中海這艘大船，不動聲息間轉(zhuǎn)了方向，從“行業(yè)領(lǐng)先開發(fā)商”向“不動產(chǎn)開發(fā)運營集團”轉(zhuǎn)型。
據(jù)中海公告，2017年前11個月的銷售金額為2193.34億港元（約為1855.6億人民幣），相應(yīng)的銷售面積為1360.3萬平方米。離2300億港元的銷售目標只差臨門一腳。
而這時，中海除了面臨同行規(guī)模飛躍式提升的沖擊之外，還有凈利潤的絕對值被超越的考驗。舊方式不可持續(xù)，思變箭在弦上。
中海地產(chǎn)在8月過完上市的25周年紀念日，稱對于在下一個25周年如何繼續(xù)高效回報股東，思考得比任何時候都多。
人事調(diào)整結(jié)束，業(yè)務(wù)調(diào)整便開始，變化迅速滋長。無論是從土地端還是對延展業(yè)務(wù)邊界的態(tài)度，此中海已非彼中海。
披上多元化的新衣
12月14日，中海地產(chǎn)與京東簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，主要內(nèi)容是在全國主流城市打造百家X無人超市店，實現(xiàn)中海旗下商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)覆蓋。
這份協(xié)議簽得低調(diào)，僅在中海地產(chǎn)的公眾號得到宣布。據(jù)悉，中海地產(chǎn)與京東雙方還將在某智慧城市樣本園區(qū)內(nèi)，合作開發(fā)全球物流云中心、無人倉、無人分揀物流基地、無人機樞紐、城市智能轉(zhuǎn)運中心、智能配送終端、無人售藥柜、無人超市及物流通路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。
11月22日，中海地產(chǎn)聯(lián)合體獲得雄安第一標。這個聯(lián)合體由中國建筑(9.340, -0.04,-0.43%)旗下中建三局集團有限公司、中海地產(chǎn)、中國中建設(shè)計集團有限公司、中建投資基金管理(北京)有限公司組成。而中標項目為雄安市民服務(wù)中心。
9月，中海地產(chǎn)還與麥當(dāng)勞簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，開拓中海地產(chǎn)布局的核心主流城市市場，在其旗下的商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等項目展開合作。對中海而言，這個合作的好處是完善商業(yè)項目的配套，提升附加值。
幾乎同期，中海地產(chǎn)與國壽投資簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在特色小鎮(zhèn)、核心城市存量物業(yè)項目、存量物業(yè)項目資產(chǎn)證券、“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)等項目展開合作。
而今年上半年，中海還先后與深國際、平安不動產(chǎn)等企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。中海地產(chǎn)把這一系列的跨界和合作解讀成“為公司的多元化發(fā)展儲備了優(yōu)質(zhì)的合作資源”。
中海正在脫掉過往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業(yè)化到多元化的路上，這一年的中海比往年更具故事性。
中海官方資料顯示，已構(gòu)建了“住宅開發(fā)”、“城市運營”、“創(chuàng)意設(shè)計及現(xiàn)代服務(wù)”三大產(chǎn)業(yè)群。其中，城市運營產(chǎn)業(yè)群涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、城市更新、旅游度假、物流等產(chǎn)業(yè)。除了對寫字樓、購物中心和酒店的運營外，過去甚少被了解到的是，中海地產(chǎn)還在天津濱海新區(qū)運營管理規(guī)模超50萬平方米的倉儲物流基地，在海南萬寧、江西九江、安徽黃山等風(fēng)景區(qū)發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)。
