方米以上，2017年也是凱德集團新開綜合體最多的一年，目前凱德集團在北京和上海分別擁有或管理8個商業(yè)地產(chǎn)項目。
放大優(yōu)勢策略
此次交易所獲資金凱德將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，強化五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢。凱德集團首席運營官廖茸桐表示，重新配置后的資產(chǎn)組合將為集團在華業(yè)務(wù)注入更多活力，更契合消費需求的迭代升級，凸顯核心優(yōu)勢。
上述項目的開業(yè)也在一定程度上緩解了交易對集團持續(xù)盈利能力的影響。凱德集團介紹，上述六大綜合體的開業(yè)和收購樂峰廣場將提升集團在華購物中心今年的凈物業(yè)收入，抵消出售帶來的影響。這也在側(cè)面表明優(yōu)化資產(chǎn)組合、聚焦核心城市將提升集團整體的盈利能力。
交易的另一方印力，也有相似的邏輯。印力在官方聲明中表示，交易完成后，上述購物中心將全部由印力運營管理，計劃按照“印象”系列的品牌定位及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。“這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內(nèi)，有助于提升我們商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的廣度及深度，下沉核心區(qū)域市場及周邊城市群，能更好發(fā)揮平臺資源協(xié)同效應(yīng)。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過類似凱德集團資產(chǎn)項目的持續(xù)收購，萬科正在不斷擴大商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)而實現(xiàn)公司做大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的實力。畢竟從萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向看，未來商業(yè)板塊單獨上市的可能性很大。如果后續(xù)要上市，此次收購無疑是萬科擴充資產(chǎn)規(guī)模的重要一步。
市場玩家細(xì)分化
此次出售完成后，凱德集團在中國擁有或者管理49家購物中心，其中約一半位于商業(yè)綜合體內(nèi)。對于成熟資產(chǎn)出售，凱德集團方面稱，通過對資產(chǎn)組合的優(yōu)化，有利于進(jìn)一步鞏固集團在華的“綜合體戰(zhàn)略”和“核心城市群戰(zhàn)略”，更好地釋放全產(chǎn)業(yè)鏈價值，提升多元業(yè)務(wù)的協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)增值。凱德未來將繼續(xù)通過資產(chǎn)收購和積極的資產(chǎn)管理，在核心城市群集中力量擴大影響力和輻射范圍，保持并強化在核心市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。
事實上凱德集團在大步邁進(jìn)的同時也在收縮自己的產(chǎn)品線，聚焦綜合體。中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利告訴北京商報記者，一方面消費升級意味著定位更加精致的項目在未來幾年將迎來利好，但另一方面，該交易與凱德集團專注核心城市群和綜合體的戰(zhàn)略相符，資金投入到核心業(yè)務(wù)，也有利于如今的資產(chǎn)包升值。就印力而言，近年來在社區(qū)型購物中心的投入和研發(fā)力度都比較大，此次購買的項目，在對應(yīng)的城市也是相對優(yōu)勢的項目。
如果以購物中心作為整體的大背景，郭增利指出，雙方各自的圖謀也體現(xiàn)出市場細(xì)分化趨勢。也有觀點指出，基于對市場把控的精準(zhǔn)度，此前在多種類型的市場均有布局的企業(yè)在如今的岔路口更容易率先做出選擇。
此外，玩家的市場拓展理念或有不同，但對新戰(zhàn)略的積極性無一例外地說明了商業(yè)地產(chǎn)可觀的市場空間。正如印力所言：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將進(jìn)入一個新時代。一方面，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量競爭格局，面臨一輪新的改造升值機會，存量資產(chǎn)價值空間將被釋放；另一方面，電商開始紛紛布局線下，未來是線上和線下融合的時代�！疤炀W(wǎng)好搭，地網(wǎng)難建”，印力認(rèn)為，相比線上平臺，線下入口更具有稀缺性。
（來源：北京商報 記者 吳文治 郭白玉 董家聲/文 李烝/制表）
