距離北辰購物中心北苑店轉(zhuǎn)手不足半年，曾作為京北地區(qū)規(guī)模最大百貨商廈之一的北辰亞運村店也將停業(yè)。近日，北辰購物中心亞運村店貼出公告，宣布該店由于經(jīng)營調(diào)整，將于2018年1月8日停止營業(yè)。這是北京北辰系購物中心的最后一店，此前北辰商業(yè)已有三家商業(yè)物業(yè)停業(yè)轉(zhuǎn)型。專家認為，北辰正逐漸退出零售經(jīng)營業(yè)務(wù)，專注打造物業(yè)經(jīng)營板塊，但近期存量商場改寫字樓扎堆，需注意市場飽和度。
北京最后一店停業(yè)
傳出2018年1月8日停止營業(yè)消息不久，北辰購物中心亞運村店內(nèi)已經(jīng)有了明顯的撤退痕跡。12月3日，北京商報記者看到，二層化妝品鞋品和三層女裝柜臺，都有三到四家店鋪撤掉貨架和品牌產(chǎn)品，搬離購物中心。
一位經(jīng)營兒童服飾的銷售表示，因為商家與該購物中心的合同都是12月底到期，所以大家會陸續(xù)在12月底之前撤出北辰購物中心，“從此以后再也沒有北辰購物中心了”，這位銷售人員言語中略帶落寞。不過，這種零星進行的撤店，尚未影響到該購物中心的客流量，甚至因為即將撤離，部分商家給出了5折甚至3折的大幅折扣，引來了更多的消費者，一層超市、四層女裝和五層兒童及運動品牌區(qū)域，都出現(xiàn)了客流量的一個小高潮，但北京商報記者注意到，大部分前來購物的，都是中年消費者。
針對會員積分和預(yù)付卡，北辰也貼出了處理方案公告。自2017年12月21日起，消費者可到購物中心辦理退卡，退卡將于辦理退卡手續(xù)次日起10個工作日內(nèi)，到達退卡人的工商銀行儲蓄卡內(nèi)。此外，北辰購物中心停業(yè)后，未消費的電子券在2018年4月30日前可進行等價值指定禮品兌換，逾期積分清零。不過，退卡有較為嚴格的規(guī)范，北京商報記者向商家了解到，預(yù)付卡的姓名必須與本人相符合才可以退卡，現(xiàn)在已經(jīng)有部分消費者在三層辦公區(qū)登記，具體退款還得等到12月21日以后。
北辰購物中心亞運村店是是北辰實業(yè)旗下北辰商業(yè)所經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)經(jīng)營方式以聯(lián)營為主，出租、自營為輔。購物中心共有5層，一層是北辰購物中心的超市，二層主要經(jīng)營鞋品、珠寶、化妝品、箱包以及眼鏡等，三層以女裝和配飾為主，四層多位男裝和內(nèi)衣品牌，五層為兒童服飾及用品、床品、運動休閑服飾、小家電和美食城。
亞運村店是北辰系購物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰購物中心還經(jīng)營著北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店和北辰購物中心北苑店，但在近兩年相繼被關(guān)閉，其中，北辰時代購物中心北苑店變身“上品+”，由上品折扣整租并進行更新改造，成為上品進軍互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊的首家旗艦店。
轉(zhuǎn)型寫字樓
閉店的消息已經(jīng)證實，下一步轉(zhuǎn)型方向還尚未清晰。但多位商戶、工作人員向北京商報記者表示，此次關(guān)停并非調(diào)整改造，很可能轉(zhuǎn)型寫字樓而非購物中心業(yè)態(tài)。
在商場五層的家電區(qū)域，一位商戶向北京商報記者表示，商場給出的停業(yè)理由是經(jīng)營調(diào)整和裝修，“但實際上并不是因為經(jīng)營效果不好閉店，而是因北辰購物中心的上級領(lǐng)導(dǎo)原因決定閉店，至于以后發(fā)展方向是否還開購物中心，聽消息說幾率不大�！�
對于店鋪接下來將去往何處，這位商家表示，自己的店鋪由總公司負責，在12月合同到期的時候由總公司安排具體分配哪個區(qū)域或者商場，但這幾年電子產(chǎn)品在購物中心的銷量并不好，收益一般。北京商報記者觀察到，雖然其他店鋪有少量消費者駐足觀看或購買，但該電子產(chǎn)品店內(nèi)沒有一位消費者。
商場一樓服務(wù)臺人員也表示，集團上級已經(jīng)明確2018年1月7日停業(yè)后，不會再開成購物中心，“具體會變成什么，需要根據(jù)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的安排，集團內(nèi)部都還不清楚具體方向�！�
一位北辰集團停車場保安很肯定地向北京商報記者表示，北辰購物中心將轉(zhuǎn)型寫字樓，雖然北辰購物中心開業(yè)已有多年，但是北辰集團主要以地產(chǎn)、寫字樓為主，且這些年集團在購物中心方面并不掙錢，所以打算把北辰購物中心改為寫字樓，不再從事商場百貨方面的業(yè)務(wù)。