相比之下，中海地產(chǎn)的“創(chuàng)意設(shè)計及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群”業(yè)務(wù)相對零散，包括物業(yè)管理、華藝設(shè)計（中國百強設(shè)計院之一）、中海社區(qū)內(nèi)配建的學(xué)校。這個產(chǎn)業(yè)群的目標之一，是計劃到2022年，在老齡化程度較高的一線及重點二線城市建設(shè)運營100個養(yǎng)老項目。
中海的危機感
中海定位的調(diào)整、業(yè)務(wù)方向的轉(zhuǎn)變與人事變動不無關(guān)系�，F(xiàn)任主席兼行政總裁顏建國對中海這艘大船的行駛路徑有自己的見解，投射到企業(yè)發(fā)展上，便是中海近一年來的種種變化。
首先是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，攬儲方式更多樣，更市場化運作，更顯狼性。今年上半年，中海新增土地儲備共27宗，總地價為410億港元。下半年截至11月末，不包括其控股的中海宏洋在內(nèi)，光是中海地產(chǎn)自身，便拿下47宗地，總地價為人民幣582.84億元。
合并上下半年數(shù)據(jù)，今年前11個月，中海地產(chǎn)土地出讓金總額已近1100億港元，超過管理層年初制定的耗資千億拿地的目標。這種打法在過去少有，在此之前，中海絕大部分土地儲備來自三次大型企業(yè)并購。
中海一向以穩(wěn)健著稱，相比規(guī)模，更重視盈利。但現(xiàn)在中海要利潤也要規(guī)模。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年中海在土地市場上撒腿狂奔，明后年的業(yè)績表現(xiàn)值得期待。
顏建國在中報發(fā)布會上說，物業(yè)的開發(fā)與銷售仍是公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，會把90%的資源放在房地產(chǎn)行業(yè)上。
中海公告顯示，2017年前11個月，中海地產(chǎn)（包括中海宏洋）累計的銷售金額為2193.34億港元，相應(yīng)的銷售面積為1360.3萬平方米。而中海今年全年的銷售目標是2310億港元，如今看來完成目標毫無壓力。
中海的危機感更多來自于外部。今年11月份的銷售業(yè)績出爐，碧桂園銷售達人民幣5342.7億元，成為首家突破5000億元的房企，而恒大和萬科亦有機會在年內(nèi)破5000億元。上半年，中海凈利潤升25.2%至216.5億港元，但恒大凈利增長近3倍達人民幣231.3億元，中海凈利潤一哥之位不保。
中長期內(nèi)，租金穩(wěn)定的持有型物業(yè)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)將成為中海新的業(yè)務(wù)增長點。顏建國說，會把公司6%～8%資源投放在持有型物業(yè)上，另外1%～2%資源將用于養(yǎng)老、長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
“去年，公司針對新業(yè)務(wù)組建了專業(yè)團隊，但是什么時候能成為公司的收入和利潤支柱目前還說不好。因為這不僅僅取決于我們的投入，還取決于行業(yè)的成熟度�！鳖伣▏f，公司能做的就是，在它(創(chuàng)新業(yè)務(wù))成為風(fēng)口以前，主動參與，為明天做好準備。
對于多元化業(yè)務(wù)在中海地產(chǎn)中的業(yè)績份額，可從較為成熟的持有型物業(yè)的收入?yún)⒖�。今年上半年，包括酒店、寫字樓、購物中心在�?nèi)，中海的持有型物業(yè)的收入是13.9億港元，而公司營收為872億港元。
中海對持有型物業(yè)的目標是到2020年產(chǎn)生50億港元營收，更長的目標是產(chǎn)生100億港元營收。但風(fēng)云驟變，等不及2020年，年中時房企還心存疑慮的長租公寓如今已成風(fēng)口并顯現(xiàn)紅海之勢，傳統(tǒng)房企調(diào)頭時間有限。
相比年中，中海地產(chǎn)的認知已變?yōu)椋骸拔磥碇袊姆康禺a(chǎn)市場將不再是單一的商品房與商業(yè)地產(chǎn)，對租購并舉的住房體系的適應(yīng)，以及不動產(chǎn)的開發(fā)運營的能力，將決定企業(yè)的成敗，中海地產(chǎn)已經(jīng)在路上�！�
（來源：第一財經(jīng) 陳淑貞）