北京商報記者注意到，北辰實業(yè)持有并經(jīng)營的物業(yè)涵蓋了會展、酒店、寫字樓、公寓和購物中心業(yè)態(tài)，面積超過 127 萬平方 米，其中120萬平方米均位于北京亞奧核心區(qū)，包括國家會議中心、北京國際會議中心、北辰洲際酒店，均與北辰購物中心系出同門。
對于北辰購物中心下一站具體轉(zhuǎn)型何方，北京商報記者嘗試采訪集團方面，因周末原因，截至發(fā)稿，并未取得聯(lián)系。
收縮零售板塊
盡管大多數(shù)猜測都集中在宏觀調(diào)控上，但不可否認的是，北辰購物中心亞運村店正失去競爭力，采訪中，部分消費者用“暗淡”、“疲憊”、“風格老舊”來形容這個在1997年擴建改造之初，創(chuàng)造出30%年均投資回報率和“北辰現(xiàn)象”的昔日強者。
北辰購物中心的老去，從年報業(yè)績可見一斑。根據(jù)10月27日北辰實業(yè)發(fā)布的2017年第三季度報告顯示，2017 年 1-9 月，商業(yè)業(yè)態(tài)項目實現(xiàn)總經(jīng)營收入 14,573 萬元；據(jù)2016年三季度報顯示，上年同期商業(yè)業(yè)態(tài)實現(xiàn)總經(jīng)營收入 17,983 萬元，同比下滑19%。這種接近20%的下滑幅度，自2014年起，連續(xù)出現(xiàn)在北辰實業(yè)有型物業(yè)的業(yè)績報告中。而在2013年之前，這個數(shù)據(jù)僅為個位數(shù)�！艾F(xiàn)在的商場，要做電商無法做到的高級服務(wù)，深度挖掘體驗以及延伸線上明星產(chǎn)品的價值，傳統(tǒng)商場不轉(zhuǎn)型就只能死掉。”北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽指出。
在2017年中期年報中，北辰實業(yè)也正視了這個問題，“商業(yè)物業(yè)受經(jīng)濟增速放緩、電商沖擊的疊加影響�！庇袌蟮婪Q，北辰實業(yè)總經(jīng)理李偉東曾在8月17日香港召開的2017年中期業(yè)績發(fā)布會上公開表示，扭轉(zhuǎn)下滑的趨勢還是比較艱難，所以北辰在商業(yè)物業(yè)上的策略還是選擇逐步退出，重點是發(fā)展物業(yè)與投資物業(yè)。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，北辰關(guān)停北京最后一家購物中心，意在收縮零售板塊，回歸了房地產(chǎn)商和物業(yè)經(jīng)營的角色，將物業(yè)運營工作交給專業(yè)運營商，更多以物業(yè)合作的方式開發(fā)，享受業(yè)主的租金收入，不再培養(yǎng)自己的運營團隊去直接做運營。“北辰正在慢慢形成主營業(yè)務(wù)的清晰化，在戰(zhàn)略上更多傾向于物業(yè)經(jīng)營。它本質(zhì)上是一家地產(chǎn)公司，更多是通過打造物業(yè)，獲得資產(chǎn)價值，不同于通過物業(yè)運營獲得商業(yè)經(jīng)營價值的王府井�！�
寫字樓扎堆存隱患
轉(zhuǎn)型寫字樓，對正在老去的北辰購物中心來說，是一個穩(wěn)妥的選擇。據(jù)2017年第三季度報顯示，前三季度，北辰商業(yè)業(yè)態(tài)收入1.46億，會議中心5.7億，寫字樓5.2億，酒店5.9億，商業(yè)業(yè)態(tài)在北辰整個布局中占比不足8%。
北京商報記者在安居客搜索發(fā)現(xiàn)，同處亞運村的北辰時代大廈日租金10元/㎡，距離北辰購物中心直線距離不足2公里的盤古大觀可達到13元/㎡/天，在整個北京寫字樓租賃市場屬于中上水平。北辰實業(yè)也在2017年半年報中指出，雖然北京市寫字樓市場受供應(yīng)量增長和吸納量放緩的雙重影響,空置率小幅上升,但租金水平相對穩(wěn)定，維持在高位。
郭增利指出，轉(zhuǎn)型寫字樓，這是目前很多企業(yè)在進行存量改造時熱衷的方式，北京商務(wù)氛圍比較強，寫字樓投入小、不復(fù)雜，收益較商場租金高。但需要警惕的是，近期存量商場改寫字樓扎堆，可能勢頭太猛，各個行業(yè)都有一定的市場承受能力，寫字樓也會有自己的市場容量和飽和度，這會帶來一種新的風險和壓力。
縱觀北辰購物中心亞運村店停業(yè)后的亞奧商圈，購物中心業(yè)態(tài)目前僅剩下新奧購物中心、亞運村華堂和天虹新奧店。2017年年初，華訊股份完成了對飄亮購物中心的收購，并承擔飄亮購物中心15億元人民幣的負債。郭增利認為，亞奧商圈本身區(qū)域優(yōu)勢良好，既有高端消費人群，又有鳥巢水立方這種旅游景點，但是一直以來缺乏龍頭的帶動，有明顯的多點布局特點，實際上是以社區(qū)消費為主，在和周邊商圈競爭時，消費力被周邊更小的區(qū)域商圈蠶食，并未形成區(qū)域商圈影響力。好消息是，隨著新奧購物中心的發(fā)展，有望成為亞奧商圈的龍頭，可能會帶動整個商圈的發(fā)展。
（來源：北京商報 吳文治 曲英杰 實習記者 劉卓瀾）
